中新網(wǎng)客戶端北京9月7日電(記者 種卿)A股上市房企半年報披露完畢，135家房企半年賣房收入增至7740億元，部分房企凈利增長超2倍。

　　房企為何取得如此“好看”的業(yè)績?集體發(fā)力長租公寓是否推高了市場租金?向三四線城市下沉式發(fā)展，影響了當?shù)胤績r?

　　半年賣房收入7740億元 17家凈利增超2倍

　　據(jù)同花順統(tǒng)計顯示，上半年，A股135家上市房企營業(yè)收入共7740億元，同比上漲24%；凈利潤合計852億元，同比增長38%，即平均每家上市房企賺約6.3億元，比去年同期多賺約1.73億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，除了部分轉型的中小房企外，八成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲。

　　上半年，萬科凈利潤同比增長24.9%；恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等龍頭房企凈利潤也明顯提升；萬通地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等17家房企更是凈利潤同比上漲超200%。

　　龍頭房企中報為何如此“好看”? 58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對記者表示，行業(yè)集中度不斷提升，讓龍頭企業(yè)有了更多操作空間；同時，2017年房地產(chǎn)項目在2018年上半年進行銷售結轉收入，對房企半年報有一定影響。

　　“房企利潤上升還和周轉率加快有關。受融資不斷收緊影響，為了應對資金成本不斷上漲、現(xiàn)金流短缺等問題，房企非常重視回款速度，尤其是在銷售環(huán)節(jié)的現(xiàn)金回流。”張波說。

　　更多房企布局長租公寓 被質(zhì)疑推漲房租

　　因被質(zhì)疑推漲房租，近期“長租公寓”被推上風口浪尖。北京市住建委還在8月23日查處了昊園恒業(yè)、自如、中恒建業(yè)等23家涉嫌哄抬房租、打隔斷群租等違法違規(guī)行為的中介機構。

　　不過萬科總裁祝九勝在中報業(yè)績說明會上表示，這可能有一點誤會，“近一兩年確實有一些資本、機構介入了租賃業(yè)務，但機構占比非常低，對住房租賃市場的滲透度有限”。

　　半年報中，不少房企透露了在住房租賃業(yè)務的動態(tài)。

　　2014年開始布局長租公寓的萬科，截至6月末其長租公寓業(yè)務覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數(shù)超過16萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約92%。

　　另外，龍湖旗下長租公寓品牌冠寓則陸續(xù)在北京、上海、杭州等16個城市開業(yè)運營，累計開業(yè)房間數(shù)量超2萬間，開業(yè)超過6個月的項目平均出租率為90.1%。

　　房地產(chǎn)研究機構克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模排名前30位的房企有三分之一已經(jīng)展開住房租賃業(yè)務。

　　事實上，隨著萬科、龍湖、復星、旭輝等房企入局租賃市場，近兩年住房租賃市場進入猛增階段。

　　“未來，房企持有租賃項目進行出租的收益會上升，進而改變房企的經(jīng)營方式。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，部分房企在租賃業(yè)務方面還會不斷創(chuàng)新，尤其會在租房信用體系的建立上有更多嘗試。

　　三四線城市拿地不手軟 助漲當?shù)胤績r

　　伴隨熱點城市調(diào)控趨嚴、市場熱度減弱等因素，核心城市群周邊的三四線城市，成為房企的新目標，萬科、旭輝、龍湖、融創(chuàng)等房企上半年均紛紛布局三四線城市。

　　半年報顯示，旭輝地產(chǎn)加大了二線、強三線的城市布局，在三線及其他城市的土地儲備金額占比近四成。其不斷開拓“環(huán)滬都市圈”、環(huán)渤海等周邊區(qū)域，新進入濰坊、淄博、常州、徐州、蕪湖等三四線城市。

　　綠地控股的項目拓展重點則是圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉的三四線城市項目，上半年累計獲取項目60個。

　　安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，房企下沉三四線城市的腳步不斷加快。上半年，一線城市拿地金額同比降約70%，而三四線城市則同比上漲約40%。

　　“這一操作背后的邏輯是抓住機遇、分散風險，在企業(yè)規(guī)?；瘮U張的內(nèi)需驅(qū)動下，地域擴張很快從一二線蔓延到三四線城市；加之，棚戶區(qū)改造加速，確實引發(fā)了房企新一輪的開發(fā)熱潮，并在一定程度上助漲了三四線城市房價。”張波說。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，上半年三四線城市房價漲幅明顯。7月份，35個三線城市新房價格環(huán)比上漲1.5%，漲幅再次擴大；同比看，三線城市新房和二手房價格漲幅都超過了5%。

　　不過對于房企這種下沉式布局，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌稱房企也存在焦慮。孫宏斌在融創(chuàng)半年報業(yè)績會上說，“如果房企布局了四五線城市，市場冷得比較快，開發(fā)商壓力可能就比較大”。

　　多數(shù)房企對樓市發(fā)展繼續(xù)抱樂觀態(tài)度

　　今年以來，官方多次明確強調(diào)，樓市調(diào)控不動搖。8月份，全國超過45個城市發(fā)布了約55次樓市調(diào)控，年內(nèi)累計調(diào)控次數(shù)高達315次。

　　在這樣的背景下，房企如何看待樓市走向?謀發(fā)展之路又會怎么走?

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企仍對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢抱以樂觀態(tài)度。保利地產(chǎn)在半年報中就提到，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢依然向好，國內(nèi)城市化進程推進與居住需求升級將繼續(xù)拉動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置。

　　同時，調(diào)控政策將持續(xù)高壓，成為龍頭房企的普遍認知。

　　“行業(yè)整體政策基調(diào)依然趨緊。”浙江廣廈半年報中指出，房企進入存量需求的博弈階段，同時，房企成本普遍開始回升，行業(yè)整體杠桿率和短債壓力上行，資金將繼續(xù)向大公司和高評級公司集中，龍頭房企優(yōu)勢將進一步擴大，中小民營房企面臨更大的發(fā)展和資金壓力。

　　銀行業(yè)上市公司的半年報也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題：房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率正在反彈。

　　談及原因，張波認為有三點：一是經(jīng)濟增速放緩導致房企資金鏈緊張，償債能力下降；二是官方對房企融資的管控沒有放松；三是行業(yè)集中度不斷提高，中小房企融資難度越來越高。

　　面對新形勢，部分龍頭房企已經(jīng)開始“轉型”謀發(fā)展。保利地產(chǎn)在半年報中提出，將持續(xù)做大做強的同時，緊抓行業(yè)轉型發(fā)展機遇，布局社區(qū)消費與房地產(chǎn)金融業(yè)務；萬科也表示，將租賃住宅業(yè)務確立為核心業(yè)務。