和夏日的炎熱相比，東莞樓市在7月的表現(xiàn)有點“涼快”。根據(jù)合富研究院的分析報告顯示，7月東莞一手住宅供應面積和簽約面積都出現(xiàn)不同程度的下滑，預計今年下半年供需會持續(xù)低迷。在有限的供應下，東莞一手住宅庫存面積和去庫存速度均創(chuàng)下年內(nèi)新低，房價則保持平穩(wěn)走勢。

　　1 一手住宅簽約面積下降

　　7月的東莞樓市保持調(diào)整態(tài)勢，開發(fā)商推貨積極性不高，一手住宅供應面積僅為26.2萬平方米，環(huán)比上月下降約五成，同比去年下滑41%。一手住宅簽約面積為38.5萬平方米，環(huán)比下滑16%，同比減少1%。

　　從今年1—7月的數(shù)據(jù)來看，東莞一手住宅新增供應僅233.7萬平方米，同比減少7%，創(chuàng)出新低。業(yè)內(nèi)人士認為，在調(diào)控政策之下，開發(fā)商推貨積極性低是導致供應低迷的重要因素。從網(wǎng)簽面積來看，1至7月東莞約265萬平方米，同比減少2%

　　合富研究院分析認為，今年下半年東莞一手住宅的供需或?qū)⒊掷m(xù)低迷。去年下半年，東莞一手住宅供應量月均為7200套，“以目前的數(shù)據(jù)進行預測，今年下半年供應量將較去年大幅萎縮。供應不足加上政策限制，預計下半年簽約量將萎縮。”該研究院分析認為。

　　從價格來看，7月東莞一手住宅簽約均價為16974元/平方米，同比微漲2%，依然保持平穩(wěn)。

　　在政策調(diào)控、蓄客不足等因素影響下，開發(fā)商放緩上市步伐，7月供求都創(chuàng)新低。從庫存面積來看，截至7月底東莞一手住宅庫存面積約488萬平方米，環(huán)比6月微減2%。按照過去2個月、3個月和6個月平均去化速度來看，東莞住宅去庫存時間分別為10.6個月、11.3個月和12.7個月。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，目前東莞庫存總量及去庫存時間均創(chuàng)年內(nèi)最低，總體呈小幅持續(xù)減小趨勢，當前整體庫存壓力不大。從商住地的供應來看，7月東莞的商住地成交出現(xiàn)“斷檔”，并無成交，但有7宗商住地塊掛牌，預計8月的土拍市場會十分熱鬧。

　　2 區(qū)域成交分化減少

　　7月東莞住宅成交以低房價區(qū)域為主。根據(jù)合富研究院提供的數(shù)據(jù)，7月簽約量前十區(qū)域中，一半?yún)^(qū)域的均價在1.5萬元/平方米以內(nèi)，最高均價為1.83萬元/平方米。

　　從成交套數(shù)來看，區(qū)域均衡度較高。相比過往幾個月，7月東莞前十區(qū)域80%的成交集中在150—200套，成交最高的區(qū)域僅290套，占比9%。

　　受供應不足影響，市區(qū)無一街道成交上榜。今年年中，東莞主城區(qū)供應下滑趨勢最明顯，從4月的1190套下滑至6月、7月的不足200套；濱海片區(qū)供應量波動較大，7月創(chuàng)年內(nèi)新低(春節(jié)除外)；東北和臨深片區(qū)總體保持供應增長態(tài)勢；莞北片區(qū)供應量整體穩(wěn)定；水鄉(xiāng)片區(qū)供應底部回升；松湖片區(qū)供應沖高后回落。

　　從成交產(chǎn)品來看，洋房網(wǎng)簽均價呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢；別墅均價近兩個月上升明顯；商業(yè)公寓價格持續(xù)穩(wěn)步上揚；車位價格波動最??；寫字樓價格近2個月小幅回升；商鋪圍繞1.8萬元/平方米上下波動。

　　3 沙田潛在供應量居首

　　合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年7月東莞整體開工172.7萬平方米，環(huán)比增加較多。其中住宅開工量約127.4萬平方米，環(huán)比前一個月大幅增加135%，與去年同期對比增加近三成，7月住宅開工量是2017年以來最高的月份。

　　今年前7個月，東莞住宅開工313萬平方米，月均開工量約45萬平方米，7月開工量大幅上升，拉高了全年月均開工量。假若按照目前月均水平，全年預計住宅開工量約為536.4萬平方米，是自2010年以來開工最少年，未來供不應求的局面將愈發(fā)嚴重。

　　截至2018年7月，東莞市一手住宅潛在供應量811.1萬平方米，與6月對比潛在供應量環(huán)比有一成的增加。其中，7月東莞洋房潛在供應量690.3萬平方米，環(huán)比上漲11%，別墅潛在供應量114.5萬平方米，環(huán)比增加17%。

　　“本月新開工大幅增加是導致潛在供應量增加的直接原因，其中表現(xiàn)為多個項目大批量開工，如碧海云天、松湖碧桂園天鉆及藝境灣花園。”各區(qū)域潛在供應中，本月沙田鎮(zhèn)躍升至第一位，約80.5萬平方米，碧海云天本月新增近35萬平方米，對整體影響較大，其次是塘廈鎮(zhèn)，約76.3萬平方米，環(huán)比6月有2個點的下降，整體走勢較平穩(wěn)，排名第三的是虎門鎮(zhèn)，約56.3萬平方米，虎門鎮(zhèn)有新盤開工(匯景湖畔華庭)加大潛在體量，環(huán)比有34%的增加。

　　據(jù)悉，截至2018年7月各開發(fā)商潛在供應(別墅、洋房、公寓、辦公)體量最多的為碧桂園，約94.2萬平方米，環(huán)比增加15%；其次是萬科，約為80.1萬平方米，環(huán)比增加14%；佳兆業(yè)受個盤影響，本月躍升至前十，約29.4萬平方米潛在供應量。

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　　“三價合一”讓二手房價格回歸理性

　　在“三價合一”影響下，東莞二手住宅市場成交量持續(xù)處于低位，今年上半年二手住宅成交更是比去年同期減少近萬套，鳳崗、南城等區(qū)域業(yè)主報價也出現(xiàn)明顯下滑。值得關(guān)注的是，受到“三價合一”政策影響，“陰陽合同”減少，二手住宅網(wǎng)簽價正回歸至真實成交價格，網(wǎng)簽均價出現(xiàn)上漲。

　　據(jù)樂有家研究中心監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，上周東莞二手商品房成交783套，環(huán)比下跌3.7%，成交量連續(xù)兩周下跌。二手商品房成交均價1.56萬元/平方米，環(huán)比下跌3.69%，價格再次跌回至1.60萬元/平方米以下。

　　扣除掉非住宅物業(yè)，僅從二手住宅來看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周東莞二手住宅成交共713套，環(huán)比增加1.86%；網(wǎng)簽均價為10439元/平方米，較前一周小幅上漲4.06%，量增價漲。

　　東莞中原發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳認為，東莞目前不少鎮(zhèn)街二手住宅單價處于低位，在“三價合一”政策的影響下，目前二手房網(wǎng)簽均價與實際成交均價已經(jīng)十分接近，此前受“陰陽合同”影響出現(xiàn)的低價水分逐漸減少。

　　另外，受到成交量減少影響，降價成為目前二手住宅市場的常見現(xiàn)象。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，“三價合一”實行后的2月—4月，在東城、南城、塘廈、鳳崗，有部分業(yè)主開始試探性降價；到了5月、6月，雖然有粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃即將出臺的利好，但有更多房源的掛牌價開始下調(diào)，不過降幅走勢各有不同，其中鳳崗和南城放盤價格降幅有所加大。

　　從二手房成交區(qū)域來看，東南臨深片區(qū)仍然是成交熱點，水鄉(xiāng)片區(qū)等區(qū)域二手房成交十分低迷。

　　樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周東莞六大片區(qū)二手房成交量“三升三降”，其中水鄉(xiāng)新城片區(qū)成交24套，環(huán)比上漲20%，上漲幅度最大，主要是成交基數(shù)偏小。東南臨深片區(qū)成交252套，環(huán)比下跌8.0%，下跌幅度最大，但東南臨深片區(qū)依舊是六大片區(qū)中二手房成交量最高的片區(qū)。

　　除樟木頭鎮(zhèn)穩(wěn)居二手住宅成交首位外，黃江鎮(zhèn)近期二手住宅成交也值得關(guān)注。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，黃江近三周二手住宅成交量均處于今年成交量高位。

　　在“三價合一”實行以前，東莞二手房網(wǎng)簽價受到“陰陽合同”影響，網(wǎng)簽價格偏低，失真嚴重。隨著今年“三價合一”政策的實行，“陰陽合同”難以為繼，網(wǎng)簽價格逐漸回歸實際成交價格。今年上半年出臺的“三價合一”政策對二手房市場影響非常大，疊加銀行房貸利率上浮的影響，客戶購房成本劇增，二手房交易量出現(xiàn)大幅萎縮。

　　“利率高、額度少、審核嚴、放款慢”成為東莞房貸市場新常態(tài)。受到“三價合一”的影響，二手網(wǎng)簽價格逐步貼近市場成交價。