歷史總是驚人的相似，萬科又開始降價甩賣。

　　2008年，王石提出“拐點論”，隨后萬科開始率先降價，掀起了中國樓市的降價風暴。這也成為樓市走向拐點的標志性事件。

　　2014年，時任萬科總裁郁亮將中國地產(chǎn)的下一個十年稱為白銀時代，并表示“個位數(shù)的增長速度”將成為常態(tài)。話音未落，萬科便拉開價格調(diào)整序幕，逐步在部分地區(qū)加大項目降價力度。

　　而就在不久前，9月28日、29日，萬科在深圳大梅沙召開秋季例會，將“活下去”作為會議主題。事實上，對于萬科這樣的龍頭房企而言，“活下去”并非生存問題，而是如何更好地發(fā)展下去。落實到萬科行為中，具體的路徑是：一方面萬科降價銷售以加快資金回籠，另一方面，逆周期拿地，突擊收購華夏幸福項目股權。

　　在樓市進入傳統(tǒng)的金九銀十之際，“廈門萬科白鷺郡五折甩賣”的消息瞬間點燃市場敏感神經(jīng)。

　　據(jù)悉，萬科目前已在多個城市展開降價促銷活動，吸引更多的購房者。其中，東莞廣州分公司的部分樓盤推出了打折、清盤的優(yōu)惠措施。

　　在降價銷售的同時，萬科未雨綢繆，延續(xù)逆周期拿地的策略。根據(jù)最新公告顯示，9月公司新增14個項目，權益價款 120.01億元。權益拿地金額雖然較7月、8月有所放緩，但仍然高于上半年月均96.37億元的水平，與此同時與華夏幸福在環(huán)京區(qū)域的多個項目簽訂合作協(xié)議。

　　萬科廈門樓盤降價風波

　　國慶前夕，廈門萬科白鷺郡項目開始降價促銷，推出百余套89–110平方米特價房，原價500萬元/套，優(yōu)惠后為278萬–298萬元/套，降價幅度高達40%。據(jù)該項目的銷售人員介紹，在三天的認籌期內(nèi)，售樓處每天的來訪量在500-600人之間。而在10月1日開盤當天推出的206套房源目前全部銷售一空。

　　一時之間，“萬科五折甩賣樓盤”的消息迅速引發(fā)市場的關注和熱議。

　　該銷售人員向時代周報記者表示，并非外界傳言的五折甩賣如此夸張，此價格的交付標準降為毛坯交付，并未包含精裝修，車位以及電梯的價格。其中兩個車位價格是32萬元，精裝修包是50萬元，加起來總價在350–370萬元之間。

　　這場促銷仍在進行。“目前加推了不到100套的房源，價格在298萬元–318萬之間，比之前貴了20萬元，是因為所處位置更加優(yōu)越。”上述銷售人員向記者介紹道，此項目的產(chǎn)權面積是在100平方米左右，但因為是聯(lián)排別墅，實際的使用面積有300多平方米，相當于一平方米不到1萬元，而這附近的住宅價格都在3萬元/平方米。

　　降價促銷給萬科帶來了銷售上的增長，但這在一定程度上也影響了萬科的盈利能力。

　　據(jù)悉，萬科白鷺郡總貨值為32.69億元，是萬科于2016年6月3日拍賣競得，當時樓面地價是2.2萬元/平方米，后來聯(lián)合首開共同開發(fā)。雖然盈利空間遭到壓縮，但在回款、銷售額等諸多壓力面前，降價出售是萬科目前唯一的選擇。

　　該項目在2017年10月30日首次開盤了204套89–187平方米的精裝修聯(lián)排別墅，均價48500元/平方米，價格則450萬–500萬元之間。對比近期優(yōu)惠措施，不足一年時間，折價幅度如此之大，勢必引發(fā)業(yè)主不滿。

　　在國慶期間，全國多地都出現(xiàn)了因為房價下降，業(yè)主打砸售樓處的現(xiàn)象。據(jù)媒體報道，為平息早期業(yè)主的不滿，萬科主動發(fā)起了退款補償行動。

　　項目的銷售工作人員向記者表示，萬科的確有對前期業(yè)主進行一些補償，但具體的方式和金額是什么，暫時并不清楚。

　　對于是否存在因降價前期業(yè)主進行退款一事，廈門萬科方面表示此傳言并不屬實。而是因為該項目在9月底之前簽約的產(chǎn)品原交付標準包含溫泉入戶，后因難以滿足實際需求，故不引入溫泉入戶，基于此原因公司將給客戶補償20萬元的費用，如果不愿意接受此次產(chǎn)品變更，公司愿意與客戶協(xié)商解除合同。

　　活下去戰(zhàn)略下加速推貨

　　萬科在廈門、東莞等城市的樓盤采取促銷策略背后，是對于行業(yè)的悲觀判定。

　　南方區(qū)域9月月度例會上講話，萬科董事會主席郁亮表示，盡管萬科在此前就判斷行業(yè)進入白銀時代、進入了轉折點，但這只是一種預測，而今天，轉折點實實在在到來了。

　　郁亮稱，這次三年事業(yè)計劃書的制定將“活下去”作為基本要求，所有業(yè)務圍繞“收斂”和“聚焦”四個字來進行。

　　郁亮的擔憂并非沒有緣由。2018年上半年，萬科銷售增速不足一成，根據(jù)最新的公告顯示， 9月公司實現(xiàn)銷售金額434.2億元，同比下滑6%。與此同時，盈利增速也出現(xiàn)了下滑，歸母凈利為91.2億元，同比增長24.94%。明顯滯后于萬科去年中報36.47%的凈利潤增幅。

　　銷售增速下滑并非萬科獨有。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從行業(yè)上來看，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房企逐漸出現(xiàn)了業(yè)績上漲乏力的現(xiàn)象，上漲速度相比2017年明顯開始放緩。因為結算周期的原因，大部分房企有可能要到2019年才會出現(xiàn)市場退燒的表現(xiàn)。

　　近年來一直強調(diào)要忘掉規(guī)模和排名的萬科對銷售回款尤為看重，而內(nèi)部最為重視的銷售回款也并未達到預期。2018年上半年，萬科的銷售滾動回款率在93%以上，但僅僅反映的是過去12個月里萬科的回款情況。萬科今年目標回款為6300億元，截至9月份，郁亮稱完成不到一半，跑輸了同一梯隊的其他房企。

　　在收斂、聚焦之下，萬科表示集團將梳理開發(fā)業(yè)務，重視庫存和銷售回款、產(chǎn)品力。而此次引起行業(yè)關注的“廈門打折事件”也是為了推貨，增加銷售回款。

　　不只是廈門，廣東萬科項目也在促銷。東莞萬科從國慶期間推出了額外9.8折優(yōu)惠活動，并將在11月初舉辦免費抽5折房活動。而佛山萬科也推出低門檻購房活動，將銷售門檻至8500元/平方米。

　　萬科內(nèi)部工作人員向時代周報記者，并未收到總部全線降價的通知，目前是各區(qū)域自行在加大促銷力度。

　　萬科的動作始終是行業(yè)風向標，當萬科加速降價推貨時，其他房企也一一跟進，包括恒大、碧桂園等在內(nèi)的多家房企開始降價銷售，一場更猛烈的房企降價狂潮或?qū)砼R。

　　延續(xù)逆周期擴張策略

　　事實上，高舉焦慮大旗，吶喊活下去的萬科，為了保證自身的經(jīng)營規(guī)模，一邊加大逆市拿地，趁低吸納，另一邊通過并購模式擴大土地儲備。

　　10月9日晚間，華夏幸福發(fā)布公告稱，擬與北京萬科企業(yè)有限公司，就華夏幸福環(huán)京區(qū)域33.93萬平方米的住宅用地簽署合作協(xié)議，交易對價約為32.34億元。

　　根據(jù)公告，萬科擬通過收購華夏幸福5家項目公司的部分股權的方式，同華夏幸福合作其位于環(huán)京區(qū)域的涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地。

　　除此之外，萬科還以29億元入股深高速與新通產(chǎn)共同設立的合資公司。據(jù)悉，聯(lián)合置地主要業(yè)務為梅林關城市更新項目的投資、開發(fā)和經(jīng)營。

　　事實上，萬科也一直保持著較為積極的拿地態(tài)勢。數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計顯示，按照權益金額計算，萬科三季度拿地金額為458.7億元，而恒大、碧桂園、保利、融創(chuàng)四大龍頭房企權益拿地總額為477.5億元，萬科相當于其4家總和。

　　根據(jù)房產(chǎn)研究結構克而瑞最新公布的數(shù)據(jù)，2018年1–9月份，在房企新增貨值排行中萬科以5071.5億元的成績位列第四。

　　“在這樣的逆周期之下，萬科通過招拍掛或者收并購等方式來增加土地儲備等，性價比都很高，是很正常的企業(yè)戰(zhàn)略選擇。”同策研究院總監(jiān)張宏偉向時代周報記者表示。

　　萬科大舉買買買背后源于其擁有充足的貨幣資金。據(jù)其2018年上半年，萬科持有貨幣資金1595.5億元，其中銀行存款高達1593億元，足以覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期長期負債609.8億元。