據(jù)了解，10月10日-11月14日，廣東中山合計將推出14宗住宅用地，所有宅地均明確了現(xiàn)房銷售的出讓條件。今年以來，中山推出的現(xiàn)售地塊占總宅地推出宗數(shù)的75%。就在同一時間，深圳首例現(xiàn)房項目上市。

　　今年以來，商品房市場出現(xiàn)一些新問題，比如開發(fā)商過分強(qiáng)調(diào)“高周轉(zhuǎn)”，導(dǎo)致一些質(zhì)量及安全事故；比如下半年以來，住建部等9部委對30個城市樓市秩序整頓中發(fā)現(xiàn)，無證施工、無證銷售、虛假宣傳、捂盤惜售等大量存在。而且，近年來樓市炒風(fēng)越來越盛，加杠桿買房的范圍擴(kuò)大。樓市存在的上述諸多積弊，很大程度上與商品房預(yù)售制度有關(guān)。預(yù)售制度下，在建房屋預(yù)先賣給購房人，開發(fā)商提前收回資金和利潤，這是行業(yè)普遍奉行“高周轉(zhuǎn)”的前提。

　　根據(jù)海通證券對部分城市的抽樣研究，一線、二線和三線城市的預(yù)售條件(項目出地面層數(shù)占比)均值分別為81%、78%和56%，即層級越低的城市，預(yù)售條件越寬松，這就給開發(fā)商加杠桿提供便利，迅速收回資金并投入下一個項目，有的項目5個月實現(xiàn)再周轉(zhuǎn)。“蘿卜快了不洗泥”，高周轉(zhuǎn)也埋下房屋質(zhì)量和安全的禍根。而且，預(yù)售下的“高周轉(zhuǎn)”策略，在某種程度讓房地產(chǎn)開發(fā)異化為資本運作。

　　同時，實踐中預(yù)售審批靈活，預(yù)售規(guī)定較為籠統(tǒng)。比如《城市商品房預(yù)售管理辦法》對于新房預(yù)售準(zhǔn)入的“三項條件”中有一條，即“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”，很多項目僅土地出讓金就達(dá)到了25%。于是，為了追求周轉(zhuǎn)速度，拿地即蓋售樓處，無證施工、無證銷售現(xiàn)象很多。另外，僅僅基于樣板房參考的預(yù)售，客觀上縱容開發(fā)商虛假宣傳和營銷，創(chuàng)造出投資炒作的空間，導(dǎo)致市場炒風(fēng)盛行、房價上漲，增加爛尾和延期交付概率。

　　而且，借助預(yù)售加杠桿，房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻下降，社會資金紛紛涌入，實體經(jīng)濟(jì)“脫實入虛”。目前，行業(yè)集中度低，也造成始終難以告別“跑馬圈地”的粗放發(fā)展。同時，預(yù)售審批彈性大，“審批-進(jìn)度監(jiān)管-銷售”閉環(huán)基本由一個行政部門監(jiān)管，也滋生囤地炒地、捂盤惜售等問題。因此，近期各界對商品房預(yù)售多有詬病，管理層探討取消預(yù)售在情理之中。不過，基于投入-產(chǎn)出期限錯配、資金密集，借助預(yù)售銷售房屋是國際慣例，比如英美、日本和我國香港和臺灣地區(qū)等。

　　英美日等國家不管是開發(fā)商，還是購房者都可以通過多渠道融資，比如多層次的資本市場、地產(chǎn)基金、REITs等。即便如此，預(yù)售制度還是很重要，而且老百姓購房僅需要10-20%的首付。本質(zhì)上，“預(yù)售+按揭”就是順應(yīng)商品房大宗消費、高門檻和高成本的特性，通過縮短住房供應(yīng)周期、增加供應(yīng)規(guī)模、降低財務(wù)成本、降低房價，開發(fā)商和購房者實現(xiàn)雙贏。

　　相比發(fā)達(dá)國家，從歸口管理的住建部到各級地方行業(yè)主管機(jī)構(gòu)，我國對于商品房預(yù)售有嚴(yán)格的制度規(guī)定。一是預(yù)售獲批有“三個條件”，即繳清土地出讓金、取得規(guī)劃許可證、投入資金達(dá)到總投資的25%；二是預(yù)售有“受理-審核-許可-公示”的全套透明化流程；三是各地普遍有預(yù)售資金監(jiān)管制度，即首付款、按揭貸款嚴(yán)格按照工程形象進(jìn)度支付。此外，我國還有嚴(yán)格的竣工交付驗收程序。從監(jiān)管上看，我國預(yù)售門檻比英美日要高，因此根源不在預(yù)售本身。

　　首先，基于低層、高層、中高層不同進(jìn)度要求的預(yù)售審批是否嚴(yán)格；其次，項目資本金是否實繳到位、是否屬于自有資金；再次，“先證后售”(即先審批規(guī)劃許可，后審批預(yù)售)的程序是否嚴(yán)格遵守；最后，預(yù)售資金(首付款及按揭貸款)是否嚴(yán)格按照工程進(jìn)度撥付。對出現(xiàn)的延期交付、質(zhì)量問題，完全可以像新加坡等國家和地區(qū)一樣，留部分預(yù)售資金到交付后再撥給開發(fā)商來解決；對于政府承擔(dān)預(yù)售審批的行政風(fēng)險，可通過購買評估機(jī)構(gòu)等獨立第三方提供的預(yù)售達(dá)標(biāo)報告來解決。

　　從目前我國開發(fā)商融資模式單一、“招拍掛”下土地價格高企，以及房價高企、供求矛盾大等現(xiàn)狀來看，短期內(nèi)取消預(yù)售的可能性比較小。但是，基于完善政府“放管服”服務(wù)和行政審批改革，完善預(yù)售制度的可能性比較大。比如，提高預(yù)售門檻，一律封頂預(yù)售；熱點區(qū)域啟動現(xiàn)售試點等。而一二線重點城市存量房屋規(guī)模大，新增供地實施現(xiàn)售不影響短期供求關(guān)系。

　　首先，如果啟動現(xiàn)售，由于項目的回款周期拉長，期間費用會明顯增加，開發(fā)商利潤率會下降。為了保障利潤率，開發(fā)商或許會選擇提高房價或加快工程進(jìn)度來解決。事實上，所謂的“高周轉(zhuǎn)”，應(yīng)該是借助于提高運營效率、壓縮報批報建、實施戰(zhàn)略采購、設(shè)計和部件標(biāo)準(zhǔn)化、住宅產(chǎn)業(yè)化，應(yīng)用先進(jìn)的管控模式、技術(shù)手段、模塊標(biāo)準(zhǔn)化等，加快工程進(jìn)度，而不是盲目壓縮工期；其次，現(xiàn)售導(dǎo)致開發(fā)周轉(zhuǎn)速度下降，在目前全國期房占新房總供應(yīng)80%以上的情況下，新房供應(yīng)在短期內(nèi)減少，但中期內(nèi)會趨于平衡；再次，預(yù)售取消后，短期內(nèi)房企快速拿地、開工的意愿會下降，這會導(dǎo)致土地市場一定降溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資會下降，但中期內(nèi)會趨于平衡；最后，預(yù)售取消會導(dǎo)致行業(yè)上下游降溫，地方土地財政、固定資產(chǎn)投資都會受到一定沖擊。不過，中期內(nèi)會趨于平衡和穩(wěn)定。(中國證券報)