2018年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策層層加碼，中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)，地方層面“四限”擴(kuò)容。進(jìn)入三季度，城市市場進(jìn)一步分化，土地流拍現(xiàn)象也有所增多，企業(yè)著力推盤回籠資金而謹(jǐn)慎投資的意圖愈加明顯。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)市場深度盤整概率進(jìn)一步增大。

　　住宅銷售市場疲態(tài)持續(xù)

　　今年前三季度，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場成交普遍低迷，“金九銀十”整體失色。近日，易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年9月份，受監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅成交量為4379萬平方米，環(huán)比減少4.2%。

　　今年9月份，很多房企有追趕年度業(yè)績的意愿，地方政府在預(yù)售證發(fā)放方面也加快了節(jié)奏，這使得新增供應(yīng)表現(xiàn)活躍。9月份100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5608萬平方米，環(huán)比增長25.7%，同比增長22.2%。綜合歷史數(shù)據(jù)來看，9月份房企推盤節(jié)奏明顯加快，為歷史第二高水平。其中2016年4月份新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5612萬平方米，為歷史最高水平。

　　不過綜合供求市場數(shù)據(jù)，9月份市場走勢弱于預(yù)期，“金九”成色不足。2018年9月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5608萬平方米，而成交量為4379萬平方米。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“在過去連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢基礎(chǔ)上，9月份首次出現(xiàn)供大于求態(tài)勢。而且對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，9月份供大于求的矛盾是最尖銳的。房企重新面臨去庫存的較大壓力，進(jìn)而也倒逼房企積極降價(jià)。”

　　他進(jìn)一步指出，今年9月份，受監(jiān)測100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.2個(gè)月，這也意味著市場需要9.2個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存，該數(shù)值相比8月份時(shí)的9個(gè)月有所反彈。“類似反彈或也說明，存銷比正開始走出歷史低位水平，即在9個(gè)月歷史低位水平上小幅反彈。”

　　從銷售價(jià)格來看，受政策持續(xù)深化影響，購房者預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變跡象，市場開始逐步調(diào)整。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，前三季度百城新房價(jià)格漲幅持續(xù)收窄。1-9月累計(jì)上漲4.05%，較去年同期收窄1.85個(gè)百分點(diǎn)，9月房價(jià)下跌城市數(shù)量明顯增多，部分城市二手房價(jià)格出現(xiàn)明顯調(diào)整。

　　全國土地成交熱度大幅下降

　　受住宅銷售市場低迷行情影響，今年以來土地市場熱度持續(xù)下降，一二線熱點(diǎn)城市地價(jià)漲幅收窄，溢價(jià)率低位徘徊，土地流拍與底價(jià)成交現(xiàn)象普遍增多。

　　同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月30日，當(dāng)月全國300城市建設(shè)用地共成交3674宗，比8月減少2391宗，比去年同期減少2347宗；成交金額達(dá)3591.43億元，環(huán)比下降28.15%，同比下降33.60%；成交建面24379.15萬平方米，環(huán)比下降26.10%，同比下降27.91%；平均成交樓板價(jià)1473.16元/平方米，環(huán)比下降2.77%，同比下降7.89%。

　　不僅如此，從城市能級(jí)來看，全國各線城市成交面積和金額環(huán)同比皆有一定程度的下降，同時(shí)成交樓板價(jià)亦有所下滑。同策研究院分析人士指出，“當(dāng)月各線城市拿地?zé)崆榇蠓陆怠Ｓ绕涫?，一線城市住宅用地成交量價(jià)齊跌，而商業(yè)用地成交量價(jià)則有大幅上升，但都遠(yuǎn)不如去年同期水平。”

　　具體數(shù)據(jù)顯示，從土地市場成交面積來看，9月份成交357.22萬平方米，環(huán)比小幅下滑1.43%，同比下降63.90%。住宅和商業(yè)用地成交面積環(huán)比分別下滑20.46%、上漲72.51%，與去年同期相比分別下滑39.66%、72.11%。

　　伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，上市房企在業(yè)績規(guī)模競賽中加速奔跑。與此同時(shí)，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績的影響越來越大。不過，今年以來，大型房企在土地市場的收儲(chǔ)動(dòng)作整體放緩。

　　從典型房企在土地市場的拿地成交金額來看，9月前20家上市房企土地成交金額集中度環(huán)同比下滑明顯，遠(yuǎn)低于去年同期水平。當(dāng)月20家房企土地成交金額707.26億元，環(huán)比下滑49.23%，同比下滑69.79%。從成交建筑面積來看，當(dāng)月20家房企土地成交建筑面積2229.69萬平方米，環(huán)比和同比分別下滑39.92%、46.79%。

　　綜合1-9月累計(jì)成交量來看，20家房企1-9月共計(jì)成交11805.30億元，占全國300城市土地成交金額的28.54%，占比同比下滑15.47個(gè)百分點(diǎn)；而從成交建面來看，20家房企共計(jì)成交30785.71萬平方米，占全國300城市土地成交建面的10.80%，占比同比下滑3.54個(gè)百分點(diǎn)。

　　中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，今年以來，限地價(jià)、限房價(jià)、競自持、競配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求。對(duì)于企業(yè)來說，這些限制條件對(duì)項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來一定壓力，且對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高的要求。

　　在此背景下，今年前三季度全國300城市共流拍449宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5666萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍，流拍面積占總推出面積的比重在三季度達(dá)到峰值。上述中指院負(fù)責(zé)人分析表示，“同時(shí)，底價(jià)成交地塊數(shù)量明顯增多，土地市場降溫明顯，進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)變。”

　　房企讓利空間進(jìn)一步加大

　　今年上半年，在“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的市場總基調(diào)下，調(diào)控政策不斷加碼，受限價(jià)政策影響，房企給出的讓利空間十分有限。隨著“金九銀十”推盤旺季到來，從8月底開始部分房企率先開啟全國范圍內(nèi)的降價(jià)促銷。

　　近兩個(gè)月以來，在市場成交降溫的背景下，為緩解去化壓力，房企打折促銷甚至“降價(jià)”的項(xiàng)目越來越多。克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，近段時(shí)間以來，恒大、碧桂園、富力、保利、融創(chuàng)、中海等大中型房企陸續(xù)開啟促銷活動(dòng)。

　　9、10月份，參與促銷的房企陣營不斷擴(kuò)大，從大中型房企新城控股、陽光城、中糧集團(tuán)、金科集團(tuán)再到中小型房企珠光集團(tuán)、敏捷集團(tuán)等，參與折扣的房企越來越多。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師沈曉玲表示，結(jié)合目前的銷售情況看，今年的“金九銀十”可謂慘淡，十一黃金周成交表現(xiàn)不如預(yù)期，多地項(xiàng)目開盤去化率顯著下降。作為傳統(tǒng)的推盤旺季，有大量的樓盤上市，預(yù)計(jì)隨著房企沖刺全年銷售目標(biāo)，四季度勢必有更多的房企加入到打折促銷活動(dòng)中來。

　　據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，近20家房企在9-10月份采用了多盤聯(lián)動(dòng)營銷。此外，和去年同期平均9.5折相比，今年折扣力度也加大至9.3折。今年9、10月份無論是單個(gè)樓盤項(xiàng)目，還是整體市場，折扣力度加大。

　　“步入10月，樓市‘秋意’更顯著，從目前的成交數(shù)據(jù)來看，‘金九銀十’成交乏力，市場的降溫趨勢比較明顯。”沈曉玲分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)隨著調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)，房企推盤量的增加，去化壓力增大，需要通過更多的讓利優(yōu)惠來沖刺四季度業(yè)績。“按照目前的打折力度，預(yù)計(jì)行業(yè)四季度的整體讓利空間將進(jìn)一步打開，整體行業(yè)打折力度仍應(yīng)該維持在9折左右。”

　　四季度，房地產(chǎn)調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然復(fù)雜，市場預(yù)期正在加速重塑。四季度將更加注重保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。上述中指院分析人士認(rèn)為，“房地產(chǎn)調(diào)控政策堅(jiān)持不放松，因城施策下各線城市市場繼續(xù)呈現(xiàn)周期輪動(dòng)行情，讓本輪市場換擋周期明顯延長”。

　　“近期，熱點(diǎn)城市新項(xiàng)目開盤去化率明顯不及以往，預(yù)計(jì)四季度市場將在分化中步入調(diào)整。”該人士進(jìn)一步表示，預(yù)計(jì)四季度一二線熱點(diǎn)城市新房、二手房市場量價(jià)將進(jìn)一步松動(dòng)，中西部二線城市二手房市場量價(jià)也將率先出現(xiàn)回落，新房市場相對(duì)穩(wěn)定，而多數(shù)獨(dú)立三四線城市新房市場后勁不足，市場將從上行進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行周期。“全國整體銷售規(guī)模也將面臨調(diào)整，價(jià)格漲幅進(jìn)一步收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與新開工增速將從高位回落。”