讓人頭疼的房子

　　對于普通百姓來說，買房是人生中的一件大事，但有些時候，買房過程并非一帆風順。隨著房價一路上漲，房屋買賣雙方之間的糾紛也呈上升趨勢……

　　事件一：120萬全款買的房，兩年后遭開發(fā)商起訴，起訴理由是簽合同時房子未取得預售許可證，法院一審判決“合同無效”，業(yè)主不服，提出上訴。

　　今年2月，“紫杉莊園”開發(fā)商以簽訂合同時沒有預售證為由，將兩年前內(nèi)部認購并交付全款的一些購房者起訴，要求確認合同無效。6月8日，西安市長安區(qū)法院一審判決購房者之一李女士與開發(fā)商所簽內(nèi)部認購合同無效。昨日，西安中院二審開庭。

　　>>案件回顧

　　內(nèi)部認購商品房

　　一次性交付120萬元

　　2016年4月25日，李女士與西安聞天科技實業(yè)集團有限公司(以下簡稱聞天公司)簽訂《紫杉莊園內(nèi)部認購合同》一份，全款認購聞天公司開發(fā)建設的位于長安區(qū)興隆街辦西灃路以西紫杉莊園項目商品房一套。合同簽訂當天，李女士即繳納120.4萬元購房款。

　　根據(jù)此前長安區(qū)法院一審認定：2016年8月3日，長安區(qū)房管局對涉案項目進行檢查，發(fā)現(xiàn)該項目未辦理銷售手續(xù)，涉嫌無證銷售，于同年8月9日作出處理決定，責令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關的廣告宣傳活動；立即進行企業(yè)經(jīng)營整改，并對違規(guī)銷售的房屋逐一清退；盡快辦理相關建審手續(xù)。后聞天公司仍未辦理商品房預售許可證。今年3月1日，長安區(qū)住房保障和房屋管理局因聞天公司在涉案項目未取得《商品房預售許可證》的情況下擅自違規(guī)銷售之行為，對聞天公司予以行政處罰，即責令停止銷售活動，補辦許可證，并處罰款72萬余元。同年3月5日，聞天公司繳納罰款。

　　>>一審判決

　　未取得預售證合同無效

　　今年2月，聞天公司將李女士起訴，請求確認雙方簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認購合同》無效，理由是雙方簽訂合同時，紫杉莊園項目未取得預售許可證。李女士認為，聞天公司系惡意訴訟，《紫杉莊園內(nèi)部認購合同》系雙方真實意思表示，聞天公司已收取了她全部購房款，必須依法依約履行合同義務。她還提出，聞天公司在收取全部購房款后遲遲不辦理《商品房預售許可證》，又以其欠缺預售證為由起訴確認合同無效，其目的顯然是因房價上漲而不愿賣房。目前，該房產(chǎn)價格已是兩年前簽合同時的3倍多。

　　長安區(qū)法院認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”該內(nèi)部認購合同應當認定為商品房買賣合同，因原告聞天公司在本案起訴前仍未取得商品房預售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同應為無效合同。

　　6月8日，長安區(qū)法院一審判決，原告與被告簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認購合同》無效。

　　>>購房者上訴

　　開發(fā)商惡意訴訟

　　合同應認定有效

　　一審宣判后，李女士提起上訴。昨日，西安中院二審開庭審理了該案。

　　上訴人李女士請求撤銷一審判決，改判確認合同有效。理由包括原審嚴重違反法定程序、認定事實嚴重錯誤、適用法律錯誤、不符合誠實信用和公平公正原則等。

　　在認定事實方面，上訴人的代理律師認為，涉案房屋已經(jīng)具備辦理商品房預售許可證的客觀條件，聞天公司故意阻撓合同生效條件成就，于辦理預售證前夕將其起訴至法院進行惡意訴訟，原判并未對此事實進行認定；涉案房屋已經(jīng)取得商品房預售許可證，上訴人與被上訴人所簽訂的合同應認定為有效。

　　在法律適用上，上訴人認為，未取得預售許可證所簽訂的房屋買賣合同屬于效力待定合同，并非一律無效；涉案合同是附生效條件的效力待定合同，所附生效條件已經(jīng)成就，應依法駁回被上訴人的原審訴訟請求。

　　同時，上訴人說，類似本案的情況目前西安并非個例，原判嚴重不符法律的價值導向，違背公平正義的價值理念，破壞房地產(chǎn)市場正常的經(jīng)營秩序。

　　>>開發(fā)商答辯

　　不存在惡意阻撓合同生效條件的事實

　　針對上訴人的上訴請求，聞天公司代理律師認為，不存在開發(fā)商惡意阻撓合同生效條件的事實，沒有預售證的房屋預售合同不屬于附條件的合同，根據(jù)法律規(guī)定就是無效合同。該合同早在2016年就被長安區(qū)房管局認定為違法無效合同，要求清退。聞天公司由于資金鏈斷裂，導致客觀上不能取得預售證。

　　聞天公司認為，涉案房屋取得預售證是在今年6月8日，而且原審辯論程序已終結。根據(jù)商品房買賣司法解釋，只有在起訴前取得預售證的買賣合同，才能例外地被認定為有效。因此，涉案房屋現(xiàn)已取得預售證的事實，對該案預售合同的效力判定沒有溯及力。

　　此外，開發(fā)商不認可上訴人所提效力待定合同、附生效條件已經(jīng)成就等說法，也不認可上訴人提出的違反誠信、公平公正原則以及破壞市場正常經(jīng)營秩序的說法，認為合同簽訂時都知道預售房沒有取得預售證，對房屋清退的法律風險是明知的，合同無效的原因是雙方的過錯。請求駁回上訴，維持原判。

　　>>二審庭審

　　開發(fā)商稱購房者可另案起訴損失

　　庭審中，雙方都出示了多組新的證據(jù)，同時還有證據(jù)需補充提供。

　　法庭認為，該案的焦點在于認購合同的性質(zhì)即屬于預約合同(當事人約定未來訂立一定合同的合同)還是本約合同(為通過履行預約而訂立的合同)，以及合同是否有效。

　　對于合同性質(zhì)，雙方并無爭議，均認為屬于本約合同。上訴人認為，預售證辦理時間、訴訟時間完全由聞天公司掌握，開發(fā)商完全具備辦理預售證而不辦理，卻在取得預售證前惡意訴訟，認購合同應是合法有效的。

　　開發(fā)商稱，房管部門在2016年8月要求清退，開發(fā)商和銷售商簽訂協(xié)議，銷售商承諾清退，清退工作很早就開始了。對此，李女士稱，截至今年2月被起訴前，她從沒有接到過要求退房的通知。

　　對于購房者面臨的巨額損失問題，聞天公司方面認為，賠償與合同效力是兩個完全不同的問題，購房者可就賠償問題另案起訴，聞天公司愿意積極配合，商談賠償事宜。

　　在最后陳述時，李女士的代理律師堅持上訴主張，同時表示愿意在購房者權益得到公平保護的前提下進行調(diào)解。聞天公司代理律師說，理論上此案不適用調(diào)解，但愿意協(xié)商。

　　經(jīng)過4個多小時的庭審，審判長宣布休庭。 華商報記者 寧軍 實習記者 王娜

　　買家支付房款超期限 賣家要求解約被起訴

　　事件二：去年4月，李女士委托中介購買一套位于西安市豐禾路蔚藍花城七色鎮(zhèn)的一套房產(chǎn)，因支付房款超期限，賣家要求解除合同。李女士要求賣家繼續(xù)履行并起訴至法院，法院判決李女士敗訴，目前她已上訴。

　　因買家原因支付房款超期限，賣家要求解除合同，最后買家要求繼續(xù)履行并起訴至法院，法院判決買家敗訴，目前買家李女士已上訴。

　　因買家原因未能按時支付房款

　　2017年4月，李女士委托中介公司購買一套位于西安市豐禾路蔚藍花城七色鎮(zhèn)的一套房產(chǎn)，當時該房屋房產(chǎn)證還在辦理中。根據(jù)《房屋買賣意向金協(xié)議》約定，該委托認購價位67.8萬元，認購方式為按揭，首付20萬元、貸款15年。4月16日，李女士與中介公司簽訂協(xié)議后，支付給對方1萬元意向金。4月18日，李女士與原房主簽訂《西安市存量房屋買賣合同》，約定了成交價格、付款方式等條款。當天李女士付了2萬元定金。雙方約定如甲方(賣家)違約雙倍返還定金，如乙方(買家)違約甲方不退還定金。另外，合同中還約定甲、乙雙方自合同生效之日起，80個工作日內(nèi)備齊所有過戶資料和所需房款，然后在10個工作日內(nèi)到房管局辦理過戶手續(xù)。如果買方未能按約定向賣方支付房款，逾期30日內(nèi)的，買方應向賣方每日支付房款的5%；逾期30日以上，賣方有權主張解除合同。

　　8月11日，李女士與原房主在房管局辦理了網(wǎng)簽合同和《二手房交易結算資金監(jiān)管協(xié)議》。合同簽訂后，李女士在中國銀行辦理了貸款，但因個人征信問題，中國銀行要求李女士提高首付款并上浮利息，李女士無法接受便又更換到西安銀行辦理貸款。

　　11月3日，李女士與原房主重簽《二手房交易結算資金監(jiān)管協(xié)議》，約定李女士于協(xié)議簽訂之日起30個工作日內(nèi)將首付款存入資金監(jiān)管賬戶并及時辦理銀行按揭。簽訂協(xié)議當天，李女士將首付款存入監(jiān)管賬戶。11月22日，西安銀行向李女士發(fā)放了貸款，李女士從去年12月起開始償還貸款本息。

　　12月9日，中介公司聯(lián)系雙方并約定12月17日辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，但李女士提出因與丈夫有矛盾，過戶時不要其丈夫到場，并要求不帶其丈夫本人身份證辦理手續(xù)。

　　而原房主認為，李女士已經(jīng)拖延支付購房款的時間，且在取得貸款后不能積極配合辦理過戶手續(xù)，導致其無法取得房款，要求解除房屋買賣合同。

　　法院判決雙方解除買賣合同

　　買家上訴

　　今年1月21日，原房主向中介公司書面提出，由于房屋買賣遠遠超過合同約定的“100天內(nèi)將全部房款存入資金監(jiān)管賬戶”條件，甲方有權單方解除合同。中介公司將此消息告知李女士，李女士要求原房主繼續(xù)履行合同，雙方協(xié)商無果，李女士于3月6日向法院提起訴訟。

　　法院認為，原、被告簽訂買賣合同真實有效。合同中約定，被告取得房產(chǎn)證100天內(nèi)，原告將房款支付至資金監(jiān)管賬戶，但因原告原因未能及時將房款存入資金監(jiān)管賬戶，并且在這期間被告也配合了原告更換銀行貸款的手續(xù)，但原告2017年11月22日取得西安銀行貸款時已經(jīng)超過雙方約定的付款期限，已構成違約，同時原告不積極辦理過戶手續(xù)，導致被告無法及時取得房款。因此，法院支持被告主張的解除《西安市存量房屋買賣合同》的請求，但考慮西安二手房市場價格持續(xù)上漲的客觀因素，原告違約未給被告造成實際損失，因此不支持被告反訴違約金的請求。

　　今年8月2日，蓮湖區(qū)法院判決雙方解除《西安市存量房屋買賣合同》。