近期香港樓市成交清淡。中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，一些中介成交量銳減九成，部分開(kāi)發(fā)商銷售壓力猛增，推出種種“銷售奇招”，甚至連一成首付也再度出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士對(duì)香港樓市將繼續(xù)下行的判斷比較一致，但在下跌幅度上則出現(xiàn)分歧。

　　開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)

　　2008年國(guó)際金融危機(jī)過(guò)后，香港樓市迎來(lái)一輪長(zhǎng)達(dá)近十年的上漲行情，“一茬茬”的房產(chǎn)中介門店應(yīng)運(yùn)而生，數(shù)量之多不亞于隨處可見(jiàn)的外幣兌換店。然而，近期香港樓市利空消息頻出。11月21日，記者在香港走訪多個(gè)房地產(chǎn)中介，發(fā)現(xiàn)交投非常冷清，用香港中原地產(chǎn)某門店工作人員嚴(yán)翠(化名)的話來(lái)說(shuō)，就是已經(jīng)“冰封”了。

　　嚴(yán)翠告訴記者：“以九龍?zhí)梁秃挝奶锏男＞W(wǎng)區(qū)為例，去年每個(gè)月的二手房成交量在200單左右。從今年9月開(kāi)始，每個(gè)月只有10-20單成交，降幅高達(dá)近九成。”從嚴(yán)翠展示的工作群聊天信息可以看到，10月份有多天一手房或二手房的成交量均為0，偶爾會(huì)有一單成交，連簽租約的都非常少。“除非業(yè)主愿意自動(dòng)減價(jià)20%-30%，否則比較難成交。”她說(shuō)，一手房方面，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)，降價(jià)20%左右。“很多開(kāi)發(fā)商不開(kāi)價(jià)，都是以招標(biāo)形式發(fā)售。”

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商為緩解回款壓力，“銷售奇招”層出不窮。嚴(yán)翠指出，一手房最吸引購(gòu)房客的不僅在于新，還有開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的“首付低至一成”“延長(zhǎng)成交期”等條件。嚴(yán)翠透露，在首付方面，很多新盤的首付在20%-30%之間，甚至開(kāi)發(fā)商找指定的財(cái)務(wù)公司做一按(首次按揭)。

　　“最近還有一個(gè)更瘋狂的，只要你有錢交兩成首付，不用做壓力測(cè)試都可以買。”嚴(yán)翠說(shuō)道，“買完之后你可以先住進(jìn)去，3年之內(nèi)免管理費(fèi)、免差餉、免利息。”這就是嚴(yán)翠所說(shuō)的“拖長(zhǎng)交易期”，3年之后，購(gòu)房者可以選擇做按揭供房或者將房子賣出。

　　Q房網(wǎng)中介王麗告訴記者，除此之外，開(kāi)發(fā)商還有一個(gè)妙招是代繳印花稅，即開(kāi)發(fā)商出錢幫購(gòu)房者代繳印花稅，緩解其短期現(xiàn)金流壓力，但這部分印花稅還是算在房?jī)r(jià)里。

　　此外，開(kāi)發(fā)商會(huì)給出較高的傭金。“正常來(lái)說(shuō)，二手房成交時(shí)，給中介的傭金是買賣雙方各出1%，一手房則是開(kāi)發(fā)商出2%。但是現(xiàn)在行情非常淡，只要你能賣出去，開(kāi)發(fā)商給的傭金上不封頂。”王麗表示。

　　成交清淡

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月14日，11月份樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商鋪物業(yè))1605宗，預(yù)計(jì)全月將登記4000宗。成交宗數(shù)將創(chuàng)2016年3月3154宗后的32個(gè)月新低，金額則創(chuàng)2017年1月以來(lái)的22個(gè)月新低。由于多個(gè)新盤集中于10月份登記，加上開(kāi)發(fā)商減慢推盤，因此11月份一手登記明顯回落。二手私人住宅方面，交投也持續(xù)清淡。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓價(jià)持續(xù)調(diào)整，市民普遍持觀望態(tài)度，以致整體樓宇買賣持續(xù)清淡，加上開(kāi)發(fā)商減慢發(fā)售新盤，拖累整體登記下跌。

　　價(jià)格方面，萊坊大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅指出，10月份香港樓價(jià)環(huán)比下跌1.4%，9月則環(huán)比下跌0.9%。對(duì)于近期香港房?jī)r(jià)下跌的原因，紀(jì)言迅表示，近期的樓市下跌可以理解為松動(dòng)。“之前樓價(jià)高主要是因?yàn)闃I(yè)主報(bào)價(jià)太高，如今市場(chǎng)預(yù)計(jì)下調(diào)，部分業(yè)主隨之下調(diào)報(bào)價(jià)。”

　　近期，房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布報(bào)告指出，預(yù)計(jì)至2019年年底，香港住宅樓價(jià)將至少下跌15%。

　　野村香港房地產(chǎn)股票分析師認(rèn)為，雖然下半年就會(huì)看到香港樓價(jià)回調(diào)，但香港樓價(jià)壓力更有可能在2019年才真正反映出來(lái)。

　　回歸理性

　　一些受訪人士表示，香港再經(jīng)歷一次如2008年一樣的樓市大跌可能性不大。

　　“雖然近期樓市價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，但是整體而言，香港樓市供應(yīng)短缺的事實(shí)并沒(méi)有較大變化。我們預(yù)期到明年年底，香港樓市最多跌10%。”紀(jì)言迅表示。

　　紀(jì)言迅指出，當(dāng)前樓市下行與2008年在大環(huán)境與政策上有較大區(qū)別。首先，2008年時(shí)貸款利率較高，供房一族還款壓力較大，而當(dāng)前利率水平處于低位；其次，近兩年的購(gòu)房族需要通過(guò)較為嚴(yán)格的壓力測(cè)試，即購(gòu)房者杠桿率較低；此外，當(dāng)前香港經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚可，接近全民就業(yè)狀態(tài)，出現(xiàn)大面積斷供的可能性不大。

　　在深圳某金融機(jī)構(gòu)供職的趙升(化名)告訴記者：“2008年那次樓市下跌讓所有在香港買房的人都刻骨銘心，正是因?yàn)榻?jīng)歷過(guò)那樣的瘋狂，所以現(xiàn)在香港樓市慢慢回歸理性。”

　　中原地產(chǎn)創(chuàng)辦人施永青則表示，在不確定性增加的情況下，投資者決策速度變慢，導(dǎo)致市場(chǎng)交投量下跌。而市場(chǎng)上總有人要套現(xiàn)，若長(zhǎng)時(shí)間成交不了，就會(huì)出現(xiàn)降價(jià)。在有風(fēng)險(xiǎn)的情況下，買房應(yīng)該保守一點(diǎn)，即減少貸款比例、少借錢。