下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)波瀾不斷。先是國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)流動(dòng)性合理充裕的表態(tài)；之后，定調(diào)下半年經(jīng)濟(jì)方向的中央政治局會(huì)議明確提出，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

　　嚴(yán)管之下，射向房?jī)r(jià)上漲的子彈還有哪些?2018年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇一句“加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措”，使得市場(chǎng)對(duì)于這個(gè)有可能調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的稅種再次被關(guān)注起來(lái)。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者獲悉，目前房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)初步形成，目前正在細(xì)化和完善中，按照年內(nèi)立法計(jì)劃，房地產(chǎn)稅法為預(yù)備審議項(xiàng)目，并未列入年內(nèi)立法工作中。根據(jù)計(jì)劃要求，此類項(xiàng)目由有關(guān)方面抓緊調(diào)研和起草工作，視情況在2018年或者以后年度安排審議。

　　一位接近財(cái)政部的業(yè)內(nèi)人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，目前草案具體上報(bào)時(shí)間和審議時(shí)間都尚未確定。

　　房地產(chǎn)稅立法進(jìn)行時(shí)

　　剛剛結(jié)束的定調(diào)下半年的政治局會(huì)議上，國(guó)家主席習(xí)近平要求，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。這和前幾年“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的口徑又有所收緊。

　　一個(gè)背景是，今年6月，70個(gè)大中城市中，有63個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，其中，一線城市持平，二三線城市則分別上漲6.3%和6.0%，各個(gè)城市的房?jī)r(jià)算術(shù)平均漲幅創(chuàng)造了2016年9月后的最高點(diǎn)。

　　瘋狂的房?jī)r(jià)下，房地產(chǎn)稅被視為狙擊房?jī)r(jià)上漲的一把利刃。

　　早在今年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員劉世錦便透露，房地產(chǎn)稅在十八屆三中全會(huì)上已經(jīng)確定大方向，征收房地產(chǎn)稅的下一步是走立法的程序。隨后，十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議新聞發(fā)言人張業(yè)遂表示，房產(chǎn)稅立法正在起草論證，力爭(zhēng)早日提請(qǐng)人大常委會(huì)初審。此外，今年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告也提出要“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

　　不過(guò)，在2018年立法工作計(jì)劃中，與稅收相關(guān)的分別是：稅收征收管理法修訂草案、車輛購(gòu)置稅法草案、企業(yè)所得稅法實(shí)施條例、審議耕地占用稅法草案、資源稅法草案。房地產(chǎn)稅法并未在其中，但同樣沒(méi)有列入立法規(guī)劃的個(gè)稅法修法，卻在今年6月被提前提交給全國(guó)人大常委會(huì)審議，并已經(jīng)完成征集意見(jiàn)階段，正在等待最后的審議，一旦審議通過(guò)，將于10月1日開(kāi)始試行。

　　在太平洋證券宏觀分析師肖立晟看來(lái)，這意味著房地產(chǎn)稅法的立法進(jìn)程也有加速的可能。一個(gè)背景是，6月16日，自然資源部發(fā)布信息，稱全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，這為房地產(chǎn)稅的征收提供了數(shù)據(jù)支持。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)稅法已在起草和完善方案的過(guò)程中，但由于其改革涉面廣，推動(dòng)難度大，各方爭(zhēng)議多，因此短時(shí)間內(nèi)難以落地實(shí)施。

　　可以明確的是，房地產(chǎn)稅將圍繞“立法先行，充分授權(quán)，分步推進(jìn)”的方針進(jìn)行。分步推進(jìn)也被認(rèn)為是各地差異化的表示。

　　中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院院長(zhǎng)劉尚希指出，在中央統(tǒng)一立法和稅種開(kāi)征權(quán)的前提下，根據(jù)稅種特點(diǎn)，通過(guò)立法授權(quán)，適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限，地方稅收管理權(quán)限主要集中在省級(jí)，不同的區(qū)域評(píng)估肯定不一樣，可能讓地方選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估模式、方法、基準(zhǔn)，稅率也可以由地方選擇，像資源稅一樣。所以，房地產(chǎn)稅不會(huì)是全國(guó)各個(gè)地方完全一樣，應(yīng)該是在中央統(tǒng)一立法的框架下，讓各個(gè)地方能有空間結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況因地制宜，確定稅率、稅基以及征收的具體辦法。

　　“房地產(chǎn)稅不會(huì)一刀切，會(huì)按照不同地區(qū)執(zhí)行不同稅率，地方政府有自己的話語(yǔ)權(quán)。不過(guò)，一個(gè)問(wèn)題在于，不同城市的房子會(huì)不會(huì)累加在一起征稅，比如，在北京有兩套房子的，可能會(huì)征收，但在北京一套、天津一套的，是不是累加計(jì)算，我覺(jué)得應(yīng)該不會(huì)綜合在一起征稅，而是以一個(gè)居住城市空間為限。”長(zhǎng)平經(jīng)濟(jì)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)王長(zhǎng)勇說(shuō)。

　　事實(shí)上，由于各地稅率不同，跨省市的房產(chǎn)如果累加，怎樣執(zhí)行將成為一個(gè)難點(diǎn)。比如，專家普遍認(rèn)為的免征稅面積，在一個(gè)省市減免后，另一個(gè)省市的房產(chǎn)是否不減免全額征稅，并按照兩地稅率分別在兩地繳稅，如果是的話，以哪個(gè)省市為減免面積的標(biāo)準(zhǔn)，在兩個(gè)省市均有房的“候鳥(niǎo)夫妻”按幾口人為標(biāo)準(zhǔn)減免，都是難題之一。

　　補(bǔ)齊稅收鏈條

　　在北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文看來(lái)，房地產(chǎn)稅比網(wǎng)上盛傳的“房產(chǎn)稅”多了個(gè)“地”字，難度由此極大增加，怎樣處理好土地出讓金和房地產(chǎn)稅之間可能存在的重復(fù)征稅的問(wèn)題，是現(xiàn)存的一大難點(diǎn)。

　　實(shí)際上，房地產(chǎn)稅的立法初衷，是為調(diào)整地方稅收的結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充地方稅源，調(diào)控房?jī)r(jià)只是附帶的預(yù)期。

　　“目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)征收的稅主要是集中于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，一般有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、所得稅6種，有時(shí)還有帶有附加性質(zhì)的教育費(fèi)附加等，但在保有環(huán)節(jié)，除了城鎮(zhèn)土地使用稅和對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)房產(chǎn)免稅的房產(chǎn)稅，基本沒(méi)有針對(duì)居民住宅保有環(huán)節(jié)所征收的稅。”肖立晟表示。

　　這也是“房叔”、“房姐”層出不窮的原因之一。

　　作為保有環(huán)節(jié)的重要一環(huán)，房地產(chǎn)稅正是補(bǔ)齊立法框架內(nèi)缺失的重要一環(huán)，針對(duì)保有環(huán)節(jié)開(kāi)征房地產(chǎn)稅的主旨既是為了完善稅制，也是為了補(bǔ)上財(cái)產(chǎn)稅的缺失。

　　不過(guò)，由于已經(jīng)有了土地出讓金，房地產(chǎn)稅如果只是做加法，將會(huì)導(dǎo)致重復(fù)征稅，難以服眾。在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，可能會(huì)將一些交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅裁撤并入房地產(chǎn)稅，以達(dá)到在調(diào)整稅負(fù)結(jié)構(gòu)的同時(shí)調(diào)整稅負(fù)水平。

　　比如，因?yàn)楹头康禺a(chǎn)稅的稅基重合，是否應(yīng)該取消土地增值稅應(yīng)該討論。不過(guò)，去年土地增值稅收入4911億，占全國(guó)總稅收的3.4%，如果取消，將對(duì)稅收收入產(chǎn)生較大沖擊。

　　在肖立晟看來(lái)，作為營(yíng)改增之后最主要的地方主體稅源，房地產(chǎn)稅或?qū)?ldquo;屬人原則”和“屬地原則”結(jié)合起來(lái)，以實(shí)現(xiàn)免征優(yōu)惠和征收方便之間的結(jié)合；房地產(chǎn)稅也可能會(huì)采用中央和地方分成的形式，由中央拿走20%或30%用于跨地區(qū)調(diào)節(jié)。

　　不過(guò)，對(duì)于調(diào)整房?jī)r(jià)，王長(zhǎng)勇表示作用有限。

　　“房地產(chǎn)稅征收的范圍非常小，大部分家庭都會(huì)減免，對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅一定要調(diào)節(jié)財(cái)富，初期的調(diào)節(jié)功能多，體現(xiàn)就是免稅范圍比較大。”王長(zhǎng)勇表示。

　　在他看來(lái)，稅收優(yōu)惠除了標(biāo)準(zhǔn)扣除，還會(huì)對(duì)困難家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定稅收減免，房地產(chǎn)稅歸屬是地方稅，用途主要是教育、治安和公共基礎(chǔ)設(shè)施支出，這些都是西方國(guó)家征房地產(chǎn)稅的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)中國(guó)也會(huì)借鑒。

　　不過(guò)，在稅法落地前，所有一切都尚未確定。