金九銀十正在被不溫不火取代 同質(zhì)化造成了限競房選擇困難

　　“限競房” 打起價格戰(zhàn)

　　限競房(土地出讓時限制了未來售價，競爭土地價格的項目)原本被開發(fā)商寄予厚望，既然都限定了售價，總該一搶而光回籠現(xiàn)金吧。但現(xiàn)實卻往往與希望背道而馳，自從今年7月份首批產(chǎn)品入市以來，限競房項目整體不溫不火，鮮有日光售罄的。不僅如此，一些限競房項目集中的區(qū)域，比如大興、房山、昌平等地，剛上市不久的限競房往往又要面臨后續(xù)同類新產(chǎn)品的競爭，不得已，這些原本已經(jīng)被政府限價的普通商品房開始主動降價尋求出路，希望通過價格戰(zhàn)來助推銷售。

　　對此，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴北京青年報記者，從產(chǎn)品上看，已經(jīng)入市的超過7000套限競房產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴重，幾乎每個項目都是主打90平方米以下的兩居或者小三居，130平方米以上的大戶型無一例外都被開發(fā)商疊加地下倉儲空間，成為了疊拼或者聯(lián)排產(chǎn)品，7000多套新增房源中沒有一套是大面積的平層改善類產(chǎn)品。產(chǎn)品的同質(zhì)化，區(qū)域內(nèi)限競房項目的集中化都導致了當前市場中限競房不溫不火，銷售不如預期的結(jié)果。

　　于是，價格戰(zhàn)一觸即發(fā)。

　　限價基礎(chǔ)上 限競房又降了

　　“您好，考慮在房山買房嗎?我們推出了一批特價房，大戶型直降50萬。”不久前，北青報記者接到了房山某限競房項目的推廣電話。銷售人員明確表示，大戶型有直降幾十萬元的特價房。其實，所謂的大戶型是90平方米的三居室，特價則是在限價38994元/平方米的基礎(chǔ)上推出的優(yōu)惠活動。

　　作為最早入市的限競房之一，該房山項目位于六環(huán)外，購房者關(guān)注度有限也導致了限競房降價被更多解讀為滯銷項目的偶發(fā)事件。

　　不過，令人意外的是，隨著更多限競房的入市，限價基礎(chǔ)上額外再降價居然成了很多項目的選擇。更有一些限競房項目不愿等銷售不好再搞特價，直接在開盤伊始便宣告降價，并稱之為給購房人的福利，做口碑宣傳。

　　大興龐各莊的限競房中海云筑，主打89平方米的小三居，項目還未開盤，蓄客時的銷售人員就表示，最低售價36000元/平方米，而該項目的限價為每平方米42158元。這意味著這個未開盤的限競房項目又降了6000元，89平方米的戶型最低售價從375萬變?yōu)?20萬。銷售人員對此回答是：第一次開盤不做過多的媒體宣傳，把這筆錢省下給購房者優(yōu)惠，做足口碑傳播。

　　實際上，其他限競房也在嘗試用優(yōu)惠來吸引更多客群。

　　大興亦莊的禧瑞天著項目同樣是即將開盤的限競房產(chǎn)品，北青報記者在售樓處了解到，將推出的3號樓、5號樓在限價52695元/平方米的基礎(chǔ)上，優(yōu)惠到49995元/平方米，個別樓棟總價只有430萬元/套。

　　上周末剛剛開盤的大興限競房頤璟萬和與金地悅風華，也都在開盤當天打出9.9折。9.9折乍一看力度不大，但對于本身已經(jīng)是限價的項目來說，總價5萬多的額外優(yōu)惠仍能吸引不少剛需自住購房人。有意思的是，這兩個項目都位于大興區(qū)，位置相鄰，除了價格很默契地共同9.9折外，頤璟萬和還特意選在周五晚上開盤，先于周六開盤的金地悅風華，以此提前截留購房人。

　　無論是價格戰(zhàn)還是提前開盤，開發(fā)商手段百出的同時也顯露了限競房不溫不火的市場現(xiàn)狀。

　　合碩機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至9月2日已有13個限競房取證上市，限競住宅的預售套數(shù)共有7164套，占同期商品住宅13375套預售總量的54%，限競房已經(jīng)成為了市場供應(yīng)的主力。不僅如此，隨著取證進度的加快，預計9、10月份，限競房新盤將更多，目前已知的包括熱度較高的佑安府、和悅?cè)A璽、和悅?cè)A錦等，再加上前期開盤加推的項目，整個9月將進入限競房比選相對集中的時期。郭毅表示，大部分的限競房單價主力分布在4-6萬元/平方米、70/90以下主力戶型，大多主打89平方米小三居，總價在500萬元上下，基本上誰去化好誰今年完成任務(wù)，所以項目方才會出現(xiàn)降價或者著急推盤的情況。

　　同質(zhì)化嚴重 新盤不是剛需小戶型就是別墅

　　對于限競房銷售不溫不火的現(xiàn)狀，郭毅表示，在今年已經(jīng)開盤的13個取證限競房項目中，提供房源最多的為890套，最少的為246套，集中度高。相比此前普通商品房一次取證只新增100-200套的供應(yīng)量來說，限競房大批量上市，必然造成需求分散，也造成了限競房單次開盤去化不是很理想。

　　另外，項目之間區(qū)域內(nèi)的分流競爭，進一步增加了銷售的難度。從去年開始，目前北京已經(jīng)陸續(xù)批了60多塊限競房供地，比如大興亦莊、昌平北七家、房山板塊都是限競房集中區(qū)域。在這些區(qū)域，購房者有很多項目可以選擇，區(qū)域內(nèi)小板塊項目分流，彼此的競爭，也造成了單個項目成交沒有達到預期。

　　從產(chǎn)品上來看，限競房也存在先天性的短板。由于土地出讓之初大多有70/90的規(guī)定，這意味著開發(fā)商必須把70%的部分建為90平方米以下的住宅，另外30%的部分開發(fā)商為了追求利潤，往往要向地下倉儲空間動腦筋，通過開發(fā)地下面積，把剩余部分捆綁開發(fā)成疊墅或者聯(lián)排別墅。

　　這樣一來，就造成了在售和潛在供應(yīng)的項目產(chǎn)品呈現(xiàn)出同質(zhì)化，要么就是90平方米以下的兩居或者小三居，要么就是130-140平方米卻配有地下倉儲空間的疊拼、聯(lián)排產(chǎn)品，市場上的購房人在大量同質(zhì)化產(chǎn)品面前，難以找到符合自己需求的產(chǎn)品。

　　郭毅向北青報記者透露，今年上市的13個限競房，至今還沒有140平方米以上的平層的戶型，超過140平方米的都是以別墅姿態(tài)產(chǎn)品面世。而近年來已經(jīng)成為市場主力的改善購房人群，則面臨著90平方米覺得太小，別墅又覺得太大的尷尬。郭毅表示，對于改善需求來說，首先是面積改善，然后品質(zhì)改善，但從限競房銷售的主力來看，7000多套限競房沒有一套是大面積的平層，產(chǎn)品的短板也導致了不溫不火的現(xiàn)狀。

　　一些大平層的非限競房項目則開始趁機入市爭搶改善購房人。位于京承高速沿線的尚峯壹號項目，雖然是50年產(chǎn)權(quán)，但以現(xiàn)房的姿態(tài)主推106平方米-201平方米的平層改善戶型，均價45000元/平方米，填補了一些市場空白。 項目開發(fā)商負責人和裕地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理彭振石表示，尚峯壹號擁有270°的觀湖大平層、層高做到了3.5米、采用挑高7米雙大堂設(shè)計，能夠很好地滿足當前平層改善需求房源的需要。

　　成交或?qū)⒒貧w至5000套每月

　　雖然面臨銷售壓力，但大批限競房的入市仍有可能帶來一個還算有溫度的金九銀十。郭毅表示，從限競房整體來說，對北京市場成交量拉動還是比較明顯的。今年以來每個月的新房商品住宅成交基本在1000-2000套左右，而自從限競房入市并進入簽約周期以來，7月份北京市的商品住宅成交達到了2047套，8月份為3018套，呈現(xiàn)上升趨勢。

　　雖然單個項目成交沒有預期中的售罄，對北京整個市場的成交拉動有明顯提升。隨著金九銀十限競房大量入市，特別是簽約周期對新房成交數(shù)據(jù)的提升作用，郭毅預計新房成交還將有大幅度地提升。

　　另外，郭毅也提醒道，產(chǎn)品短板造成了限競房只符合當前剛需和首次改善的需求，相對有所局限性。而這類需求對于價格的敏感度比較高，隨著9、10月份更多限競房入市，購房人會從產(chǎn)品、位置、價格等多方面考慮，猶豫的心態(tài)將更加明顯。這種心態(tài)容易造成限競房成交不理想。不過，即便如此，預計9、10月份新房商品住宅的月度成交仍將回歸至4000-5000套。郭毅表示，雖然不能達到萬套左右的成交高峰，但對比今年前幾個月1000-2000套的成交量來說已經(jīng)是明顯的信心提振，還能有效緩解開發(fā)商的現(xiàn)金流。不過，在此之后市場中限競房彼此的競爭也將更加白熱化。

　　文/本報記者 李桁