讓人頭疼的房子

　　對(duì)于普通百姓來說，買房是人生中的一件大事，但有些時(shí)候，買房過程并非一帆風(fēng)順。隨著房?jī)r(jià)一路上漲，房屋買賣雙方之間的糾紛也呈上升趨勢(shì)……

　　事件一：120萬全款買的房，兩年后遭開發(fā)商起訴，起訴理由是簽合同時(shí)房子未取得預(yù)售許可證，法院一審判決“合同無效”，業(yè)主不服，提出上訴。

　　今年2月，“紫杉莊園”開發(fā)商以簽訂合同時(shí)沒有預(yù)售證為由，將兩年前內(nèi)部認(rèn)購并交付全款的一些購房者起訴，要求確認(rèn)合同無效。6月8日，西安市長(zhǎng)安區(qū)法院一審判決購房者之一李女士與開發(fā)商所簽內(nèi)部認(rèn)購合同無效。昨日，西安中院二審開庭。

　　>>案件回顧

　　內(nèi)部認(rèn)購商品房

　　一次性交付120萬元

　　2016年4月25日，李女士與西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱聞天公司)簽訂《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》一份，全款認(rèn)購聞天公司開發(fā)建設(shè)的位于長(zhǎng)安區(qū)興隆街辦西灃路以西紫杉莊園項(xiàng)目商品房一套。合同簽訂當(dāng)天，李女士即繳納120.4萬元購房款。

　　根據(jù)此前長(zhǎng)安區(qū)法院一審認(rèn)定：2016年8月3日，長(zhǎng)安區(qū)房管局對(duì)涉案項(xiàng)目進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目未辦理銷售手續(xù)，涉嫌無證銷售，于同年8月9日作出處理決定，責(zé)令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關(guān)的廣告宣傳活動(dòng)；立即進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)整改，并對(duì)違規(guī)銷售的房屋逐一清退；盡快辦理相關(guān)建審手續(xù)。后聞天公司仍未辦理商品房預(yù)售許可證。今年3月1日，長(zhǎng)安區(qū)住房保障和房屋管理局因聞天公司在涉案項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下擅自違規(guī)銷售之行為，對(duì)聞天公司予以行政處罰，即責(zé)令停止銷售活動(dòng)，補(bǔ)辦許可證，并處罰款72萬余元。同年3月5日，聞天公司繳納罰款。

　　>>一審判決

　　未取得預(yù)售證合同無效

　　今年2月，聞天公司將李女士起訴，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》無效，理由是雙方簽訂合同時(shí)，紫杉莊園項(xiàng)目未取得預(yù)售許可證。李女士認(rèn)為，聞天公司系惡意訴訟，《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》系雙方真實(shí)意思表示，聞天公司已收取了她全部購房款，必須依法依約履行合同義務(wù)。她還提出，聞天公司在收取全部購房款后遲遲不辦理《商品房預(yù)售許可證》，又以其欠缺預(yù)售證為由起訴確認(rèn)合同無效，其目的顯然是因房?jī)r(jià)上漲而不愿賣房。目前，該房產(chǎn)價(jià)格已是兩年前簽合同時(shí)的3倍多。

　　長(zhǎng)安區(qū)法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”該內(nèi)部認(rèn)購合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，因原告聞天公司在本案起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同應(yīng)為無效合同。

　　6月8日，長(zhǎng)安區(qū)法院一審判決，原告與被告簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》無效。

　　>>購房者上訴

　　開發(fā)商惡意訴訟

　　合同應(yīng)認(rèn)定有效

　　一審宣判后，李女士提起上訴。昨日，西安中院二審開庭審理了該案。

　　上訴人李女士請(qǐng)求撤銷一審判決，改判確認(rèn)合同有效。理由包括原審嚴(yán)重違反法定程序、認(rèn)定事實(shí)嚴(yán)重錯(cuò)誤、適用法律錯(cuò)誤、不符合誠實(shí)信用和公平公正原則等。

　　在認(rèn)定事實(shí)方面，上訴人的代理律師認(rèn)為，涉案房屋已經(jīng)具備辦理商品房預(yù)售許可證的客觀條件，聞天公司故意阻撓合同生效條件成就，于辦理預(yù)售證前夕將其起訴至法院進(jìn)行惡意訴訟，原判并未對(duì)此事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定；涉案房屋已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，上訴人與被上訴人所簽訂的合同應(yīng)認(rèn)定為有效。

　　在法律適用上，上訴人認(rèn)為，未取得預(yù)售許可證所簽訂的房屋買賣合同屬于效力待定合同，并非一律無效；涉案合同是附生效條件的效力待定合同，所附生效條件已經(jīng)成就，應(yīng)依法駁回被上訴人的原審訴訟請(qǐng)求。

　　同時(shí)，上訴人說，類似本案的情況目前西安并非個(gè)例，原判嚴(yán)重不符法律的價(jià)值導(dǎo)向，違背公平正義的價(jià)值理念，破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的經(jīng)營(yíng)秩序。

　　>>開發(fā)商答辯

　　不存在惡意阻撓合同生效條件的事實(shí)

　　針對(duì)上訴人的上訴請(qǐng)求，聞天公司代理律師認(rèn)為，不存在開發(fā)商惡意阻撓合同生效條件的事實(shí)，沒有預(yù)售證的房屋預(yù)售合同不屬于附條件的合同，根據(jù)法律規(guī)定就是無效合同。該合同早在2016年就被長(zhǎng)安區(qū)房管局認(rèn)定為違法無效合同，要求清退。聞天公司由于資金鏈斷裂，導(dǎo)致客觀上不能取得預(yù)售證。

　　聞天公司認(rèn)為，涉案房屋取得預(yù)售證是在今年6月8日，而且原審辯論程序已終結(jié)。根據(jù)商品房買賣司法解釋，只有在起訴前取得預(yù)售證的買賣合同，才能例外地被認(rèn)定為有效。因此，涉案房屋現(xiàn)已取得預(yù)售證的事實(shí)，對(duì)該案預(yù)售合同的效力判定沒有溯及力。

　　此外，開發(fā)商不認(rèn)可上訴人所提效力待定合同、附生效條件已經(jīng)成就等說法，也不認(rèn)可上訴人提出的違反誠信、公平公正原則以及破壞市場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)秩序的說法，認(rèn)為合同簽訂時(shí)都知道預(yù)售房沒有取得預(yù)售證，對(duì)房屋清退的法律風(fēng)險(xiǎn)是明知的，合同無效的原因是雙方的過錯(cuò)。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

　　>>二審?fù)?/p>

　　開發(fā)商稱購房者可另案起訴損失

　　庭審中，雙方都出示了多組新的證據(jù)，同時(shí)還有證據(jù)需補(bǔ)充提供。

　　法庭認(rèn)為，該案的焦點(diǎn)在于認(rèn)購合同的性質(zhì)即屬于預(yù)約合同(當(dāng)事人約定未來訂立一定合同的合同)還是本約合同(為通過履行預(yù)約而訂立的合同)，以及合同是否有效。

　　對(duì)于合同性質(zhì)，雙方并無爭(zhēng)議，均認(rèn)為屬于本約合同。上訴人認(rèn)為，預(yù)售證辦理時(shí)間、訴訟時(shí)間完全由聞天公司掌握，開發(fā)商完全具備辦理預(yù)售證而不辦理，卻在取得預(yù)售證前惡意訴訟，認(rèn)購合同應(yīng)是合法有效的。

　　開發(fā)商稱，房管部門在2016年8月要求清退，開發(fā)商和銷售商簽訂協(xié)議，銷售商承諾清退，清退工作很早就開始了。對(duì)此，李女士稱，截至今年2月被起訴前，她從沒有接到過要求退房的通知。

　　對(duì)于購房者面臨的巨額損失問題，聞天公司方面認(rèn)為，賠償與合同效力是兩個(gè)完全不同的問題，購房者可就賠償問題另案起訴，聞天公司愿意積極配合，商談賠償事宜。

　　在最后陳述時(shí)，李女士的代理律師堅(jiān)持上訴主張，同時(shí)表示愿意在購房者權(quán)益得到公平保護(hù)的前提下進(jìn)行調(diào)解。聞天公司代理律師說，理論上此案不適用調(diào)解，但愿意協(xié)商。

　　經(jīng)過4個(gè)多小時(shí)的庭審，審判長(zhǎng)宣布休庭。 華商報(bào)記者 寧軍 實(shí)習(xí)記者 王娜

　　買家支付房款超期限 賣家要求解約被起訴

　　事件二：去年4月，李女士委托中介購買一套位于西安市豐禾路蔚藍(lán)花城七色鎮(zhèn)的一套房產(chǎn)，因支付房款超期限，賣家要求解除合同。李女士要求賣家繼續(xù)履行并起訴至法院，法院判決李女士敗訴，目前她已上訴。

　　因買家原因支付房款超期限，賣家要求解除合同，最后買家要求繼續(xù)履行并起訴至法院，法院判決買家敗訴，目前買家李女士已上訴。

　　因買家原因未能按時(shí)支付房款

　　2017年4月，李女士委托中介公司購買一套位于西安市豐禾路蔚藍(lán)花城七色鎮(zhèn)的一套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)該房屋房產(chǎn)證還在辦理中。根據(jù)《房屋買賣意向金協(xié)議》約定，該委托認(rèn)購價(jià)位67.8萬元，認(rèn)購方式為按揭，首付20萬元、貸款15年。4月16日，李女士與中介公司簽訂協(xié)議后，支付給對(duì)方1萬元意向金。4月18日，李女士與原房主簽訂《西安市存量房屋買賣合同》，約定了成交價(jià)格、付款方式等條款。當(dāng)天李女士付了2萬元定金。雙方約定如甲方(賣家)違約雙倍返還定金，如乙方(買家)違約甲方不退還定金。另外，合同中還約定甲、乙雙方自合同生效之日起，80個(gè)工作日內(nèi)備齊所有過戶資料和所需房款，然后在10個(gè)工作日內(nèi)到房管局辦理過戶手續(xù)。如果買方未能按約定向賣方支付房款，逾期30日內(nèi)的，買方應(yīng)向賣方每日支付房款的5%；逾期30日以上，賣方有權(quán)主張解除合同。

　　8月11日，李女士與原房主在房管局辦理了網(wǎng)簽合同和《二手房交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議》。合同簽訂后，李女士在中國(guó)銀行辦理了貸款，但因個(gè)人征信問題，中國(guó)銀行要求李女士提高首付款并上浮利息，李女士無法接受便又更換到西安銀行辦理貸款。

　　11月3日，李女士與原房主重簽《二手房交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議》，約定李女士于協(xié)議簽訂之日起30個(gè)工作日內(nèi)將首付款存入資金監(jiān)管賬戶并及時(shí)辦理銀行按揭。簽訂協(xié)議當(dāng)天，李女士將首付款存入監(jiān)管賬戶。11月22日，西安銀行向李女士發(fā)放了貸款，李女士從去年12月起開始償還貸款本息。

　　12月9日，中介公司聯(lián)系雙方并約定12月17日辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，但李女士提出因與丈夫有矛盾，過戶時(shí)不要其丈夫到場(chǎng)，并要求不帶其丈夫本人身份證辦理手續(xù)。

　　而原房主認(rèn)為，李女士已經(jīng)拖延支付購房款的時(shí)間，且在取得貸款后不能積極配合辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致其無法取得房款，要求解除房屋買賣合同。

　　法院判決雙方解除買賣合同

　　買家上訴

　　今年1月21日，原房主向中介公司書面提出，由于房屋買賣遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合同約定的“100天內(nèi)將全部房款存入資金監(jiān)管賬戶”條件，甲方有權(quán)單方解除合同。中介公司將此消息告知李女士，李女士要求原房主繼續(xù)履行合同，雙方協(xié)商無果，李女士于3月6日向法院提起訴訟。

　　法院認(rèn)為，原、被告簽訂買賣合同真實(shí)有效。合同中約定，被告取得房產(chǎn)證100天內(nèi)，原告將房款支付至資金監(jiān)管賬戶，但因原告原因未能及時(shí)將房款存入資金監(jiān)管賬戶，并且在這期間被告也配合了原告更換銀行貸款的手續(xù)，但原告2017年11月22日取得西安銀行貸款時(shí)已經(jīng)超過雙方約定的付款期限，已構(gòu)成違約，同時(shí)原告不積極辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致被告無法及時(shí)取得房款。因此，法院支持被告主張的解除《西安市存量房屋買賣合同》的請(qǐng)求，但考慮西安二手房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲的客觀因素，原告違約未給被告造成實(shí)際損失，因此不支持被告反訴違約金的請(qǐng)求。

　　今年8月2日，蓮湖區(qū)法院判決雙方解除《西安市存量房屋買賣合同》。