紅網(wǎng)時刻海南8月4日訊(記者 岳瑾)每年8月，總有一群人齊聚海南，共話房地產(chǎn)行業(yè)得失，共思行業(yè)未來之策。

　　今日，為期4天的2018博鰲房地產(chǎn)論壇圓滿落幕。

　　本次論壇呼喚重新探索房地產(chǎn)的發(fā)展本質(zhì)，讓行業(yè)回歸發(fā)展的本義，這個命題也被與會嘉賓一度提及。

　　尤其在去杠桿和“貿(mào)易戰(zhàn)”雙重背景下，高速發(fā)展的模式已需要反思，從規(guī)模增長轉(zhuǎn)向質(zhì)量增長，也是此次論壇主題提出“地產(chǎn)歸途”的意義所在。

　　“瘋子”與“冷靜期”

　　恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗就在今年的演講和博鰲直播間中，多次提到了一年前他曾經(jīng)在博鰲房地產(chǎn)論壇上提到過的“瘋子理論”，因?yàn)樵谥鲝埛€(wěn)健與低負(fù)債的陳啟宗眼中，只著眼“量”的比賽都是瘋子的行為。

　　“我以前用過這個詞，被很多人罵過，我今天還是說，我覺得中國的房地產(chǎn)‘瘋子’很多。我們在以往的歷史上見過這樣的人，以往的四五十年里，香港也有不少的‘瘋子’。因?yàn)橹挥辛康谋荣?，只有速度的比賽，你不?lsquo;瘋子’就不容易致勝，所以在過往幾十年有很多瘋子出現(xiàn)。”

　　“有朋友問我，香港過去幾十年的‘瘋子’現(xiàn)在到哪里去了?沒有了，沒有一個能存活下來的，絕大部分破產(chǎn)了，有一部分進(jìn)了監(jiān)牢。內(nèi)地的‘瘋子’會不會這樣呢?我個人覺得應(yīng)該也差不多。”很顯然，瘋子是尋求短線的威風(fēng)，犧牲了長遠(yuǎn)成功的可能性，陳啟宗擔(dān)心內(nèi)地開發(fā)商再次踏上香港開發(fā)商的老路。

　　雖然開發(fā)商追逐規(guī)模增長的做法近來被更多地提及，但中國房地產(chǎn)市場是巨大的，因此中國社會科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮表示，不論是未來3年還是未來10年，中國的房地產(chǎn)市場仍將是全世界規(guī)模最大、發(fā)展最快的房地產(chǎn)市場，這個前景不因?yàn)橹忻蕾Q(mào)易戰(zhàn)或者其他的問題而有所改變。

　　即便如此，作為“樂觀派”的陳淮也特地警示：“我們千萬別低估2018年及此后一段時間我們可能面對的艱難。”

　　在第一天下午的演講中，陳淮還表示，房地產(chǎn)真的危機(jī)會來的，十幾年來，這個行業(yè)沒有很好地調(diào)整過，也許我們需要一個冷靜期。

　　陳淮認(rèn)為，這個冷靜期需要除了很多基礎(chǔ)性的制度建設(shè)要加強(qiáng)，土地制度、投融資制度，政府和市場關(guān)系，保障性建設(shè)、房地產(chǎn)稅等制度之外，還有很多。

　　“擠電梯”與“放水”

　　在調(diào)控背景下，今年融資收緊和資金鏈緊繃的現(xiàn)實(shí)使不少房企出現(xiàn)了焦慮情緒，“高周轉(zhuǎn)”模式也因此被一再強(qiáng)調(diào)與追逐。

　　2018博鰲房地產(chǎn)論壇故而將8月1日下午的首場閉門交流會“理事博鰲沙龍”主題就設(shè)計(jì)為“脆弱的資金鏈 流動性趨嚴(yán)與地產(chǎn)融資”。

　　資金荒的嚴(yán)峻形勢意味著金融在地產(chǎn)發(fā)展中也扮演著比以往更重要的角色，從嘉賓陣容就可以窺探到，因?yàn)榻鹑谫Y深人士占了半壁江山。

　　與往年一樣，首先由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一為理事博鰲沙龍致辭，他現(xiàn)年已75歲，頭發(fā)雖已花白，但演講臺上他卻還是中氣十足，言辭有力。他用一系列的數(shù)據(jù)佐證了融資難、房企負(fù)債率上升等現(xiàn)象，并從多方面給房企從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變提出了建議。

　　但目前的中國房地產(chǎn)行業(yè)還陷在規(guī)模追逐與覺醒的陣痛中，因?yàn)橐?guī)模與融資很多時候依然有著不可分割的聯(lián)系。

　　清華大學(xué)貨幣政策與金融穩(wěn)定中心副主任郭杰群在演講中就指出，當(dāng)你想小而精致，小而美的時候，周圍的房地產(chǎn)開發(fā)商都在拼命地追求規(guī)模、追求速度、追求高周轉(zhuǎn)，在這種情況下，除非你有足夠多的資金靜下心來打造，否則你沒辦法跟其他的房地產(chǎn)開發(fā)商競爭，特別是國內(nèi)的融資情況。

　　“為什么房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)調(diào)要進(jìn)入30強(qiáng)、20強(qiáng)，甚至進(jìn)入10強(qiáng)?因?yàn)槟悴蛔龅竭@樣的規(guī)模，銀行可能不會給你貸款，所以你必須要追求規(guī)模，追求規(guī)模才能拿到資金，才能進(jìn)一步發(fā)展。”

　　郭杰群還用自己“擠電梯”的經(jīng)歷打比方：“2014年回國之前，我在美國工作生活了接近20年，(回國后)當(dāng)時是在上海，我在進(jìn)電梯的時候發(fā)現(xiàn)我永遠(yuǎn)都上不了電梯，因?yàn)殡娞蓍T一開，所有人都進(jìn)去了，我就被別人擠到后面了。”

　　他清楚地看到，目前國內(nèi)的現(xiàn)狀是所有其他發(fā)達(dá)國家都經(jīng)歷過的階段，在這個階段中最明顯的特點(diǎn)，一是開發(fā)商主導(dǎo)，他必須強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)；第二是必須強(qiáng)調(diào)間接融資，從銀行以低成本融資的方式來募集到錢。

　　“在這個過程中如果你的速度放慢，就像我一樣，永遠(yuǎn)進(jìn)不了這個電梯。如果你的融資成本低了，你不能從銀行貸到錢，你就會毀滅。”郭杰群道出了中國房企們穿著紅舞鞋的痛處。

　　為此，在兩天的大會議程中，邵宇、朱海斌、蔡金強(qiáng)等金融財(cái)經(jīng)界精英們多次議及要不要“放水”，是“放水”還是“補(bǔ)水”的問題。

　　摩根大通董事總經(jīng)理、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌認(rèn)為，這一輪政策“放水”主要支持的領(lǐng)域是基建，“房地產(chǎn)投資是基本上被排除在外的”。

　　而在8月3日經(jīng)濟(jì)學(xué)家早餐會上，大家對于中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀也有不少分歧，來來回回幾個回合誰也沒落得下風(fēng)，但也有步調(diào)一致的地方，大家似乎都覺得，一盆“冷水”澆下來不一定全是壞事。

　　“貿(mào)易戰(zhàn)”與“創(chuàng)新”

　　除了房地產(chǎn)行業(yè)的春秋之外，經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房企大佬們關(guān)注的還有中美貿(mào)易戰(zhàn)，因?yàn)檫@不僅僅是商品進(jìn)出口貿(mào)易的沖突，還關(guān)系著重塑國際秩序的隱形矛盾。

　　剛剛履新京東金融副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光看來，美國發(fā)起貿(mào)易戰(zhàn)的一個重要原因是要“遏制中國的全面崛起”。

　　“這就變成一個‘修昔底德陷阱’的問題，不管今年發(fā)生什么，我覺得這個大的格局會繼續(xù)延續(xù)下去。”他直言，這方面的博弈會讓中美的貿(mào)易戰(zhàn)變得越來越復(fù)雜。

　　雖然中美貿(mào)易戰(zhàn)影響廣泛，但與會嘉賓對此均抱持著樂觀的態(tài)度。

　　中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱就表示：“房地產(chǎn)一個重要的特點(diǎn)是它是不動產(chǎn)，它沒法出口運(yùn)出去，所以在一定情況下它受到的影響比較小”。

　　路勁地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席單偉豹也認(rèn)為，對于房地產(chǎn)，中美的貿(mào)易戰(zhàn)其實(shí)是比較正面的，“消費(fèi)要增長，房地產(chǎn)是不能下跌的，這是一個總的大趨勢”。

　　華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康則表示，貿(mào)易戰(zhàn)對房地產(chǎn)不會造成直接的影響，但是會造成預(yù)期的低靡，預(yù)期引導(dǎo)大家經(jīng)濟(jì)活動里面各種行為方面是景氣滑坡。

　　雖然大家并不擔(dān)心貿(mào)易戰(zhàn)對房地產(chǎn)的影響，但樊綱在發(fā)表演講時指出，中美貿(mào)易戰(zhàn)問題的本質(zhì)不在于美國的貿(mào)易逆差，而是關(guān)于科技進(jìn)步、大國發(fā)展、市場公平等等一系列的問題。

　　因此，樊綱認(rèn)為，中國必須進(jìn)入新的階段，一方面要進(jìn)一步改革，另一方面要在科技上開始進(jìn)入自主創(chuàng)新的階段。

　　2018博鰲房地產(chǎn)論壇主題中，“時間與未來”關(guān)注的正是房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，“產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新”“科技的智慧”等主題論壇正正引導(dǎo)著與會嘉賓窺探新的發(fā)展與可能。

　　8月3日下午的“博鰲大講堂”環(huán)節(jié)，大咖們就如今房地產(chǎn)行業(yè)炙手可熱的長租公寓、共享辦公和物業(yè)服務(wù)等創(chuàng)新業(yè)態(tài)進(jìn)行了分享和解讀，這些雖都是近兩三年才站在“風(fēng)口”上的產(chǎn)業(yè)，但這并不妨礙它們的迅速發(fā)展。

　　世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉對此總結(jié)道：“長租公寓、共享辦公在三年前開始的時候還很小，但是今天我們的大講堂的嘉賓已經(jīng)可以從模式、運(yùn)營，從很多方面來總結(jié)了，真是厲害。”