架空層、屋頂花園要不要算入容積率?陽臺面積超標了還按一半面積計算嗎?這些困擾購房者的問題終于有了明確答案：11月28日，廣州市國土規(guī)劃委印發(fā)《廣州市規(guī)劃管理容積率指標計算辦法》(以下簡稱《辦法》)并于12月1日起實施。據(jù)悉，這是廣州首個針對容積率計算的完整規(guī)則。根據(jù)《辦法》，綠色建筑增加面積、地下車庫、公共開發(fā)空間等不計入容積率；對陽臺、入戶花園等半開敞空間，辦法也做了詳細規(guī)定，只要不是“超大型”陽臺就按一半面積計算。

　　廣州市國規(guī)委表示，2011年6月實施的《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計算辦法》已于2016年6月失效，原《面積計算辦法》部分條款在層高與面積計算的關系、半開敞空間(如陽臺)以及設備層、管道層、避難層等面積計算方面與新的建筑國標不一致。同時，廣州一直未針對容積率建筑面積的計算形成完整的一套規(guī)則，有關建筑面積計算爭議不斷，為了進一步與國家規(guī)范相銜接，引導鼓勵優(yōu)質(zhì)合理的設計，更好地開展規(guī)劃管理工作，有必要對原《面積計算辦法》進行修訂充實完善。

　　陽臺如何計入容積率?

　　陽臺等建筑半開敞空間如何計算容積率?《辦法》明確按其投影面積的一半計算容積率建筑面積，其中住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)建筑的計算方法又不相同。

　　一直以來，“超大陽臺、入戶花園”被開發(fā)商作為樓盤銷售的“賣點”之一，這其實屬于以不合理手段占用城市空間?！掇k法》明確規(guī)定，住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.4米，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)(含半開敞空間水平投影面積)建筑面積15%的，按其投影面積一半計算容積率建筑面積；進深或比例超出規(guī)定的，按其水平投影面積計算容積率建筑面積。這意味著，如果陽臺面積超過上述的進深或比例指標，就要全部計算容積率。

　　《辦法》還對商業(yè)、辦公、住宅、酒店旅業(yè)、工業(yè)等建筑分類型提出層高分類控制要求，對于層高有特殊要求的空間提出可豁免的若干情形，避免“一刀切”。其中，套內(nèi)建筑面積超過144㎡的復式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高在6米以內(nèi)的，水平投影面積不大于套內(nèi)各層平均水平投影面積30%且不大于50㎡的按1.5倍計算容積率建筑面積，超出部分按2倍計算容積率建筑面積。當其客廳、起居室挑空部分層高大于6米時，超出部分以每2.2米為單位累進增加1倍計算容積率指標。

　　這些可不計入容積率

　　1、對符合要求的各類建筑公共開放空間，提出豁免計算容積率的原則和比例要求。

　　公共開放空間是指面向小區(qū)不特定業(yè)主或者公眾、全天候免費開放的公共空間，包括架空層、屋頂花園、騎樓、建筑物內(nèi)城市公共通道等。其中，住宅、辦公、商業(yè)類建筑位于建筑物首層的建筑公共開放空間不計入容積率；首層以外的建筑公共開放空間，其累計建筑面積大于所在建筑規(guī)劃核定計算容積率總建筑面積3%的，超出部分應按其投影面積計算容積率建筑面積。

　　2、建筑物避難層中的避難空間、地下公共通道、地下公交站場、地鐵站臺層、地鐵站廳層(除商業(yè)設施外)、地下停車庫、地下非機動車庫、非平戰(zhàn)結合的人防工程和地下市政公用設施及地下設備用房等地下空間。

　　3、符合現(xiàn)行政策法規(guī)的規(guī)定并經(jīng)城鄉(xiāng)建設主管部門認定的因?qū)嵤┚G色建筑技術而必須增加的建筑空間。

　　4、對于規(guī)劃條件未明確預留充電設施接口比例要求的新建項目，在建設工程設計方案中為滿足充電設施接口比例要求而增設的電力用房。

　　5、既有房屋為滿足安全疏散、改善垂直交通等而增設必要的消防樓梯、連廊、無障礙設施、電梯等配套設施用房。

　　業(yè)界解讀

　　復式高增送或成往事

　　“復式高贈送或成往事!”昨日合富研究院相關研究人士分析，隨著政策對陽臺進深、面積比例等的規(guī)范限制以及對“復式中空”面積計算方式的調(diào)整，近年非常受購房者和開發(fā)商青睞的“剛需剛改復式四房”或成絕版。

　　據(jù)悉，近年來，通過復式產(chǎn)品，實現(xiàn)價格和銷量雙贏的項目不少，主要也是得益于充分利用了“中空”帶來的“面積增值”，而新規(guī)對復式住宅的核心影響是：對“挑空部分”分為兩種情況進行了限制：套內(nèi)建筑面積≥144㎡的復式住宅，在“面積增值”上，以后，通過“中空”實現(xiàn)“高溢價”的空間將大大受到壓縮，最多只能獲得25㎡的“附加值”；而套內(nèi)建筑面積<144㎡這個面積段的復式住宅，則不再有通過“中空”，實現(xiàn)“面積增值”的可能性了。

　　“偷面積”的成本增加

　　地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志表示，最近一年多市場流行的“偷面積”手法是報建6米高的半敞開空間，然后按3米一分為二層，再對半敞開空間進行室內(nèi)化，最終實現(xiàn)一層平層單元變?yōu)閮蓪拥膹褪絾卧?/p>

　　這種“假平層真復式”的設計由于使用率遠高于一般平層單元，所以市場接受度非常高，此類產(chǎn)品的售價上也比普通平層單元高出不少，單位面積利潤由此提高。

　　粗略統(tǒng)計，目前廣州單住宅項目有超20個類似的復式項目。

　　“按最新公布的設計規(guī)范，再設計這類復式單位就得計算面積，不但沒有了‘偷面積’的效果，反而增加了建筑成本(包括中間分隔與敞開部分的室內(nèi)化)，”鄧浩志認為，所以未來新的項目也沒必要再采用這種設計。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，容積率新規(guī)的出臺，對未來房價和地價都將產(chǎn)生一定的影響，對現(xiàn)有的存量復式項目和已獲得批準的復式項目無疑是利好。

　　名詞解釋

　　容積率

　　又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。

　　容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標，容積率越高意味著地塊的開發(fā)強度越大。

　　對開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對住戶來說，容積率直接涉及居住的舒適度。