今年三季度以來，隨著國家調(diào)控力度保持高壓，市場的觀望情緒持續(xù)蔓延，房企的去化不及預(yù)期，銷售業(yè)績增速開始回落，據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，第三季度20家品牌房企銷售金額1.2萬億元，同比增長35.2%，增幅較二季度收窄4.6%。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測的全國29個重點(diǎn)城市中，10月份商品住宅供應(yīng)量為2028萬平方米，環(huán)比下降43%，成交量為2302萬平方米，環(huán)比下降6%，總體而言“銀十”成色不足。

　　在整體房市呈下行狀態(tài)的同時，行業(yè)的償債潮正逐漸到來。據(jù)Wind近期統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月12日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債(信用債)規(guī)模達(dá)4843.81億元，遠(yuǎn)超去年全年3747.74億元規(guī)模。有業(yè)內(nèi)人士向《中國經(jīng)營報》記者分析指出，房企的償債高峰期將集中在明年上半年，目前多數(shù)房企應(yīng)回籠資金度過“寒冬”。

　　樓市降溫房企遇去化難題

　　截至目前，在已經(jīng)公布了第三季度業(yè)績的86家A股上市房企中，1~9月銷售額雖然仍有增長，但增速相比1~3月和1~6月明顯放緩，多家房企主動考慮去庫存或者采取以價換量的策略。

　　克而瑞地產(chǎn)研究分析指出，今年上半年商鋪的折扣力度一度低至6~7折，而到了9月份，普通住宅的折扣力度也進(jìn)一步加大，特價房出現(xiàn)從6.4~8.5折不等的折扣優(yōu)惠。預(yù)計隨著行業(yè)整體推盤量加大，會有更多的房企推出指定房源，以更低折扣吸引購房者。

　　蘇寧金融研究院特約研究員江瀚告訴本報記者，今年第三季度房企去化率下降實(shí)際上是政府調(diào)控政策的效果逐步顯現(xiàn)，自2016年9月各地發(fā)布限購政策，直接影響了整個房地產(chǎn)市場，以兩年一個周期來看，這個周期的分界點(diǎn)正好在2018年第三季度，因此房企去化率下降是必然的。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，第三季度龍頭房企總體呈現(xiàn)業(yè)績下滑局面，其中排名前三的房企表現(xiàn)尤為明顯。第三季度碧桂園、萬科以及恒大總體銷售規(guī)模約4100億元，相比前兩個季度下降約兩成。此外，首創(chuàng)置業(yè)、光明地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)以及保利地產(chǎn)的銷售速度下滑十分明顯，其中首創(chuàng)置業(yè)三季度銷售金額較二季度環(huán)比下降78%，光明地產(chǎn)環(huán)比下降60%，越秀地產(chǎn)環(huán)比下降57%，保利地產(chǎn)環(huán)比下降31%。

　　以越秀地產(chǎn)為例，今年的銷售進(jìn)度并不樂觀，今年1~9月銷售357.71億元，僅完成65%全年目標(biāo)，其中在“金九”時期，越秀地產(chǎn)合同銷售金額約23.82億元，同比下降約47%。

　　國際資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，“目前除了政府限購限售政策以外，還有銀行貸款政策的影響，9月份的銀根收緊也讓市場形勢不太明朗，許多潛在的買家還持觀望態(tài)度，對去化率有一定影響。”

　　此外本報記者注意到，許多房企設(shè)置了一定規(guī)模的存貨跌價準(zhǔn)備。以萬科為例，今年前三季度，萬科存貨跌價準(zhǔn)備余額為人民幣41.4億元，而中期報告時僅為15.37億元；而綠地集團(tuán)2018年中期報告時存貨跌價準(zhǔn)備余額為26.26億元，期初為19.79億元。

　　同策研究院院長助理張宏偉受訪時表示，目前入市的樓盤有不少都是房企在前兩年拿的高價地，提高存貨跌價準(zhǔn)備余額說明房企對銷售價格預(yù)期有所降低，也由于能夠釋放的業(yè)績空間不大，是對市場價格走勢的一個信號。

　　借道“長租公寓”發(fā)債受阻

　　目前多數(shù)房企面臨著雙面夾擊。一方面是在一二線城市的調(diào)控政策下，整體房市成下行狀態(tài)，多數(shù)購房者持觀望態(tài)度，銷售增長減弱；另一方面在融資環(huán)境收緊下，房企在2015年、2016年曾大量發(fā)債，如今正面臨著一個償債高峰期，資金緊張的情況尤為突出。

　　據(jù)Wind近期統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月12日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債(信用債)規(guī)模達(dá)4843.81億元，遠(yuǎn)超去年全年3747.74億元規(guī)模，2019~2021年逐年提高，年償還規(guī)模高達(dá)4172.66億元、4621.51億元和6713.39億元。

　　張宏偉指出，當(dāng)前房企在創(chuàng)新的融資渠道方面基本上被關(guān)掉了，開發(fā)貸仍是房企融資的主力，除此之外還有境外融資、住房租賃專項(xiàng)公司債以及供應(yīng)鏈金融ABS等，在絕對量上都相對較小。

　　在2017年銷售額前5名的開發(fā)商中，除了恒大集團(tuán)的業(yè)務(wù)中沒有涉及長租公寓之外，其余4家均有所涉及。

　　房企在發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債上卻并不容易。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計，今年來合生創(chuàng)展100億元住房租賃專項(xiàng)公司債券、富力60億元住房租賃專項(xiàng)公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項(xiàng)公司債券、中駿40億元私募公司債券、建發(fā)45億元小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等均終止。

　　10月23日，據(jù)上交所披露信息顯示，奧園集團(tuán)擬非公開發(fā)行的2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券被上交所中止發(fā)行，該債權(quán)計劃融資規(guī)模10億元。據(jù)《中國經(jīng)營報》記者不完全統(tǒng)計，被叫停發(fā)債的中國奧園、富力地產(chǎn)以及合生創(chuàng)展均無實(shí)際項(xiàng)目涉足長租領(lǐng)域。

　　本報記者就企業(yè)發(fā)債被叫停和長租公寓業(yè)務(wù)布局問題向中國奧園、富力地產(chǎn)致函詢問，其中富力地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示暫時無法對上述問題進(jìn)行回復(fù)。而中國奧園則表示，被叫停原因是由于上述債權(quán)計劃標(biāo)的物業(yè)土地性質(zhì)不符合交易所對長租公寓的定義，接下來還會繼續(xù)申報。

　　據(jù)了解，發(fā)布住房租賃專項(xiàng)公司債一般會要求發(fā)債方披露債券募集資金的具體投向，包括住房租賃項(xiàng)目的預(yù)計開工時間，預(yù)計總投資額等資料，若資料不達(dá)要求則無法通過審批。

　　黃立沖表示，房企應(yīng)意識到長租公寓業(yè)務(wù)目前盈利前景不明，且前期投入較大會給資金鏈帶來壓力，所以對該業(yè)務(wù)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。但由于長租公寓領(lǐng)域受到政府支持，在當(dāng)前融資困難的情況下，不排除部分房企借助住房租賃市場的綠色通道來發(fā)債為公司輸血。

　　國泰君安在研究報告中表示，住房租賃專項(xiàng)公司債券約定了住房租賃項(xiàng)目的自持比例及期限，保證債券募集資金能夠被用于住房租賃項(xiàng)目。但是從5月開始，陸續(xù)有房企中止發(fā)行住房租賃債券，以此來看，后期監(jiān)管部門會對此類型發(fā)債進(jìn)一步從嚴(yán)審核。

　　償債潮下行業(yè)分化加劇

　　償債期集中來臨，意味著沒有做好現(xiàn)金流管理和風(fēng)險防控的企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。在2015~2016年信貸寬松的融資環(huán)境下，房企迎來發(fā)債熱潮，隨著這些債券的陸續(xù)到期，預(yù)計接下來的3年里會迎來房企的償債高峰。

　　億翰統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。從短期來看，企業(yè)在下半年就將集中邁入第一個還債高峰期。

　　值得注意的是，房企的償債壓力已開始凸顯。從第三季度的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，不少房企的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為正數(shù)，而籌資活動現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，表明房企面臨較大外部資金償還壓力，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資偏緊的背景下，以舊還新的接力融資也變得更加困難。

　　中國指數(shù)研究院相關(guān)數(shù)據(jù)指出，上半年20家品牌房企累計拿地金額6978億元，同比小幅下降4.9%；三季度，房企謹(jǐn)慎投資特征凸顯，20家品牌房企累計拿地5634萬平方米，同比下降63.1%，累計拿地金額2556億元，同比降幅擴(kuò)大至56.5%，其中9月降幅超過70%。

　　面對資金壓力，不少房企在拿地等投資上已明顯表現(xiàn)出“謹(jǐn)慎”。張宏偉認(rèn)為，償債高峰期的集中來臨，對于部分房企而言也是機(jī)遇。目前房企在二級市場、拿地方面收并購的機(jī)遇增加，土地溢價率降低，其實(shí)也是一個拿地的好時機(jī)。

　　在融資環(huán)境的變化下，行業(yè)發(fā)展分化加劇。相較于部分房企謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，萬科的逆周期拿地顯得尤為突出。財報顯示，今年前三季度，萬科拿地金額為458.7億元，相當(dāng)于恒大、碧桂園、保利、融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額的總和。也由于當(dāng)期在土地市場上動作較為頻繁，萬科今年第三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流為-257.3億元。

　　黃立沖認(rèn)為，現(xiàn)在是國有房企繼續(xù)規(guī)模擴(kuò)張的時機(jī)，因?yàn)樗鼈冊谌谫Y上有銀行的信貸支撐。萬科、保利等房企獲得銀行支持力度較大，在現(xiàn)金流方面較為充裕，仍有較強(qiáng)的拿地能力。而普通規(guī)模的民營房企如果沒有政府和銀行的支持，進(jìn)行逆周期擴(kuò)張則會承擔(dān)很大風(fēng)險，可能會出現(xiàn)資金上的危機(jī)。