王健林再次成為陜西政府的座上賓，擱置許久的西安萬達(dá)城計(jì)劃，眼看又要熱鬧起來。

　　不久前，王健林前往西安，言辭懇切，稱要與現(xiàn)有大型文旅項(xiàng)目錯(cuò)位發(fā)展，推動(dòng)旅游與文化、商業(yè)和體育等深度融合。在這背后，或是他希望加快660億元巨無霸西安萬達(dá)城項(xiàng)目落地。

　　好壞消息總是如影隨行。在隨后的大半個(gè)月里，談及王健林徹底退出文旅業(yè)務(wù)的謠言四起。萬達(dá)官方聲明頗有深意，他們不但完全否認(rèn)了全盤出售文旅資產(chǎn)給融創(chuàng)，還明確表示“今后將繼續(xù)投資文旅產(chǎn)業(yè)”，而文旅集團(tuán)將是萬達(dá)的“永續(xù)發(fā)展”產(chǎn)業(yè)。一紙延安紅色旅游小鎮(zhèn)計(jì)劃，就是表明萬達(dá)想要繼續(xù)投資文旅的決心。

　　30歲的萬達(dá)站到了命運(yùn)的十字路口。64歲的王健林僅用了半年多的時(shí)間，通過大手筆轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，清理海外債務(wù)，引入投資化解對(duì)賭尷尬等一系列動(dòng)作成功將危機(jī)排出體外，讓萬達(dá)找到能夠通往未來的路徑。

　　他也在尋找文旅和萬達(dá)廣場之外的新支柱產(chǎn)業(yè)，影視、體育、教育、醫(yī)療等都在視線范圍內(nèi)。

　　“萬達(dá)輕資產(chǎn)租金分成超過10億元，以后可能每年以10億級(jí)別增加。萬達(dá)電影、寶貝王、文化旅游這些輕資產(chǎn)公司也要加快發(fā)展，”在王健林看來，萬達(dá)體育產(chǎn)業(yè)要回歸國內(nèi)和自有IP；影視板塊要向非萬達(dá)物業(yè)擴(kuò)張發(fā)力；要盡早做到管理百家高星級(jí)酒店。

　　此外，考慮到中國3億兒童的教育消費(fèi)升級(jí)，王健林特別強(qiáng)調(diào)看好寶貝王的發(fā)展，認(rèn)為這一業(yè)務(wù)有可能超過萬達(dá)電影，成為萬達(dá)新的核心企業(yè)。

　　2018年，萬達(dá)計(jì)劃收入2479億元，其中商業(yè)地產(chǎn)收入約占比1/2，文化集團(tuán)約占比1/3。離最終驗(yàn)收，還有兩個(gè)月時(shí)間留給王健林和他的萬達(dá)團(tuán)隊(duì)。

　　繼續(xù)投資文旅信號(hào)

　　發(fā)源于秦嶺終南山東部的浐河，向北在西安市境內(nèi)流入灞河。他們所環(huán)繞的數(shù)百平方公里，形成了今天的西安浐灞生態(tài)區(qū)，也是“一帶一路”對(duì)外新窗口。

　　不出意外的話，西安萬達(dá)城即將落子于此。

　　兩年前的12月，西安相關(guān)部門的人專門奔赴南昌萬達(dá)城調(diào)研學(xué)習(xí)。南昌萬達(dá)城，是首個(gè)以“萬達(dá)城”命名的超大型文旅商綜合品，這在萬達(dá)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上有里程碑意義。4個(gè)月后，西安萬達(dá)城推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組成立，并將此項(xiàng)目列為重點(diǎn)項(xiàng)目正式簽約。

　　萬達(dá)冬天的寒潮，來得猝不及防。直到不久前，西安萬達(dá)城才再次被提上日程，但具體土儲(chǔ)量和具體位置尚為對(duì)外公布。

　　在過去的大半個(gè)月里，談及王健林徹底退出文旅業(yè)務(wù)的謠言四起。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，坊間論調(diào)有兩種：其一，繼此前將13個(gè)萬達(dá)城的91%股權(quán)賣給融創(chuàng)、將長白山文旅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓予大連一方后，萬達(dá)擬將剩余西安、長沙、廈門、武漢等4個(gè)萬達(dá)城的資產(chǎn)和運(yùn)營均轉(zhuǎn)給融創(chuàng)。

　　?其二，融創(chuàng)有意將13個(gè)文旅項(xiàng)目完全收入囊中，從此獨(dú)立運(yùn)營。這涉及萬達(dá)文旅的設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營管理等業(yè)務(wù)部門，但具體交易對(duì)價(jià)、交易方式，以及共計(jì)130億元的品牌使用費(fèi)是否取消等，仍是未知數(shù)。

　　“這種消息很難立得住腳，這四個(gè)萬達(dá)城里，有的地(西安)還沒拿，有的是輕資產(chǎn)項(xiàng)目，根本沒辦法轉(zhuǎn)讓，”一位接近萬達(dá)的知情人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，據(jù)他了解，確實(shí)有交易在談判進(jìn)行中，但主要是針對(duì)此前13個(gè)萬達(dá)城的剩余股權(quán)，“萬達(dá)還沒有將文旅集團(tuán)整體轉(zhuǎn)手的想法。再說了，萬達(dá)文旅的產(chǎn)品邏輯沒有問題，王健林不會(huì)輕易罷手。”

　　萬達(dá)的澄清公告隨后就到，第一句即是“融創(chuàng)將全部接盤萬達(dá)文旅的消息失實(shí)”。此外，“文旅集團(tuán)(含文旅規(guī)劃、建設(shè)、項(xiàng)目管理部門)將繼續(xù)作為萬達(dá)的重要產(chǎn)業(yè)集團(tuán)永續(xù)發(fā)展”一句，已為文旅業(yè)務(wù)的今后命運(yùn)定性。

　　原本可以和和氣氣，私下完成的交易和交割，為何會(huì)搞得如此沸沸揚(yáng)揚(yáng)?

　　生意場里永遠(yuǎn)充斥著變數(shù)。去年4月底，萬達(dá)內(nèi)部高層會(huì)議上，為萬達(dá)城找買家的議題拋出。

　　在王健林的謀篇布局中，萬達(dá)城的地位曾遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬達(dá)廣場和萬達(dá)酒店。它代表著新方向和未來，是萬達(dá)從不動(dòng)產(chǎn)向消費(fèi)型企業(yè)轉(zhuǎn)身的重要?jiǎng)幼?。他們甚至立下軍令狀，要?020年建成20座的速度在國內(nèi)外落地萬達(dá)城。

　　但這些萬達(dá)城擴(kuò)張后帶來的負(fù)債壓力，曾在去年年中一度決定了萬達(dá)的生死命數(shù)。不久后，王健林找到了文旅買家孫宏斌，并一道搭售了萬達(dá)酒店給李思廉的富力。

　　王健林當(dāng)時(shí)的邏輯很簡單：大量減少負(fù)債，收回巨額現(xiàn)金。一年之內(nèi)，他就能收到637.5億元款項(xiàng)，而原計(jì)劃這筆錢要三年內(nèi)才能全部收回。他曾坦言：“經(jīng)過數(shù)學(xué)模型分析，每個(gè)大型文化旅游項(xiàng)目需要七八年有息負(fù)債才能往下走，十幾年才能收回投資。萬達(dá)十幾個(gè)文旅項(xiàng)目疊加在一起，雖然通過銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五六年內(nèi)，每年凈增1000億元負(fù)債，壓力相當(dāng)大。”

　　事實(shí)上，過去多年，無論是萬達(dá)商業(yè)還是萬達(dá)文旅，萬達(dá)系金字招牌從政府手中獲取了大規(guī)模的廉價(jià)土地。而在眼下，對(duì)于王健林來說，重塑與地方關(guān)系，獲取地方各類優(yōu)惠政策與配套，仍是萬達(dá)發(fā)展的關(guān)鍵之一。因而在有噱頭有看頭的文旅領(lǐng)域，無論面對(duì)誰，萬達(dá)都斷然不會(huì)讓去文旅的核心技術(shù)。

　　“等抗過這波行業(yè)低潮期，萬達(dá)或許還是會(huì)考慮做文旅。”一位接近萬達(dá)的人士如此判定。萬達(dá)在公告中亦提及，今后他們還將繼續(xù)投資文旅產(chǎn)業(yè)。

　　就在西安之行的前兩天，萬達(dá)與延安市政府簽訂了一份《紅色旅游小鎮(zhèn)項(xiàng)目合作框架協(xié)議》。照片中的王健林滿面笑容。

　　關(guān)于這筆投資的相關(guān)細(xì)節(jié)，萬達(dá)至今還未作任何披露，但傳達(dá)出的信號(hào)是，在甩賣了大筆資產(chǎn)、這兩年鮮有投資的情況下，萬達(dá)仍在低調(diào)地切入文旅產(chǎn)業(yè)。

　　護(hù)城河和圍棋論

　　過去一年多里，王健林變得低調(diào)和隱忍，不再到處輸出他的王氏價(jià)值觀，就連萬達(dá)30周年也沒有過往轟轟烈烈的大肆慶祝。

　　在萬達(dá)內(nèi)部，他忙著翻開萬達(dá)商管故事的新一頁。今年年初，騰訊等巨頭攜340億元入局，提前結(jié)束了王健林與一圈投資大佬的對(duì)賭協(xié)議，讓萬達(dá)商業(yè)IPO的緊迫感大大紓解。而萬達(dá)商業(yè)的話語權(quán)，還牢牢掌握在關(guān)鍵先生王健林的手中。

　　在2021年12月底或萬達(dá)商業(yè)再度上市之前，馬化騰、張近東、劉強(qiáng)東、孫宏斌都必須捆綁在萬達(dá)商業(yè)這輛戰(zhàn)車上，中途不許有人下車。

　　近300個(gè)萬達(dá)廣場，依然是王健林優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，也是萬達(dá)能吸引豪華投資隊(duì)伍的底牌。在公司的內(nèi)部會(huì)議上，王健林都會(huì)強(qiáng)調(diào)：“萬達(dá)廣場與AMC是萬達(dá)的非賣品。”

　　“截至2018年底，全國將有285座萬達(dá)廣場開業(yè)，總持有物業(yè)面積4256萬平方米，” 萬達(dá)商管集團(tuán)首席總裁助理兼招商中心總經(jīng)理王銳向時(shí)代周報(bào)記者透露，到2019年，全國萬達(dá)廣場數(shù)量將超300座，其中三四線城市開業(yè)數(shù)量占比超七成。

　　在今年，王健林決定將萬達(dá)商業(yè)拆分成商管、地產(chǎn)兩個(gè)子集團(tuán)，以商管公司名義上市，再搏一回。他迫切希望摘掉“地產(chǎn)商”標(biāo)簽，并想用實(shí)際行動(dòng)來證明，不當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商，萬達(dá)商管這個(gè)公司更值錢。

　　他對(duì)萬達(dá)商管的籌謀，是做一個(gè)純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運(yùn)營管理商，目的之一是為了有更高的市場估值。

　　根據(jù)萬達(dá)集團(tuán)2018年的工作目標(biāo)，萬達(dá)商管計(jì)劃實(shí)現(xiàn)總收入366.4億元，其中租金收入達(dá)到326.8億元。一家名為地產(chǎn)集團(tuán)的新公司，將負(fù)責(zé)消化商管集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，整個(gè)消化周期將在1–2年間，但利潤將歸商管集團(tuán)。

　　王健林給這個(gè)新地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)置了債務(wù)上限，“這個(gè)上限是很低的，他們就是在負(fù)債上限下考慮業(yè)務(wù)發(fā)展，不要求做多大規(guī)模。除了商管公司剝離的地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，地產(chǎn)集團(tuán)還將開發(fā)萬達(dá)廣場重資產(chǎn)，也不排除純粹搞一些住宅開發(fā)”。

　　“今后，優(yōu)秀人才向商管傾斜，萬達(dá)學(xué)院培訓(xùn)也要向商管傾斜，形成風(fēng)氣。”商管才是王健林的拳頭產(chǎn)品，他在內(nèi)部有過訓(xùn)示，他說，“要加快萬達(dá)廣場的全國布局，盡快多簽多建項(xiàng)目，更快千店規(guī)模，這就是萬達(dá)的護(hù)城河計(jì)劃。”

　　千店規(guī)模，就意味著全國336個(gè)地級(jí)以上城市，萬達(dá)廣場能覆蓋90%，它們會(huì)像細(xì)胞分裂一樣迅速占領(lǐng)中國的大小城市。

　　在王健林的投資理念里，建設(shè)萬達(dá)廣場就像下圍棋一樣，需要占先手，“商業(yè)中心有競爭半徑，特別是在三四線城市，萬達(dá)廣場一旦落地，一定半徑里競爭對(duì)手很難再投資”。

　　萬達(dá)要駛?cè)胄碌姆较颍麑⒗抿v訊、蘇寧、京東海量線上流量和本身巨大線下商業(yè)資源開展多方面合作，共同打造線上線下融合的中國“新消費(fèi)”樣板。

　　作為智慧商業(yè)時(shí)代的開創(chuàng)者，這個(gè)題材在資本市場將會(huì)價(jià)值幾何?證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)信息顯示，萬達(dá)商業(yè)在A股IPO目前最新排名為第56位。