在中央倡導(dǎo)“租購并舉”之后，長租市場就成為一個被資本競相吹捧的風(fēng)口。與此同時，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)模化租賃企業(yè)的“跑馬圈地”，也正式進入白熱化狀態(tài)。競爭到一定程度，爭搶房源、哄抬價格就成為某種意義上的常態(tài)。

　　對于機構(gòu)化租賃企業(yè)來說，另一個算盤在于，要成為高估值的互聯(lián)網(wǎng)化巨頭，最簡單的方式就是燒錢——不惜代價拿到壟斷地位，獲得定價權(quán)。

　　租賃企業(yè)獲資本青睞

　　有的企業(yè)把好“經(jīng)”念歪了

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民等專家表示，除了一些傳統(tǒng)的上漲動因外，今年以來，熱點城市住房租金上漲有一些特殊原因：一方面大量社會資本涌入住房租賃行業(yè)，租賃企業(yè)急于擴大規(guī)模，通過抬高租金搶房；另一方面，這些租賃企業(yè)從房東手中收購或承租房源后，成為超級“二房東”，把一些中低端的房子裝修改造成中高端房子后對外出租，這類型房源的占比快速增加，帶動了租金上漲。

　　“實際上，各地加快建立租購并舉的住房制度，對住房租賃企業(yè)融資一直是鼓勵和支持的態(tài)度。”一位金融監(jiān)管部門的負責(zé)人對記者說，但在資本的推動下，部分租賃企業(yè)不斷做大，出現(xiàn)了惡性競爭，這是把好“經(jīng)”給念歪了。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，住房租賃企業(yè)管理的長租公寓分為兩種，一種是分散式公寓，即運營商從個人手中獲得閑散房源，這類代表有自如、蛋殼公寓；另一種是集中式公寓，運營商租下一棟樓統(tǒng)一出租，像YOU+公寓。市場研究機構(gòu)邁點研究院發(fā)布的報告顯示，該研究院重點監(jiān)測的市場主流公寓品牌有300余家。

　　欲成為高估值互聯(lián)網(wǎng)巨頭

　　不惜代價達到市場壟斷地位

　　新興住房租賃企業(yè)不斷涌現(xiàn)，老牌住房租賃企業(yè)加速擴張，均得益于資本的大量涌入。據(jù)邁點研究院監(jiān)測，金融機構(gòu)一直為長租公寓的品牌建設(shè)、擴張、運營提供強有力的支持。根據(jù)公開報道，今年1月，自如完成了40億元的融資。同樣在今年，蛋殼公寓累計完成超過1億美元的融資。

　　一些長租公寓企業(yè)發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。在業(yè)內(nèi)人士看來，可觀的收益是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品吸引投資者的首要條件，這讓租賃企業(yè)有了提高租金的動力。

　　此外，一部分住房租賃企業(yè)定位于互聯(lián)網(wǎng)公司，帶有流量經(jīng)營思維。而要成為高估值的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，最簡單的方式就是不惜代價達到市場壟斷地位。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，支持規(guī)模化、專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，是培育和發(fā)展住房租賃市場的一項重要內(nèi)容，但租賃企業(yè)是營利性企業(yè)，越來越多的資本參與其中后，其逐利的本性愈發(fā)明顯。

　　建議

　　建立租賃市場監(jiān)管體系

　　增加平價房源供給

　　當(dāng)前，熱點城市中很大一部分群體通過租賃市場解決住房問題。“從民生屬性看，租金的重要程度要大于房價，政府應(yīng)加強對租金水平的管理。”劉洪玉說。

　　受訪的多位專家表示，雖然目前住房租賃企業(yè)的市場份額只占7%左右，對租金上漲的推動作用還有待進一步評估，但預(yù)期引導(dǎo)很重要。政府應(yīng)關(guān)注住房租金水平變化和住房租賃企業(yè)行為，盡快制定管理規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，加快探索建立包括企業(yè)內(nèi)控、行業(yè)自律、社會監(jiān)督、政府監(jiān)管在內(nèi)的租賃市場系統(tǒng)管控體系，促進租賃市場可持續(xù)發(fā)展。

　　相關(guān)主管部門的負責(zé)人表示，在支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展的同時，要加快推進住房租賃立法。金融監(jiān)管等部門應(yīng)加強對資本進入長租公寓領(lǐng)域的監(jiān)管。同時，應(yīng)發(fā)揮國企的引領(lǐng)作用，鼓勵他們進入房屋租賃市場。

　　聲音

　　在市場化房源搜集方面企業(yè)用力過猛

　　我覺得這一輪房租上漲，有多種因素，但不容回避的一個因素是資本介入。不管是風(fēng)投也好，一些社會資本也好，他們在選擇投資標(biāo)的的時候，經(jīng)常會講頭部效應(yīng)，只投這個行業(yè)里的前幾位。這樣一種投資行為或者說投資模式，會造成一些企業(yè)在擴張速度方面，在市場化房源搜集方面，用力過猛。

　　——國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民

　　約談

　　住建部門明確表示：要嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場行為

　　北京市住建委等部門日前已約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)，并明確表示將會同相關(guān)部門嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴(yán)查不按規(guī)定進行租賃登記備案的行為。

　　同時，北京等城市提出多渠道籌集租賃房源，加大供給。通過加快集體土地租賃住房建設(shè)、將非住宅改建為職工集體宿舍和鼓勵國有企業(yè)利用自有土地建設(shè)租賃住房等方式增加租賃住房供給。

　　自律

　　住房租賃企業(yè)承諾不漲租

　　北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會8月19日召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負責(zé)人參加，共同承諾落實“三不得”要求，并承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

　　座談會分析了當(dāng)前房屋租賃行業(yè)面臨的嚴(yán)峻形勢，租賃住房企業(yè)規(guī)范自身行為的重要性，研究了促進房屋租賃市場健康發(fā)展的具體措施。參加座談會的住房租賃企業(yè)對共同努力維護行業(yè)健康有序發(fā)展達成高度共識，堅決落實市住建委要求，共同承諾“三不”：不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。同時，各企業(yè)還明確承諾全面加強對業(yè)務(wù)人員的管理，決不允許哄抬租金搶占房源，對于觸碰這條“紅線”的業(yè)務(wù)人員，一經(jīng)查實從重處理直至開除。

　　■來源：新華社、北京晚報