專家建議完善法律法規(guī)解決公攤面積爭(zhēng)議

　　對(duì)話人

　　中國(guó)人民大學(xué)教授　　　　　　　　劉俊海

　　上海律師　　　　　　　　　　　　王艷輝

　　《法制日?qǐng)?bào)》記者　　　　　　　　　韓丹東

　　記者:公攤面積計(jì)入房產(chǎn)總價(jià)、再收取物業(yè)費(fèi)的做法是否合理?

　　劉俊海:公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有、從不規(guī)范到規(guī)范的過(guò)程中出現(xiàn)的歷史性概念。公攤面積對(duì)應(yīng)著得房率,即套內(nèi)建筑面積占建筑面積的比率。將公攤面積計(jì)入總價(jià)、收取物業(yè)費(fèi)確實(shí)不合理。按建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià),唯一的兩個(gè)數(shù)據(jù)方就是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司,開(kāi)發(fā)商賣(mài)房賣(mài)得多,物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收得多。實(shí)際上,消費(fèi)者真正能夠支配的面積是套內(nèi)使用面積,而非建筑面積。另外,對(duì)于業(yè)主共有設(shè)施的維護(hù),應(yīng)由消費(fèi)者另外配給物業(yè)公司。所以,按照使用面積來(lái)計(jì)算更為合理,業(yè)主買(mǎi)房都按使用面積來(lái)計(jì)算,就不會(huì)有人沾關(guān)系或吃虧。

　　王艷輝:要辯證看待公攤面積計(jì)入總價(jià)收取物業(yè)費(fèi)是否合理的問(wèn)題,不能說(shuō)完全不合理,而是要看是否有政策調(diào)整、公攤面積是否真的起到了公共部位的作用。完全取消公攤面積顯然是不切實(shí)際的,這樣可能會(huì)極大地壓縮公共部位,不僅會(huì)使生活環(huán)境外部不美觀,也會(huì)對(duì)居民生活的便利造成一定影響。所以,問(wèn)題在于開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)如何安排公攤面積的用途、如何讓這些公共部位真正為業(yè)主服務(wù)。在安排得當(dāng)?shù)那闆r下,公攤面積的存在還是合理的。

　　記者:現(xiàn)有部分小區(qū)在公攤面積上設(shè)廣告位、車(chē)位來(lái)營(yíng)利,這樣的做法是否存在問(wèn)題?

　　劉俊海:這種行為一方面讓消費(fèi)者均攤了這些公攤面積的費(fèi)用,另一方面又利用這些面積牟利,儼然是一物兩賣(mài),屬于不當(dāng)?shù)美?有失公平。

　　王艷輝:公攤面積是屬于業(yè)主享有的權(quán)利,如果小區(qū)的開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)部門(mén)在未取得業(yè)主同意的情況下就用這部分面積營(yíng)利,那么其行為已經(jīng)侵犯了業(yè)主的權(quán)利,業(yè)主可以通過(guò)訴訟等方式要求侵權(quán)者停止侵害并且賠償損失。

　　記者:對(duì)于目前公攤面積暴露出來(lái)的問(wèn)題,怎么做可以消除問(wèn)題,您有哪些建議?

　　劉俊海:問(wèn)題的解決應(yīng)立足于消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán),以此來(lái)衡量開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)是否履行完畢。尊重消費(fèi)者的知情權(quán),按照套內(nèi)建筑面積來(lái)買(mǎi)房,是多少就買(mǎi)多少。

　　解決公攤面積太高問(wèn)題,不光涉及消費(fèi)者是否購(gòu)房以及以何種價(jià)格購(gòu)房的決策,還有商品房面積縮水的問(wèn)題。比如,消費(fèi)者買(mǎi)了120平方米的房子,丈量之后才發(fā)現(xiàn)使用面積僅80平方米,原來(lái)是樓梯間和地下車(chē)庫(kù)作為公攤面積,成了建筑面積的一部分,這就導(dǎo)致消費(fèi)者沒(méi)辦法再次檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的建筑面積的真實(shí)性。消費(fèi)者對(duì)于自己到底買(mǎi)了多少建筑面積是一頭霧水,合同上是寫(xiě)了,消費(fèi)者自己無(wú)法再次確認(rèn),找專業(yè)機(jī)構(gòu),專業(yè)機(jī)構(gòu)早就與開(kāi)發(fā)商量過(guò)了,一般也很難同開(kāi)發(fā)商對(duì)壘。

　　王艷輝:目前的問(wèn)題在于尚無(wú)明確的法律對(duì)公攤面積進(jìn)行具體約束。法律政策缺失導(dǎo)致公攤面積多少完全由開(kāi)發(fā)商決定,開(kāi)發(fā)商既是決策者又是執(zhí)行者,這才是公眾質(zhì)疑的焦點(diǎn)。

　　解決這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵在于,國(guó)家、地方應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況制定相應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)公攤面積進(jìn)行具體的規(guī)范,開(kāi)發(fā)商必須按照規(guī)范對(duì)公攤面積的大小、單價(jià)進(jìn)行定位。同時(shí),在預(yù)售時(shí)就應(yīng)當(dāng)把公攤面積的詳細(xì)情況寫(xiě)進(jìn)預(yù)售合同,讓公眾享有知情權(quán),讓公眾在完全了解公攤面積的信息后再評(píng)估、決定是否要選擇購(gòu)買(mǎi)房屋。同時(shí),相關(guān)部門(mén)要加大監(jiān)管力度,對(duì)于違反法律法規(guī)的開(kāi)發(fā)商,制定相應(yīng)的處罰措施并嚴(yán)格執(zhí)行。

　　記者:圍繞公攤面積,還衍生出來(lái)公攤面積收取精裝費(fèi)用的問(wèn)題。

　　劉俊海:收取公攤面積的精裝費(fèi)用,費(fèi)用又特別高,最后,羊毛出在羊身上,將所有費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者承擔(dān),這是更大的不公平。

　　市場(chǎng)會(huì)失靈,但政府不該失靈。開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司不能慎獨(dú)自律、見(jiàn)賢思齊的時(shí)候,監(jiān)管部門(mén)必須挺身而出,依法行使法律賦予的市場(chǎng)準(zhǔn)入、行政指導(dǎo)、行政監(jiān)管和行政處罰權(quán),恢復(fù)消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司之間的公平的交易秩序,恢復(fù)開(kāi)發(fā)商之間公平的競(jìng)爭(zhēng)秩序。只有這樣,才能夠懲惡揚(yáng)善、激濁揚(yáng)清。

　　由套外的建筑面積改為套內(nèi)使用面積,應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的一個(gè)重要舉措。希望住建部門(mén)勇于擔(dān)當(dāng),展現(xiàn)出監(jiān)管者對(duì)廣大消費(fèi)者、業(yè)主應(yīng)有的溫度。只有如此,才能保護(hù)好消費(fèi)者的合法權(quán)益,才能提升對(duì)廣大業(yè)主的知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)的保護(hù)水平,還能持續(xù)增強(qiáng)廣大業(yè)主的幸福感、獲得感和安全感,還能促進(jìn)開(kāi)發(fā)商之間以及物業(yè)公司之間的公平競(jìng)爭(zhēng),最終打造出誠(chéng)實(shí)信用、公平公正、多贏共享、包容普惠、風(fēng)清氣正的房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境。

　　王艷輝:出現(xiàn)這些問(wèn)題的根源都在于法律法規(guī)的缺失。開(kāi)發(fā)商既是裁判員又是運(yùn)動(dòng)員,可以自己定規(guī)則,處于弱勢(shì)的買(mǎi)方只能被動(dòng)接受。解決這些問(wèn)題最好的方式是制定規(guī)則并嚴(yán)格遵守,開(kāi)發(fā)商的行為必須受法律框架約束。根據(jù)現(xiàn)有問(wèn)題詳細(xì)制定關(guān)于公攤面積的法律法規(guī),對(duì)于公攤面積的相關(guān)問(wèn)題以法律加以約束,以法律嚴(yán)懲上述亂象。