市場(chǎng)調(diào)整之下,房企間的規(guī)模競(jìng)賽也進(jìn)入了下半場(chǎng)。

　　克而瑞研究中心最新發(fā)布的《2018年1–11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，6家房企的業(yè)績(jī)規(guī)模在3000億元以上，千億房企的數(shù)量則已達(dá)到了25家，陽(yáng)光城、中梁控股、金科、融信、金茂、正榮、中南置地等中型房企也已進(jìn)入千億俱樂(lè)部。

　　而易居CEO丁祖晟預(yù)計(jì)，今年千億企業(yè)數(shù)量有望超過(guò)30家。就目前看來(lái)，遠(yuǎn)洋、雅居樂(lè)、龍光等房企沖進(jìn)千億房企的可能極大。

　　2010年，萬(wàn)科率先進(jìn)入千億俱樂(lè)部。隨后，眾多房地產(chǎn)企業(yè)抓住了銷(xiāo)售的窗口期，業(yè)績(jī)出現(xiàn)了大幅提升，也紛紛躋身千億陣營(yíng)。時(shí)至今日，千億房企的陣營(yíng)擴(kuò)展至25家。而千億的規(guī)模也早已經(jīng)成為房企發(fā)展中的一道重要分界線(xiàn)。

　　雖然千億隊(duì)伍不斷擴(kuò)容，但市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生改變，行業(yè)的發(fā)展邏輯也在悄然生變。跨過(guò)千億級(jí)門(mén)檻前，規(guī)模擴(kuò)張是房企們唯一的行動(dòng)指南，高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債成為擴(kuò)張利器，而加入千億俱樂(lè)部后，擴(kuò)張速度與質(zhì)量的矛盾逐漸凸顯，遇上行業(yè)調(diào)整，曾經(jīng)引以為傲的擴(kuò)張利器旋即變成致命匕首。發(fā)展中如何在質(zhì)和量間取得平衡，成為房企們不得不面臨的難題。

　　千億房企新生代

　　在2010年的擴(kuò)張周期中，地產(chǎn)行業(yè)在適度寬松的貨幣政策和接連兩次降息后開(kāi)始回暖，這為房企的急速騰飛插上了助力的翅膀。而如今，強(qiáng)調(diào)控政策依然沒(méi)有松動(dòng)的跡象，市場(chǎng)小低谷的行情遲遲不退，新躋身千億軍團(tuán)的房企不斷加速，以贏得在規(guī)模戰(zhàn)中的寶貴時(shí)間。

　　從百億到千億，中梁僅僅用了3年時(shí)間。2015年中梁實(shí)現(xiàn)168億元銷(xiāo)售額，2016猛增至336.8億元，2017年在此前基礎(chǔ)上增長(zhǎng)125%，最終實(shí)現(xiàn)757.9億元，截至2018年10月31日，中梁銷(xiāo)售額達(dá)到1002億元人民幣。

　　而中南置地也有著相似的發(fā)展路徑，從2015年的225億元，到2018年前10個(gè)月的1145億元，中南置地的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)足足增長(zhǎng)了5倍。

　　從2015年的303億元到2018年全面爆發(fā)，中國(guó)金茂也用了3年的時(shí)間。

　　作為今年新晉千億房企的第一家，陽(yáng)光城的發(fā)展速度也異常迅猛。其2011年的銷(xiāo)售額只有20多億元。就在不到7年的時(shí)間里，陽(yáng)光城的銷(xiāo)售額度就增長(zhǎng)了50倍之多。

　　雖然每家房企的千億成長(zhǎng)路徑并不完全一致，但仍然有著很多的共同點(diǎn)。

　　高業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的背后往往需要充沛的土地儲(chǔ)備作后盾。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，大量的中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億元沖刺1000億元，1000億元沖刺2000億元的第二梯隊(duì)房企，成為了過(guò)去搶地的主流。

　　隨著一二線(xiàn)城市限購(gòu)政策的嚴(yán)厲執(zhí)行，不少開(kāi)發(fā)商將目光投向三四線(xiàn)城市。據(jù)了解，中梁擁有近800名土地收購(gòu)方面的員工，遍布全國(guó)100多座城市，截至2018年8月31日，中梁已經(jīng)獲取183幅新地塊，根據(jù)中國(guó)指數(shù)院發(fā)布的《2018年1–11月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》數(shù)據(jù)，中梁以513億元獲得17102萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)，位列行業(yè)第八。

　　而從旭輝的土地投資策略亦可發(fā)現(xiàn)，重慶、杭州等二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市已經(jīng)成為其未來(lái)擴(kuò)張的主陣地。

　　“一線(xiàn)城市的地不好拿，除非是通過(guò)舊改的方式介入，我們的主要工作就是爭(zhēng)取拿二三線(xiàn)城市的土地。”一家沖擊千億規(guī)模的廣州房企內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，四線(xiàn)城市的地還是有風(fēng)險(xiǎn)，需要謹(jǐn)慎考慮。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從11月新增拿地城市分布來(lái)看，31家典型房企的主要投資布局方向集中在三四線(xiàn)城市，新增建面占比為62%，通遼、濟(jì)寧、霸州等環(huán)渤海三四線(xiàn)城市11月成交量有所上升。

　　除了擴(kuò)大拿地范圍，中型房企們還通過(guò)并購(gòu)、協(xié)議地塊等非公開(kāi)、低成本渠道急速獲取土儲(chǔ)資源。11月份，藍(lán)光發(fā)展通過(guò)并購(gòu)獲取重慶市兩江新區(qū)50萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)資源。

　　世茂集團(tuán)廣深區(qū)域的投拓人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，公司會(huì)逐漸加大非常市場(chǎng)拿地比重，把比例控制在50%左右。

　　充沛的土地儲(chǔ)備是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，而如何盡快產(chǎn)生現(xiàn)金流，房企紛紛拋出加碼高周轉(zhuǎn)的解決方案，以加快回籠資金。

　　其中，黑馬陽(yáng)光城、中梁和祥生都是通過(guò)高周轉(zhuǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。據(jù)悉，2017年，祥生為提高周轉(zhuǎn)速度，在原來(lái)的基礎(chǔ)上提出了“25710”的快周轉(zhuǎn)策略，具體為2個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、5個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤(pán)、開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售去化70%、10個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金流歸正。

　　高杠桿雙刃劍

　　土地儲(chǔ)備的不斷擴(kuò)張需要足夠的資金支撐，而市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷，房企資金壓力明顯增大。

　　在2018年的三季報(bào)中，金科集團(tuán)、富力地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為83.83%、81.47%、86.58%，均位于行業(yè)高位。

　　房企的償債壓力也在逐漸上升。據(jù)申萬(wàn)宏源統(tǒng)計(jì)，今年房地產(chǎn)債務(wù)到期量約1949億元，從年償還債務(wù)量看，2018年需償還3963.48億元，2019–2021年，償還規(guī)模高達(dá)4172.66億元、4621.51億元和6713.39億元。

　　高杠桿高負(fù)債的發(fā)展模式，在過(guò)去幾年成為房企進(jìn)行千億擴(kuò)張的利器，而這樣的模式是建立在樓市火爆、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)上。目前市場(chǎng)下行的信號(hào)已經(jīng)明顯，即使在金九銀十這樣的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，樓市表現(xiàn)也略顯冷清，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逐漸放緩，融資渠道不斷緊縮，高杠桿難以維系，積累下來(lái)的高負(fù)債，將隨時(shí)引爆。

　　據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)，2018年10月，40家典型上市房企融資總額為392.65億元，這也是2018年以來(lái)首次跌破400億元大關(guān)，更是創(chuàng)下自2017年1月以來(lái)單月融資金額的最低值。融資成本也在不斷上升，利率普遍在6%–9%，最高一筆利率超過(guò)13%。

　　除了高杠桿高負(fù)債的發(fā)展模式，部分中型房企通過(guò)重倉(cāng)三四線(xiàn)城市的布局，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的突破，然而隨著去庫(kù)存紅利逐漸消失，冀望在三四線(xiàn)城市實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)的房企，銷(xiāo)售壓力劇增。

　　大型企依靠均衡的全國(guó)布局，穩(wěn)定的拿地節(jié)奏，尚能抵御市場(chǎng)寒流來(lái)襲時(shí)的變化。而中型房企如果發(fā)展基礎(chǔ)不穩(wěn)固，則將面臨轟然倒塌的命運(yùn)。好在部分企業(yè)已經(jīng)采取行動(dòng)防控風(fēng)險(xiǎn)。

　　藍(lán)光發(fā)展內(nèi)部人士向記者表示，在投資原則上，公司還是比較審慎，在拿地中確保凈利潤(rùn)率，同時(shí)將資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%紅線(xiàn)以下。

　　負(fù)債高企的陽(yáng)光城曾在接受時(shí)代周報(bào)采訪(fǎng)時(shí)也表示，公司已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者、權(quán)益融資、開(kāi)放合作項(xiàng)目股權(quán)等方式來(lái)降低負(fù)債率。2018年9月底，陽(yáng)光城在手現(xiàn)金達(dá)314億元，其中受限資金比例約8%。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)由增量轉(zhuǎn)向存量，地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間已然不能僅僅寄希望于土地和房?jī)r(jià)之間的價(jià)格差，如何發(fā)掘更多的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)將成為千億企業(yè)們需要進(jìn)一步修煉的內(nèi)功。