>>啥是共有產(chǎn)權(quán)住房?

　　政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)，面向在西安市無自有住房且5年內(nèi)無住房登記信息和交易記錄的本市居民和各類人才供應(yīng)的政策性商品住房。

　　>>套型面積多大?

　　原則上同一項(xiàng)目戶均建筑面積控制在90平方米左右，最大套型建筑面積不超過144平方米。

　　>>銷售價(jià)格是多少?

　　集中新建共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售均價(jià)，在土地出讓之前，由相關(guān)部門合理確定。

　　單套共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售價(jià)格實(shí)行“一房一價(jià)”。

　　>>新老政策如何銜接?

　　已取得租賃型保障房資格的，按原政策配租公租房。

　　已取得經(jīng)適房、限價(jià)房購房資格的，可自主選擇購買存量經(jīng)適房、限價(jià)房或共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　>>后期能再買賣嗎?

　　購買滿5年且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的可上市交易，政府擁有優(yōu)先購買權(quán)；政府放棄優(yōu)先購買權(quán)的，按產(chǎn)權(quán)份額比例分割銷售收益。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房

　　即政府提供政策支持，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、戶型面積和銷售價(jià)格，限制使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)，面向在本市無自有住房且5年內(nèi)無住房登記信息和交易記錄的本市居民和各類人才供應(yīng)的政策性商品住房。

　　備受關(guān)注的共有產(chǎn)權(quán)住房政策昨日在西安落地，從2018年起，共有產(chǎn)權(quán)住房將實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)，面向在本市無自有住房且5年內(nèi)無住房登記信息和交易記錄的本市戶籍居民、取得本市居住證的非本市戶籍居民和各類人才供應(yīng)。

　　昨日下午，西安市住房保障和房屋管理局舉行《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》新聞發(fā)布會(huì)，該局局長夏俊山就相關(guān)問題做出說明。

　　他介紹，自2018年起，西安市20%的居住用地，用于公共租賃住房(以下簡稱“公租房”)建設(shè)，重點(diǎn)解決城市中低收入住房困難家庭、各類人才、院校畢業(yè)生、農(nóng)民工住房問題和相應(yīng)的子女入學(xué)、就醫(yī)等配套問題；

　　20%的居住用地，用于限地價(jià)、限售價(jià)的“雙限房”建設(shè)，以共有產(chǎn)權(quán)的形式，解決中等以下收入住房困難家庭和無自有住房各類人才的居住問題。

　　以后，西安市住房供應(yīng)體系為商品房、公租房和共有產(chǎn)權(quán)房，比例分別是6∶2∶2。

　　依托國有政策性住房資產(chǎn)和經(jīng)營收入，采取資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)和政府注資等方式，籌建國有獨(dú)資集團(tuán)公司-西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)(以下簡稱“安居集團(tuán)”)，承擔(dān)公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等政策性住房的投資、籌集、建設(shè)、供給和運(yùn)營管理等工作。2018-2021年期間，全市計(jì)劃建設(shè)和籌集公租房20萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房15萬套。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房5年后可上市交易政府擁有優(yōu)先購買權(quán)

　　問題一：此次改革對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場會(huì)有什么影響?

　　答：2016年以來，西安市連續(xù)5次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，房價(jià)漲幅有所收窄，市場過熱的態(tài)勢趨于緩解，但受諸多因素影響，今年3月份起，西安市住房市場出現(xiàn)了區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性供需不平衡等新情況、新問題：商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比持續(xù)19個(gè)月上漲，部分區(qū)域出現(xiàn)一二手房價(jià)格倒掛，商品住房消化周期不足7個(gè)月，房價(jià)上漲、市場過熱的態(tài)勢還沒有得到有效緩解，住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問題依然存在，群眾購房難問題依然突出。

　　此次的改革創(chuàng)新，將人才安居、共有產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)精準(zhǔn)調(diào)控相結(jié)合，政策出臺(tái)后，住房供應(yīng)的層次更加鮮明，結(jié)構(gòu)更合理，能夠更好地穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)，切實(shí)滿足不同群體的住房需求。

　　問題二：將不同種類的政府保障房進(jìn)行整合，其目的和意義是什么?

　　答：一是貫徹落實(shí)中央“房住不炒”定位，更加突出保障房“居住”屬性，最大限度抑制“投資”屬性。

　　經(jīng)適房、限價(jià)房產(chǎn)權(quán)不明晰，購買五年后可以上市交易，經(jīng)適房按原購買價(jià)的15%補(bǔ)繳差價(jià)款，限價(jià)房直接轉(zhuǎn)為普通商品住房，留下一定的獲利空間。

　　而共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)明晰，購買5年后，雖能上市交易，但政府擁有優(yōu)先購買權(quán)。政府放棄優(yōu)先購買權(quán)的，按產(chǎn)權(quán)份額比例分割銷售收益，既壓縮了獲利空間，又體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)的公平性。

　　據(jù)了解，西安市住房保障部門是共有產(chǎn)權(quán)住房的行政主管部門，代表政府持有共有產(chǎn)權(quán)住房政府份額，并按照有關(guān)規(guī)定和合同約定負(fù)責(zé)具體管理服務(wù)工作(以下簡稱“代持機(jī)構(gòu)”)。

　　二是進(jìn)一步擴(kuò)大保障覆蓋面，降低保障門檻。通過整合，將公租房的保障范圍擴(kuò)大到城鎮(zhèn)中等以下收入住房困難家庭、符合條件的新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生、各類人才等各類居民和新市民；共有產(chǎn)權(quán)住房的保障范圍擴(kuò)大到在本市居住工作的剛需家庭，涵蓋了原經(jīng)適房、限價(jià)房保障對(duì)象，取消了收入限制。

　　三是提高建設(shè)品質(zhì)。主動(dòng)適應(yīng)新時(shí)代人民群眾對(duì)住房的新變化、新需求，通過整合，從規(guī)劃選址、城市配套、戶型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面，全面提升公租房、共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)品質(zhì)，促進(jìn)保障房良性發(fā)展，讓保障對(duì)象“住得進(jìn)、穩(wěn)得住、有尊嚴(yán)”。

　　問題三：如何處理好新老政策的銜接問題?之前，獲得租賃型保障房、經(jīng)適房、限價(jià)商品房購買資格的家庭，是否還要重新申請(qǐng)資格?

　　答：方案中明確：不再新立項(xiàng)租賃型保障房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房項(xiàng)目，已立項(xiàng)的，仍按原政策規(guī)定組織實(shí)施。已配租、配售的，仍按原政策規(guī)定居住、退出和上市交易。已取得租賃型保障房資格的保障對(duì)象，按原政策標(biāo)準(zhǔn)配租公租房。已取得經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房購房資格的保障對(duì)象，可以自主選擇購買存量經(jīng)濟(jì)適用住房、存量限價(jià)商品住房或共有產(chǎn)權(quán)住房中的一種。

　　也就是說，之前獲得租賃型保障房、經(jīng)適房、限價(jià)商品房購買資格的家庭，只要在資格有效期內(nèi)，不必重新申請(qǐng)資格，仍按原規(guī)定進(jìn)行保障，也可以按新的政策租住或購買對(duì)應(yīng)的公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　>>了解一下

　　1. 共有產(chǎn)權(quán)住房套型面積多大?

　　答：共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行國家住房建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，按照節(jié)能、省地、綠色環(huán)保的要求，應(yīng)用先進(jìn)、成熟、安全的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，按照全裝修成品房的有關(guān)規(guī)定建設(shè)。原則上同一項(xiàng)目戶均建筑面積控制在90平方米左右，最大套型建筑面積不超過144平方米。

　　2. 共有產(chǎn)權(quán)房房源從哪里來

　　答：共有產(chǎn)權(quán)住房的房源籌集渠道主要包括集中新建、統(tǒng)購社會(huì)房源、商品住房配建、單位自建等方式。單位自建共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)施細(xì)則，由市房管、國土、規(guī)劃等部門制定。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房土地以出讓方式供應(yīng)，國土部門應(yīng)綜合考慮共有產(chǎn)權(quán)住房銷售定價(jià)、規(guī)劃條件、土地等級(jí)等因素，合理確定出讓起始(底)價(jià)，采取限房價(jià)、競地價(jià)的方式公開招、拍、掛，由土地競得人按照約定條件開發(fā)建設(shè)，建成后由代持機(jī)構(gòu)持有政府產(chǎn)權(quán)并運(yùn)營管理。

　　3. 共有產(chǎn)權(quán)房銷售價(jià)格是多少?

　　答：集中新建共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售均價(jià)，在土地出讓之前，由市住房保障部門組織國土、規(guī)劃、發(fā)改、建設(shè)、物價(jià)等部門，綜合考慮項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、適當(dāng)利潤以及受眾群體經(jīng)濟(jì)承受能力、片區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控需求等因素合理確定。

　　單套共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售價(jià)格實(shí)行“一房一價(jià)”。

　　4. 共有產(chǎn)權(quán)房如何審核銷售?

　　答：申請(qǐng)購買共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭，應(yīng)同時(shí)符合以下條件：

　　(一)申請(qǐng)人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請(qǐng)家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請(qǐng)購買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿22周歲。

　　(二)申請(qǐng)人及其家庭成員在本市行政區(qū)域內(nèi)無自有住房且5年內(nèi)無住房登記信息和房屋交易記錄。

　　自有住房包括商品住房、房改房(單位職工住房)、公有住房、拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等實(shí)際擁有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或福利性質(zhì)的住房。

　　(三)申請(qǐng)人為本市戶籍居民或取得本市居住證的非本市戶籍居民或在西安市行政區(qū)域內(nèi)在職在崗且經(jīng)市委人才辦、市人社局認(rèn)定的“特殊人才”、A、B、C、D、E類人才。

　　(四)其他需滿足的條件。

　　一個(gè)家庭只能享受一次共有產(chǎn)權(quán)住房。而在申請(qǐng)家庭承租公共租賃住房、政府人才公寓后又購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在購房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房購買資格實(shí)行申請(qǐng)、審核和公示制度，由西安市住房保障部門按照輪候與公開搖號(hào)相結(jié)合的方式組織銷售，建設(shè)單位不得自行組織銷售。對(duì)公開搖號(hào)選房后一定時(shí)期內(nèi)仍有剩余房源的，剩余房源可作為培育和發(fā)展租賃市場的長租公寓使用，也可由代持機(jī)構(gòu)回購后作為政府人才公寓使用。

　　5. 共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額如何劃定?

　　答：共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)份額實(shí)行差異化管理，單個(gè)項(xiàng)目的購房人產(chǎn)權(quán)份額，由西安市住房保障部門按照項(xiàng)目銷售均價(jià)占銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)同地段、同品質(zhì)商品住房市場評(píng)估價(jià)的比例確定，并向社會(huì)公開。

　　政府產(chǎn)權(quán)份額實(shí)行有償使用，購房人按照市場評(píng)估租金的70%向代持機(jī)構(gòu)繳納租金，市場評(píng)估租金實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。

　　購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購房人(夫妻雙方)應(yīng)與代持機(jī)構(gòu)、開發(fā)建設(shè)單位共同簽訂購房合同。購房合同應(yīng)明確購買的產(chǎn)權(quán)份額、租金標(biāo)準(zhǔn)、房屋使用維護(hù)、出租、轉(zhuǎn)讓限制等內(nèi)容。購房人可按政策性住房貸款有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)公積金、商業(yè)銀行等購房貸款。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和代持機(jī)構(gòu)，不得將擁有的產(chǎn)權(quán)份額分割轉(zhuǎn)讓給他人，共有產(chǎn)權(quán)住房市場價(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，購房人和同住人應(yīng)當(dāng)按照本市房屋管理有關(guān)規(guī)定和房屋銷售合同約定使用房屋，不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　6. 共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易有何規(guī)定?

　　答：購買共有產(chǎn)權(quán)住房不足5年的(以購房合同網(wǎng)簽備案之日計(jì)算，以下同)，購房人不得轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市住房保障部門批準(zhǔn)同意，由代持機(jī)構(gòu)按照原購買價(jià)格回購，并繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。

　　購買共有產(chǎn)權(quán)住房滿5年且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，經(jīng)代持機(jī)構(gòu)同意，購房人可按屆時(shí)市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所持房屋產(chǎn)權(quán)份額，代持機(jī)構(gòu)擁有優(yōu)先購買權(quán)，并繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，與購房人按產(chǎn)權(quán)份額分割銷售收益，相關(guān)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)按產(chǎn)權(quán)份額各自負(fù)擔(dān)。

　　購買共有產(chǎn)權(quán)住房滿5年且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，購房人可按屆時(shí)市場價(jià)格，一次性購買政府持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額。

　　7. 如何監(jiān)管開發(fā)建設(shè)單位違規(guī)銷售?

　　答：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位違規(guī)向未取得購房資格的家庭和人員銷售共有產(chǎn)權(quán)住房的，房屋執(zhí)法監(jiān)察部門公開通報(bào)企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營行為，責(zé)令解除合同、收回房屋并按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

　　不能解除合同、收回房屋的，責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位按照屆時(shí)市場評(píng)估價(jià)的1.2倍補(bǔ)繳差價(jià)。

　　不能解除合同、收回房屋且拒不補(bǔ)繳差價(jià)的，列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單，取消其再次從事保障性住房、人才安居住房等政策性住房開發(fā)建設(shè)資格，提交資質(zhì)許可機(jī)關(guān)在資質(zhì)審查中重點(diǎn)審核，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　>>專家解讀

　　兩種轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)良性循環(huán)

　　西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗教授表示，共有產(chǎn)權(quán)住房，政府產(chǎn)權(quán)出租給共有人有償使用，既體現(xiàn)了房屋真實(shí)價(jià)值，避免“看似共有、實(shí)際獨(dú)有”的價(jià)值誤區(qū)，又在單套住房中體現(xiàn)了“租購并舉”的住房改革方向。

　　他分析，實(shí)行內(nèi)、外循環(huán)兩種轉(zhuǎn)讓方式，可由政府回購個(gè)人產(chǎn)權(quán)并繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)房向取得購買資格的家庭出售，形成內(nèi)循環(huán)；購買5年后，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，政府和個(gè)人按產(chǎn)權(quán)份額比例分割售房款，形成外循環(huán)。

　　他說，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目房屋面積設(shè)計(jì)相較公租房，更符合購房者需求，避免以前戶型過小而無人問津的情況。