近日，由中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布的2018年10月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》(以下簡稱《報告》)稱，熱點城市住房租金已由7月時快速上漲發(fā)展至8、9月的穩(wěn)中略降。

　　對于住房租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展，有研究機構(gòu)建議完善制度、加強引導和監(jiān)管，并擴展可租賃房源的相關(guān)渠道。

　　8月后租金環(huán)比出現(xiàn)下行

　　《報告》列舉大數(shù)據(jù)住房租金指數(shù)監(jiān)測顯示，今年前7月部分城市住房租金快速上漲，并于7月達到漲幅峰值，當月28個重點監(jiān)測城市房租平均環(huán)比上漲1.145%，其中鄭州、蘇州、中山、東莞、合肥、深圳、北京、上海等8城市環(huán)比漲幅在2%以上，杭州、重慶、無錫、石家莊、煙臺、天津、南京、大連、珠海等7城市環(huán)比漲幅在1%到2%之間。

　　到了8月和9月時，重點城市住房租金水平輕微回落。其中在8月，29座樣本城市住房租金平均環(huán)比下跌0.11%，杭州、西安、上海、天津、廣州、北京、長沙、廈門、東莞、合肥、深圳、佛山等城市租金漲速均有所回調(diào)。但與去年12月相比，今年9月住房租金累計漲幅在5%以上的仍有石家莊(11.4%)、上海(9.52%)、北京(8.27%)、珠海(8.08%)、深圳(6.31%)5個城市。

　　《報告》分析稱，8、9月租金止?jié)q，主要受到各地政府對租金上漲調(diào)節(jié)干預的影響。但另一方面，住房租賃市場立法滯后，相關(guān)市場規(guī)則欠缺，導致住房租賃市場秩序混亂，租房者權(quán)益得不到有效保護。少數(shù)企業(yè)利用資本杠桿爭搶房源壟斷市場，推高了北京、上海等租賃房源相對不足城市的租金。

　　對于租金發(fā)生變化的因素，來自戴德梁行的分析則認為，從本質(zhì)上看，在自由市場的前提下，租金走勢由供需關(guān)系決定，在房地產(chǎn)市場調(diào)控影響下，部分人群由于資格或資金受限等因素而由置業(yè)市場轉(zhuǎn)向租賃市場，需求進一步擴大，過去幾年房價的上漲也造成了月供等業(yè)主成本的上升，因而一定程度地提高了租金收入的預期。

　　完善制度加強監(jiān)管

　　對于當前各地租賃市場形勢，《報告》提出兩項建議，分別是建立完善租房市場相關(guān)制度和多渠道擴大重點城市租賃房源。

　　在建立完善租房市場相關(guān)制度方面，報告建議加快推進住房租賃立法，保障租購房同權(quán)，在發(fā)生各類糾紛時優(yōu)先保護租戶權(quán)益；完善市場規(guī)則，探索建立租房押金第三方存管制度、租金上漲幅度限額制度、強制性合同文本條款制度、出租性住房環(huán)保安全標準等規(guī)則制度；規(guī)范市場秩序，重點治理設(shè)置合同陷阱和霸王條款行為、變相克扣押金行為、違規(guī)隔斷出租行為、誘導哄騙租客將租金轉(zhuǎn)為貸款分期的行為、暴力驅(qū)趕租客行為、壟斷區(qū)域房源或租房信息操控租金行為等。

　　在多渠道擴大重點城市租賃房源方面，報告建議包括加快公租房的建設(shè)與配租和對集體土地建設(shè)租賃住房試點的推廣，對利用工商業(yè)閑置建筑改造為長租公寓，給予更多的規(guī)劃、土地利用、稅收政策支持，并建議出臺可行性細則，支持企業(yè)單位利用閑置土地建設(shè)租賃型職工宿舍等。

　　戴德梁行的建議同樣認為應(yīng)當對租賃市場加強引導和監(jiān)管，包括引導在租賃市場的增量投資，有計劃地控制存量投資的推進。同時應(yīng)當警惕對租賃盤源的壟斷，以及操縱、哄抬房租的行為。另外，監(jiān)管租賃金融資金，包括“房租貸”“租金貸”等，防止租賃市場過度金融化也有必要。