8月28日，位于廣州從化溫泉鎮(zhèn)火界兩宗地塊公開競價，結果以流拍告終，從出讓歷史來看，兩宗地塊累計已出讓7次，但每次出讓均未能成功。盡管火界地塊反復流拍有地塊自身的原因，但自今年以來，國內(nèi)住宅用地流拍頻率有所增加。有機構分析認為，這體現(xiàn)出房企拿地的新趨勢，即更加謹慎，不再盲目參與競拍。

　　從化地塊出讓至今已降價50%

　　據(jù)了解，從化火界地塊分為“地段①”和“地段②”。其中地段②面積為62123平方米，首次出讓發(fā)生在去年8月29日，彼時起拍價為19630.87萬元，該地塊曾單獨出讓過三次，均以失敗告終。地段①面積為37486平方米，今年2月6日首次出讓，起拍價為10346.14萬元，該地段單獨出讓過兩次，同樣無人應答。此后兩宗地塊共同出讓過兩次，最后一次即是8月28日的情形。

　　根據(jù)廣州公共資源交易網(wǎng)公開的出讓信息，從最初掛牌至今，地段②的起拍價從1.9億元將至本次出讓時的9124.63萬元，累計降價超過1億元，地段①的起拍價也從最初的1.03億元降至5505.94萬元，降幅接近50%。即便起拍價大幅縮水，但這兩地塊始終無人問津，對此廣州克而瑞分析指出，主要原因在于地塊的歷史遺留問題。

　　兩宗地塊原屬于廣州正東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下地塊，已被認定為閑置土地，買受人需承擔因此產(chǎn)生的風險和責任，并且地塊按照現(xiàn)狀交付，法院不負責清場及交付，買受人在競得后，需向規(guī)劃部門重新申請規(guī)劃條件及相關技術指標，拿地風險較大。更重要的是，根據(jù)土地出讓公開文件，兩宗地塊國有土地使用證上表明的終止日期均為2065年1月4日，即使用年限僅剩不到47年。

　　此外，一同公開的地塊評估報告亦顯示，在自然條件方面，地塊形狀為較不規(guī)則多邊形，對土地利用較不合理，地塊內(nèi)地勢不太平坦，需考慮坡度對建筑物的影響，因此對開發(fā)利用有一定影響。而地塊所在位置基本設施及公共配套設施較完善，從地塊的地理位置上看，地塊距離溫泉鎮(zhèn)中心有一定距離，因此商業(yè)配套并不成熟。

　　百城前7月宅地流拍數(shù)接近去年全年

　　盡管從化火界地塊的案例相對極端，但從今年國內(nèi)土地市場形勢來看，整體流拍的宗數(shù)和面積與上一年相比均有所增加。中國指數(shù)研究院對百城土地公開招拍掛市場監(jiān)測顯示，今年前7月流拍住宅用地總規(guī)劃建筑面積1663萬平方米，已達到去年全年流拍地塊宗規(guī)劃建筑面積的約1.2倍。今年前7月流拍地塊宗數(shù)為137宗，已經(jīng)接近去年全年的水平。

　　不過，今年并非土地流拍量最大的年份，根據(jù)中國指數(shù)研究院的歷史統(tǒng)計，2011年百城住宅用地流拍量最多，達到515宗，2012年也有428宗。但從2011年之后，百城住宅用地流拍宗數(shù)呈波動下降趨勢，其中2014年宅地流拍數(shù)曾有所回升，到了2016年，全年宅地流拍數(shù)降至80宗。此后的兩年，住宅用地再次進入流拍高峰期。

　　從宅地流拍的分布情況來看，近幾年流拍地塊出現(xiàn)向東部沿海熱點城市轉(zhuǎn)移的跡象。另外在今年前7月，一二線城市流拍宅地共計83宗，占流拍地塊的60.6%，流拍總數(shù)排名前10的城市中，一二線城市占據(jù)8個席位。

　　房企拿地逐步理性

　　中國指數(shù)研究院報告指出，流拍宗數(shù)增多，與房地產(chǎn)市場的調(diào)整以及企業(yè)資金壓力的增加相關。

　　在市場調(diào)整層面，今年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)深化，房企拿地更加趨于理性，優(yōu)質(zhì)地塊成為首選，也令部分地塊流拍現(xiàn)象增加。

　　中國指數(shù)研究院報告還指出，2017年起，土地市場拍地政策發(fā)生變化，限地價、限房價、競自持、競配建、共有產(chǎn)權用地等成為熱點城市推地的重要內(nèi)容，如今競自持等方式成為部分城市土地出讓的標配條件，對于房企而言，這些限制條件對項目盈利和周轉(zhuǎn)帶來了壓力，對企業(yè)資金支持提出了更高的要求。

　　與此同時，當前熱點城市地價偏高，在限價的市場背景下，對于房企的盈利空間有明顯壓縮，也降低了房企拿地的積極性。受2016年大規(guī)模發(fā)債影響，今年起房企也進入償債高峰期，面對國內(nèi)趨緊的融資環(huán)境、調(diào)控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等，企業(yè)資金進一步承壓，拿地積極性減弱，土地流拍數(shù)量增加。

　　中國指數(shù)研究院報告預計，在內(nèi)外環(huán)境綜合影響下，年內(nèi)土地流拍的數(shù)量仍將繼續(xù)增加，也使房企逐步理性，市場預期也將逐步轉(zhuǎn)變。

　　南方日報記者 葛政涵