宣稱“不差錢”的旭輝控股(00884.HK)在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，多家千億房企收縮戰(zhàn)線的情況下也開(kāi)啟“瘦身行動(dòng)”，員工開(kāi)支全方位下調(diào)。

　　10月25日，旭輝發(fā)布《關(guān)于全集團(tuán)全面開(kāi)展“開(kāi)源節(jié)流、瘦身行動(dòng)”工作》通知，在辦公租賃、車輛配置與運(yùn)營(yíng)、辦公能耗、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、會(huì)議活動(dòng)等7個(gè)方面進(jìn)行“節(jié)流”。

　　市場(chǎng)下行，“開(kāi)源節(jié)流”幾乎成為所有房企的應(yīng)對(duì)策略。停止招聘、精簡(jiǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)、減少土地投資拓展部人員的裁員消息不絕于耳。新城、富力、長(zhǎng)實(shí)等大型房企均被傳出縮編調(diào)整人員，準(zhǔn)備抵御樓市寒冬來(lái)臨的消息。

　　“在當(dāng)前政策調(diào)控日益趨嚴(yán)，房企融資遭遇寒冬又遇到債務(wù)紅線的境況下，房企節(jié)約成本是正常的。”易居研究院研究員王瑾釗對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，銷售業(yè)績(jī)下滑使得很多房地產(chǎn)企業(yè)感受寒意。在行業(yè)面臨下行的大背景下，部分房企人才調(diào)整、開(kāi)源節(jié)流是未雨綢繆，主動(dòng)去適應(yīng)新形勢(shì)的表現(xiàn)。

　　下半年新增項(xiàng)目梳理有所放緩

　　旭輝以“長(zhǎng)跑者”的穩(wěn)健姿態(tài)步入公眾視野，近年長(zhǎng)期保持年均約53%的復(fù)合增長(zhǎng)率。上市后，旭輝實(shí)現(xiàn)了快速、穩(wěn)健、均衡的發(fā)展，成長(zhǎng)為中國(guó)房企的“優(yōu)等生”。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近十年，旭輝集團(tuán)的銷售額增長(zhǎng)了10 倍，從 2012年上市的96億元到 2017年突破千億元，尤其是 2017 年業(yè)績(jī)近乎翻倍，從 2016 年的 530 億增長(zhǎng)至 2017 年的 1040 億，同比規(guī)模大漲 96%。

　　房企的發(fā)展戰(zhàn)略往往與市場(chǎng)趨勢(shì)相輔相成，今年下半年以來(lái)，隨著市場(chǎng)下行，以激進(jìn)著稱的旭輝今年下半年拿地節(jié)奏也在放緩。數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，旭輝共新進(jìn)入超過(guò)13個(gè)城市，新增67個(gè)項(xiàng)目，花費(fèi)291.92億元；下半年至9月底，旭輝合計(jì)新獲得16個(gè)項(xiàng)目，花費(fèi)約106億元，新增項(xiàng)目有所放緩。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2018年旭輝集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)行了一系列融資行為，僅2018年前7個(gè)月已融資超過(guò)180億元。2018年6月30日，旭輝控股總債務(wù)為705.8億元，較上年同期的395.6億元增長(zhǎng)78.41%。

　　“在短期內(nèi)償債壓力較大和融資渠道收緊的情況下，旭輝不得不‘節(jié)約’以應(yīng)對(duì)資金兌付壓力。”王瑾釗對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，銷售業(yè)績(jī)下滑使得很多房地產(chǎn)企業(yè)感受寒意。從地產(chǎn)中介包括中原取消員工福利、激勵(lì)政策到華夏幸福賣地求生存、再到房地產(chǎn)企業(yè)校招暫停等等這些都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)在真實(shí)寫照。旭輝此舉其實(shí)跟其他房企一樣，感受到了市場(chǎng)的低迷，需要積蓄力量度過(guò)即將到來(lái)的寒冬。

　　房企“搶人”大戰(zhàn)變?yōu)椴脝T潮

　　市場(chǎng)下行，“開(kāi)源節(jié)流”幾乎成為所有房企的應(yīng)對(duì)策略。

　　去年底，房地產(chǎn)行業(yè)上演的是千億元量級(jí)或者想晉級(jí)千億元陣營(yíng)房企的“搶人”大戰(zhàn)，對(duì)規(guī)模的極度渴求，讓這個(gè)行業(yè)的員工流動(dòng)率一度達(dá)到35%以上。然而，今年下半年以來(lái)，綠地、華夏幸福、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等千億元量級(jí)房企悄然啟動(dòng)了人事架構(gòu)調(diào)整計(jì)劃。

　　與此同時(shí)，近一個(gè)多月以來(lái)，在市場(chǎng)成交降溫的背景下，為緩解去化壓力，房企打折促銷甚至“降價(jià)”的項(xiàng)目越來(lái)越多。

　　9月以來(lái)參與促銷的房企陣營(yíng)正不斷擴(kuò)大，從大中型房企新城控股、中糧集團(tuán)、富力集團(tuán)再到中小型房企珠光集團(tuán)、敏捷集團(tuán)等，參與折扣的房企越來(lái)越多。

　　此外，無(wú)論是單個(gè)樓盤項(xiàng)目，還是整體市場(chǎng)，折扣力度加大。與去年同期平均9.5折相比，折扣力度也加大至9.3折、比如9月位于廈門的一別墅項(xiàng)目，推出的107套特價(jià)別墅，中間套一口價(jià)278萬(wàn)，和原先的500萬(wàn)總價(jià)相比，扣除前期房源裝修及車位，相當(dāng)于給出了6.4折優(yōu)惠。合肥一院子項(xiàng)目，針對(duì)中秋國(guó)慶個(gè)別戶型做促銷，降到1.5萬(wàn)/平米左右，對(duì)比原先2萬(wàn)/平米的均價(jià)，計(jì)算折扣力度可達(dá)7折左右。

　　克爾瑞認(rèn)為，結(jié)合目前的銷售情況看，今年的“金九銀十”可謂慘淡，十一黃金周成交表現(xiàn)不如預(yù)期，多地項(xiàng)目開(kāi)盤去化率顯著下降。作為傳統(tǒng)的推盤旺季，會(huì)有大量的樓盤上市，預(yù)計(jì)隨著房企沖刺全年銷售目標(biāo)，四季度勢(shì)必有更多的房企加入到打折促銷活動(dòng)中來(lái)。

　　房企迎來(lái)融資“寒冬”

　　“從去年8月至今，感覺(jué)到日子越來(lái)越難過(guò)。”不少房企負(fù)責(zé)人都紛紛向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，主要體現(xiàn)在政策的嚴(yán)苛和融資困難。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)約405次，較2017年同期上漲近80%。，伴隨著一系列樓市調(diào)控的密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯降溫。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，二三線城市房?jī)r(jià)漲幅亦有所回落。

　　融資難題主要體現(xiàn)在“難”和“貴”。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年1~9月，85家典型房企融資總額8287億元，同比減少11%。今年9月房企平均融資成本升至6.91%，已經(jīng)達(dá)到去年下半年以來(lái)的最高值；而正榮地產(chǎn)新近發(fā)行的一筆美元票據(jù)年息已高達(dá)12.5%；雅居樂(lè)此前發(fā)行的一筆2億美元票據(jù)，票息則為8.5%，均高于房企的平均融資成本。

　　“通過(guò)從政策面 、資金面的分析，明年大概率是房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘小年’已經(jīng)成為很多房企的共識(shí)，所以房企的各種開(kāi)源節(jié)流的措施也成為了發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整的方向。”王瑾釗認(rèn)為，融資渠道不斷收緊，使得很多企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)了一些問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需要在加快銷售周轉(zhuǎn)增加回款的情況下，對(duì)于土地儲(chǔ)備需要做更細(xì)致的規(guī)劃，避免不必要的拿地。同時(shí)對(duì)于運(yùn)營(yíng)策略、新房的建設(shè)開(kāi)工周期等等也要進(jìn)行調(diào)整以應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流困難。