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樓市進(jìn)入“嚴(yán)打模式” 2018調(diào)控下半場(chǎng)怎么走

來(lái)源:人民網(wǎng) 編輯:彭俊 2018-08-07 07:51:31
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  近日,中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議,分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì),部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。

  此次會(huì)議要求,下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題,堅(jiān)持因城施策,促進(jìn)供求平衡,合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場(chǎng)秩序,堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。會(huì)議指出,要加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

  與之呼應(yīng)的是,會(huì)議召開(kāi)的同一天,深圳和蘇州兩城相繼出臺(tái)調(diào)控政策。

  深圳市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱“深四條”),“深四條”規(guī)定:暫停公司買(mǎi)房;公寓限售5年,新供應(yīng)土地上公寓只租不售;住宅限售3年,不追溯;對(duì)離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款或公積金貸款的購(gòu)房者,首付款比例不低于70%。

  同時(shí),蘇州市中行、農(nóng)行、工行、建行四大行表示,自8月1日起,客戶若在5年內(nèi)提前還款,將被收取違約金。

  “靶向治療”:投資客投資難

  針對(duì)此次深圳的調(diào)控加碼,諸葛找房數(shù)據(jù)研究院指出,主要是從供應(yīng)端調(diào)控入手,包括嚴(yán)控企業(yè)購(gòu)房需求、打擊商辦炒作,完善差別化住房信貸政策。重點(diǎn)在于通過(guò)控制供應(yīng),精準(zhǔn)抑制炒作行為,力求達(dá)到供需平衡下的市場(chǎng)穩(wěn)定。同時(shí)還通過(guò)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易來(lái)減緩其流動(dòng)性,包括新建商品房限售3年。

  諸葛找房數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為,在之前的調(diào)控高壓下,深圳市場(chǎng)已經(jīng)在穩(wěn)定中運(yùn)行。此次調(diào)控加碼,是打消人們對(duì)于市場(chǎng)回暖樂(lè)觀的預(yù)期,圍繞“住房不炒”,鞏固調(diào)控成果。

  而對(duì)于蘇州新的房貸政策,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示,此類政策對(duì)于辦理貸款的購(gòu)房者沒(méi)有影響,而對(duì)于一些要置換或者拋售房產(chǎn)的群體會(huì)有一定對(duì)沖或利空作用,同樣是限制投資客炒房的一個(gè)重要手段。

  對(duì)此,中國(guó)(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁使用了一個(gè)醫(yī)學(xué)詞匯——“靶向治療”來(lái)形容本次調(diào)控。他表示,新政是針對(duì)2016年以來(lái)調(diào)控政策執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的漏洞進(jìn)行修復(fù),針對(duì)性很強(qiáng),非常精準(zhǔn),直接封殺漏洞。

  宋丁表示,由于這兩年來(lái),市場(chǎng)上的需求已經(jīng)是真正的剛需和改善型占主導(dǎo),而新政是針對(duì)投機(jī)客的,是修復(fù)性的。因此真正受影響的,一是擁有大量商務(wù)公寓的開(kāi)發(fā)商,二是短炒的投機(jī)客,三是剛剛假離婚、準(zhǔn)備買(mǎi)房的人。

  下半年,樓市何去何從?

  諸葛找房數(shù)據(jù)研究院指出,2017年召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,確定了調(diào)控主基調(diào)為抑制房地產(chǎn)泡沫,防止大起大落。因此在政策制定上,從住建部到地方相關(guān)部門(mén)均以維穩(wěn)為主,調(diào)控政策小幅度逐漸加碼,且調(diào)控蔓延至三四線城市。

  但從日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“6月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”數(shù)據(jù)來(lái)看,新建商品房環(huán)比上漲城市還在不斷增多。尤其是二三線城市,整體仍然處于較熱狀態(tài)。

  值得注意的是,全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示,人才引進(jìn)政策、棚改貨幣化安置和非熱點(diǎn)城市調(diào)控力度寬松刺激了各類需求,使得部分城市出現(xiàn)了相對(duì)明顯的升溫。其中,二三線城市住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速均超過(guò)全國(guó)主要城市及一線城市平均水平,處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

  “此次中央政治局會(huì)議正式在此背景下展開(kāi)的,由于市場(chǎng)分化而必須因城施策。上半年房?jī)r(jià)略有抬頭的情況使得遏制房?jī)r(jià)上漲變成了接下來(lái)調(diào)控的核心方向。”嚴(yán)躍進(jìn)指出,此次中央政治局會(huì)議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“下決心”、“堅(jiān)決遏制”,充分說(shuō)明了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào),即調(diào)控常抓不懈。

  對(duì)此,有專家預(yù)計(jì),未來(lái)各地仍會(huì)密集出臺(tái)調(diào)控政策,房?jī)r(jià)上漲幅度將得到抑制,樓市已步入“嚴(yán)打模式”。與此同時(shí),銀行等機(jī)構(gòu)仍會(huì)扎緊涉及樓市的“錢(qián)袋子”,持續(xù)的“缺錢(qián)”狀態(tài)也將繼續(xù)為樓市降溫助力。

  來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,今年1-6月,全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已超過(guò)180次,累計(jì)有73個(gè)城市進(jìn)行了調(diào)控,出臺(tái)了135條限購(gòu)政策。“7月上半月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)30次,刷新了最近兩年的樓市調(diào)控同期紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為,今年下半年樓市的調(diào)控力度會(huì)全面超過(guò)上半年。

  與此同時(shí),同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也持同樣態(tài)度,他對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示,下半年房?jī)r(jià)在調(diào)控高壓下,必定進(jìn)一步下行,站在購(gòu)房者的角度,將是一個(gè)十分有利的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

  而嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為,降房?jī)r(jià)的調(diào)控趨勢(shì)將主要針對(duì)三四線城市。對(duì)于一線城市和強(qiáng)二線城市來(lái)說(shuō),過(guò)去政策一直比較嚴(yán)厲,所以也談不上要繼續(xù)降溫態(tài)勢(shì),還是要以穩(wěn)為主,推盤(pán)節(jié)奏上升,市場(chǎng)反而容易反彈。

  “因此,下半年的樓市調(diào)控對(duì)于一線和強(qiáng)二線城市的購(gòu)房群體而言,影響不大;而對(duì)于三四線城市,由于目前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象仍然存在,對(duì)于購(gòu)房者何時(shí)入市,還需要審慎對(duì)待。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

  房企該如何應(yīng)對(duì)?

  事實(shí)上,除了購(gòu)房者之外,受本輪調(diào)控政策影響最深的,便是眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此類調(diào)整對(duì)于房企來(lái)說(shuō)十分不利,由于企業(yè)融資成本不斷增大,而房地產(chǎn)行業(yè)的持有成本又非常高,因此開(kāi)發(fā)商下半年資金壓力將加大,必然會(huì)適當(dāng)放緩節(jié)奏。同時(shí)還要警惕各類新的風(fēng)險(xiǎn)。

  同策研究院數(shù)據(jù)顯示,近期房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)化融資渠道融資成本較高,普遍在5.5%-7.5%。其中,成本最高的是陽(yáng)光城于2018年6月7日發(fā)行的10億元2018年度第一期中期票據(jù)(永續(xù)中票),利率為8%。

  此外,房企的外幣融資絕對(duì)值、占比均已連續(xù)兩個(gè)月呈大幅度下降趨勢(shì)。企業(yè)外債的重大改革限制了境外發(fā)債投資境內(nèi)房地產(chǎn),房企尋求境外融資難度系數(shù)繼續(xù)攀升。

  因此,同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為,房企融資渠道緊縮,監(jiān)管趨嚴(yán),融資情況不容樂(lè)觀。

  “下半年房企的主要出路還是要加快新盤(pán)銷(xiāo)售速度,尤其在三四線城市,進(jìn)一步降價(jià)銷(xiāo)售有時(shí)也是十分必要的。”張宏偉表示。

  不過(guò),針對(duì)一二線城市,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,為了防止房?jī)r(jià)反彈,政策上不可能允許企業(yè)推盤(pán)過(guò)快。但對(duì)于三四線城市則恰恰相反,房企首先要警惕的便是市場(chǎng)透支風(fēng)險(xiǎn)。

  嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,由于三四線城市人口凈流入規(guī)模不大,加上棚改的政策紅利也在削弱,因此未來(lái)部分樓盤(pán)去化或許就沒(méi)有現(xiàn)在這么快,市場(chǎng)也更容易疲軟。此外,三四線城市的租賃市場(chǎng)并不發(fā)達(dá),最終或會(huì)使得部分項(xiàng)目的持有成本很大。

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