日前，廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)網(wǎng)站正式對(duì)外發(fā)布《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)帶來(lái)不小的影響。

　　新規(guī)自2018年12月1日起施行，有效期五年。規(guī)定發(fā)布實(shí)施前，已取得設(shè)計(jì)條件且仍然有效的，其建設(shè)工程規(guī)劃許可、規(guī)劃驗(yàn)收仍按設(shè)計(jì)條件核發(fā)時(shí)的容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)定執(zhí)行，這對(duì)于現(xiàn)存和已獲批的復(fù)式項(xiàng)目是利好消息。

　　新規(guī)定

　　按照新規(guī)，套內(nèi)建筑面積超過(guò)144平方米的復(fù)式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高在6米以?xún)?nèi)的，水平投影面積不大于套內(nèi)各層平均水平投影面積30%且不大于50平方米的按1.5倍計(jì)算容積率建筑面積，超出部分按2倍計(jì)算容積率建筑面積；當(dāng)其客廳、起居室挑空部分層高大于6米時(shí)，超出部分以每2.2米為單位累進(jìn)增加1倍計(jì)算容積率指標(biāo)。

　　如果套內(nèi)建筑面積不超過(guò)144平方米的住宅，層高在3.6~5.8米之間，按該層水平投影面積的2倍折算計(jì)算容積率建筑面積；如果層高超過(guò)5.8米，按該層水平投影面積的3倍折算計(jì)算容積率建筑面積。

　　新變化

　　1.套內(nèi)建筑面積超過(guò)144平方米的復(fù)式住宅，在“面積增值”上，最多只能獲得25平方米的“附加值”。通過(guò)“中空”實(shí)現(xiàn)“高溢價(jià)”的空間將大大受到壓縮。

　　2.套內(nèi)建筑面積不超過(guò)144平方米的住宅，不再有通過(guò)“中空”實(shí)現(xiàn)“面積增值”的可能性。

　　超20項(xiàng)目在售 “偷面積”成絕版

　　根據(jù)新發(fā)布的《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》，最引人關(guān)注的變化是關(guān)于復(fù)式住宅挑高部分的計(jì)算方式，顯然將對(duì)目前一些“偷面積”的做法起到一定的懲戒作用。

　　復(fù)式使用率遠(yuǎn)超平層

　　近年來(lái)，復(fù)式產(chǎn)品非常受市場(chǎng)歡迎，尤其是面積在100平方米左右的復(fù)式四房單位，總面積小，但使用空間多。業(yè)內(nèi)人士表示，這種設(shè)計(jì)多是利用挑空部分來(lái)“偷面積”，報(bào)建6米高的半敞開(kāi)空間，然后按3米一分為二，再對(duì)半敞開(kāi)空間進(jìn)行室內(nèi)化，由于中空部分不計(jì)算入建筑面積，就可將單層的單位變?yōu)閮蓪拥膹?fù)式單元實(shí)現(xiàn)面積增值。

　　由于使用率遠(yuǎn)高于一般平層單元，所以受到市場(chǎng)青睞，成為主打營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，其售價(jià)往往也比普通平層單元高出不少，單位面積利潤(rùn)率顯然更高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前廣州單住宅就有超20個(gè)類(lèi)似項(xiàng)目，主要分布在黃埔、增城、白云。例如位于增城的萬(wàn)科春風(fēng)十里、保利中航城，位于黃埔的萬(wàn)科城尚城、龍湖首開(kāi)云峰原著，位于白云的佳兆業(yè)天墅，位于荔灣的保利和光晨樾。

　　新規(guī)執(zhí)行后，再設(shè)計(jì)上述這類(lèi)復(fù)式單位就將計(jì)算建筑面積，不但沒(méi)有了“偷面積”的效果，反而增加了建筑成本，所以未來(lái)新的項(xiàng)目再采用這種設(shè)計(jì)可能得不償失。因此，不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，目前市場(chǎng)在售的復(fù)式產(chǎn)品或從此成為絕版。

　　事實(shí)上，目前在售的復(fù)式產(chǎn)品貨量也不多。據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近一年來(lái)，廣州復(fù)式產(chǎn)品供應(yīng)面積為36.1萬(wàn)平方米，成交面積為26.2萬(wàn)平方米，去化率約為73%。由于復(fù)式使用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般平層單元，市場(chǎng)對(duì)復(fù)式產(chǎn)品的接受度較高。具體到月來(lái)看，去年的12月、今年的八九月都是復(fù)式的供應(yīng)“大月”，供應(yīng)面積均超5.5萬(wàn)平方米。成交高峰則是在去年的3月、今年的6月與8月，成交面積分別為3.5萬(wàn)平方米、3.2萬(wàn)平方米、3.1萬(wàn)平方米。

　　陽(yáng)臺(tái)“N+1”或有空間

　　復(fù)式設(shè)計(jì)“偷面積”可以休矣。不過(guò)，關(guān)于陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深的控制條件又有所放松。根據(jù)新規(guī)，住宅建筑的半開(kāi)敞空間進(jìn)深不大于2.4米，且半開(kāi)敞空間水平投影面積之和不超過(guò)住宅套內(nèi)(含半開(kāi)敞空間水平投影面積)建筑面積15%的，按其投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積；進(jìn)深或比例超出規(guī)定的，按其水平投影面積計(jì)算容積率建筑面積。進(jìn)深或比例超出規(guī)定的，按其水平投影面積計(jì)算容積率建筑面積。相比以往要求不大于2.1米，要求有所放松。

　　陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深的控制條件從2.1米放寬到2.4米，曾經(jīng)流行一時(shí)的“N+1”房或許將迎來(lái)更多的設(shè)計(jì)空間。(記者劉麗琴)