隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般應(yīng)運(yùn)而生。眾所周知，中介公司在房屋買賣過(guò)程中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，但目前市場(chǎng)中存在的中介公司良莠不齊，一些中介公司操作不規(guī)范，導(dǎo)致不少房屋買賣糾紛的發(fā)生。

　　【案情】

　　在這起房屋買賣合同糾紛中，案件原告張老先生要求解除與被告彌老太簽訂的《房屋定購(gòu)協(xié)議》，并要求彌老太賠償其24萬(wàn)元違約金，一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為訴訟的第三人。

　　承辦法官收案后，電話通知被告彌老太時(shí)，彌老太十分震驚，表示自己根本不認(rèn)識(shí)原告張老先生，更沒(méi)有把涉訴房屋賣與他。

　　彌老太稱，自己在2016年5月12日與這家作為訴訟第三人的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的員工王小姐簽訂了一份委托賣房協(xié)議書(shū)，委托王小姐出售自己的一處房產(chǎn)，出售價(jià)不低于120萬(wàn)元，約定賣房期限為三個(gè)月。但在約定期限屆滿后，王小姐并沒(méi)有告知彌老太與任何人簽訂了賣房協(xié)議，認(rèn)為涉訴房屋沒(méi)有賣出的彌老太于2016年8月21日以125萬(wàn)元的價(jià)格將涉訴房屋賣給了案外人楊先生，并且辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。

　　承辦法官將張老先生提交的《房屋定購(gòu)協(xié)議》出示給彌老太，彌老太表示自己沒(méi)有見(jiàn)過(guò)這份協(xié)議。但中介王小姐之前讓自己在一些文件上簽過(guò)名字，由于年齡大了，有些并沒(méi)有看清具體內(nèi)容，這份定購(gòu)協(xié)議上的文字很有可能是事后補(bǔ)充的。

　　承辦法官感到此案可能事出有因，馬上電話聯(lián)系原告張老先生，但是起訴狀上的聯(lián)系方式并不是張老先生本人的，而是其委托律師，但律師對(duì)本案的細(xì)節(jié)事實(shí)并不了解。經(jīng)承辦法官多次要求，張老先生在頭腦清醒、身體健康的情況下，不回答法庭要求其律師轉(zhuǎn)述的問(wèn)題，也未到庭。在庭審過(guò)程中，承辦法官多次詢問(wèn)王小姐與張老先生是否認(rèn)識(shí)，王小姐表示之前根本不認(rèn)識(shí)張老先生。

　　法官經(jīng)詢問(wèn)才了解到，張老先生的律師其實(shí)也是由王小姐出面委托的，后在查詢中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)幾起王小姐所在的中介公司和張老先生以同樣的情況起訴的案件，與本案情況相似。

　　最終，法院認(rèn)為張老先生雖持有雙方簽字的《房屋定購(gòu)協(xié)議》，但始終沒(méi)有去看房、未向彌老太支付定金，未辦理購(gòu)房人身份核驗(yàn)，雙方產(chǎn)生矛盾后亦未與彌老太就合同履行進(jìn)行過(guò)交涉，法院無(wú)法確認(rèn)張老先生有購(gòu)買涉訴房屋的真實(shí)意思表示，因此認(rèn)定張老先生與彌老太之間的《房屋定購(gòu)協(xié)議》不成立，駁回張老先生索賠的訴訟請(qǐng)求。

　　【分析】

　　本案中，房地產(chǎn)中介公司員工在獲得了賣房人的全權(quán)委托后與他人就涉訴房屋簽訂假《房屋定購(gòu)協(xié)議》，造成涉訴房屋“一房二賣”的后果，從而騙取違約金。

　　在此，提醒賣房人，由于房地產(chǎn)中介公司具有豐富的房源信息，并且非常熟悉房屋買賣交易流程，賣房人與中介公司相比明顯處于信息不對(duì)稱的劣勢(shì)地位，所以賣房人應(yīng)當(dāng)在房屋買賣過(guò)程中提升自己的法律意識(shí)。

　　賣房人在房屋買賣過(guò)程中至少應(yīng)做到以下三點(diǎn)：

　　一是注意審查、核實(shí)中介公司的房屋經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、規(guī)模和信譽(yù)度?？梢缘卿泧?guó)家企業(yè)信用信息公示網(wǎng)站對(duì)中介公司資質(zhì)進(jìn)行查詢，也可以查看網(wǎng)絡(luò)上的評(píng)價(jià)，親自到中介公司詢問(wèn)，對(duì)比多家中介公司后選擇最為合適、優(yōu)質(zhì)的公司。

　　二是認(rèn)真閱讀居間合同的條款，特別注意“全權(quán)委托”、“可以代替賣房者與他人簽訂房屋買賣協(xié)議”等條款。因?yàn)閭€(gè)別中介公司看中賣房人怕麻煩或者自身工作繁忙遂提議全權(quán)委托，但是全權(quán)委托的意義重大，極可能陷入中介公司設(shè)計(jì)的陷阱。因此賣房人一定要謹(jǐn)慎簽約，在簽訂委托書(shū)時(shí)對(duì)委托事宜特別是委托的時(shí)間、權(quán)限進(jìn)行明確約定，必要時(shí)可以咨詢相關(guān)專業(yè)人士。此外，如賣房人年齡較大，子女最好陪同詢問(wèn)和簽約，避免像本案中的彌老太由于眼花看不清，在不知道具體內(nèi)容的情況下草率簽訂了定購(gòu)協(xié)議，引發(fā)“一房二賣”的情況。

　　三是賣房人在交易過(guò)程中要強(qiáng)化證據(jù)意識(shí)，注意保留房地產(chǎn)中介公司開(kāi)具的發(fā)票、收據(jù)，并且要保存與中介公司員工溝通時(shí)的短信、微信，以備發(fā)生糾紛后訴訟之需。