房屋買賣對于大多數(shù)家庭來說，都是一件大事，不少人買房后的第一件事，便是要將自己和家人的戶口遷入新房。但在簽訂合同時，大多數(shù)人并不在意戶口遷移問題，導(dǎo)致后續(xù)出現(xiàn)糾紛，特別是在涉及學(xué)區(qū)房等與戶口關(guān)聯(lián)密切的房屋交易時，甚至有些當(dāng)事人要因此賠償違約金近百萬元。三中院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在兩年來該院審理的53起涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件中，學(xué)區(qū)房引發(fā)的糾紛比例突出，占到五分之一。法官表示，“只要合同有約定，賣方不遷出戶口的行為肯定會構(gòu)成違約。”

　　案例1

　　承諾賣房后遷走戶口

　　賣方不履約被判賠88萬

　　為了孩子上學(xué)，趙某計(jì)劃購買一套學(xué)區(qū)房。通過中介，趙某與李某簽訂了購房合同，約定以880萬元的價(jià)格購買李某名下的房屋。由于考慮到入學(xué)前的審核，趙某還與李某約定，在房屋過戶后的10日內(nèi)，李某應(yīng)將房屋上的所有戶口全部遷出。如果沒有依約履行，則李某要賠償房屋總價(jià)款的10%作為違約金。

　　購房時趙某便反復(fù)強(qiáng)調(diào)了戶口遷移的問題，李某也滿口答應(yīng)。但到了孩子報(bào)名上學(xué)的時候，教育部門審查發(fā)現(xiàn)，趙某購買的房屋上還有其他學(xué)齡兒童的戶口，因此趙某的孩子不符合就近入學(xué)的政策。

　　查詢后，趙某發(fā)現(xiàn)李某的兩個孩子的戶口都沒有遷出，并占用了學(xué)籍，導(dǎo)致自己的孩子無法入學(xué)。于是，趙某將李某起訴至法院，要求李某依合同賠償違約金88萬元。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中，李某明知趙某購房的目的卻仍然盲目作出承諾，簽訂合同后又沒有及時遷出戶口，使得趙某子女無法入學(xué)，可以認(rèn)定趙某簽訂購房合同的一個重要目的無法實(shí)現(xiàn)。由于李某的主觀違約惡意明顯，故法院沒有對雙方合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整，而是按合同約定判決李某賠償房屋總價(jià)的10%，共計(jì)88萬元。

　　案例2

　　賣方依約遷走自家戶口

　　房屋上還有別人戶口仍要賠

　　關(guān)于合同雙方戶口遷移的問題，可以依照合同解決，但更麻煩的情況是，涉案房屋上還登記有案外第三人的戶口。由于歷史原因，有些二手房雖然已經(jīng)經(jīng)過多次交易，但房屋上依然保留著曾經(jīng)房主或其相關(guān)人的戶口。

　　去年3月，閆某與康某簽訂了房屋買賣合同，約定閆某以459萬元的價(jià)格購買康某名下的房屋。同時康某應(yīng)在房屋過戶30日內(nèi)將戶口遷出，否則應(yīng)支付相應(yīng)違約金。

　　雖然康某一家的戶口依約遷出，但在落戶時，閆某發(fā)現(xiàn)房屋上仍落有宮某等三個陌生人的戶口，康某稱宮某為前房主，戶口一直在這套房屋上。據(jù)此閆某認(rèn)為康某構(gòu)成違約，起訴至法院，主張康某依照合同賠償違約金22萬余元。

　　而康某表示，現(xiàn)在房屋上存在宮某等人的戶口，是第三人宮某不履行義務(wù)的結(jié)果。他已經(jīng)積極要求宮某遷出戶口，但宮某置之不理，法律上也沒有途徑能夠要求其強(qiáng)制履行。因?yàn)閷m某的原因卻讓自己承擔(dān)違約責(zé)任，康某覺得十分冤枉。

　　三中院民一庭法官助理史智軍表示，作為賣方，康某有義務(wù)審查房屋上是否存在他人的戶口，既然雙方約定了賣方負(fù)有戶口遷出的義務(wù)，在閆某遷入戶口時，房屋上仍有他人的戶口，就可以認(rèn)定違約。根據(jù)合同的相對性，閆某主張向康某索賠于法有據(jù)，如果康某認(rèn)為其損失應(yīng)由宮某承擔(dān)，則可以另案解決。

　　幸運(yùn)的是，雖然房屋上仍有他人的戶口，當(dāng)?shù)嘏沙鏊詾殚Z某及家人辦理了落戶?？紤]到閆某暫時沒有產(chǎn)生實(shí)際損失，法院酌情降低了違約金的數(shù)額，判決康某賠償閆某違約金10萬元。

　　但雖然法院酌減了違約金，但史智軍特別指出，由于案外人宮某遷出戶口的時間無法確定，如果后續(xù)閆某確實(shí)因?qū)m某未遷出戶口導(dǎo)致?lián)p失，如房屋交易價(jià)值降低、影響子女上學(xué)等情況，還可以在實(shí)際損失發(fā)生后另行主張權(quán)利。

　　數(shù)據(jù)

　　戶口遷移案中 學(xué)區(qū)房糾紛占到五分之一

　　2015年至2017年，三中院共審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件53件。三年間，此類案件數(shù)量逐年上升。

　　購買二手房時，價(jià)格、地段、戶型等因素每個買家都不會忽略，而由于北京義務(wù)教育的入學(xué)資格與戶籍掛鉤，為孩子上學(xué)而購房的家長們，自然也把戶籍問題納入了重要考量。史智軍表示，“學(xué)區(qū)房除了使用價(jià)值外，為保證子女上學(xué)也是一個重要的購房目的。”

　　根據(jù)三中院的調(diào)研，由于入學(xué)資格和戶籍掛鉤，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房引發(fā)的糾紛比例突出，占到了三中院全部涉及戶口遷移的買賣合同案件比例的五分之一。

　　判決

　　只要合同有約定 賣方不遷戶口肯定違約

　　戶口問題并不只困擾著購房者，一些賣房人也同樣面臨著復(fù)雜的情況。

　　三中院民一庭庭長齊曉丹表示，在工作中，他曾遇到過有老人通過賣房養(yǎng)老的方式，將名下房屋賣出，住進(jìn)養(yǎng)老院，但因養(yǎng)老院不能落戶，導(dǎo)致原房屋上的戶口無法遷出。類似的還有賣掉唯一住房后租住公租房等情況，因現(xiàn)居住地沒有接收戶口的條件，導(dǎo)致雙方在遷戶問題上出現(xiàn)糾紛。

　　“只要合同有約定，賣方不遷出戶口的行為肯定會構(gòu)成違約。”齊曉丹表示，由于目前二手房買賣雙方通常使用的是相關(guān)部門提供的北京市存量房屋買賣合同范本，因此關(guān)于戶口事項(xiàng)的約定通常會被涵蓋在合同中。有些當(dāng)事人在簽約時沒有仔細(xì)閱讀合同條款，便導(dǎo)致糾紛。

　　裁量

　　主張違約金100%勝訴 具體金額可酌減

　　在兩年來三中院審理的涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛53起案件中，買方因戶口遷移糾紛主張違約金賠償?shù)膭僭V率達(dá)到了100%，但違約金被全額支持的比例僅有5%。其余的案件中，法官都依照案件事實(shí)，酌情對違約金數(shù)額進(jìn)行了調(diào)整。

　　齊曉丹法官表示，由于違反戶口遷移義務(wù)的違約行為通常會持續(xù)較長時間，因此雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)相對較高，甚至有些案件的違約金高達(dá)100萬元。但在司法實(shí)踐中，由于遷移戶口對不同類型的房屋造成的影響有一定差別，因此在裁判中不能“一刀切”。

　　在案件審理中，齊曉丹法官稱，對違約金的酌定要以當(dāng)事人的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，并兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人過錯程度和預(yù)期利益等各方面因素，作出合理判斷。有當(dāng)事人在訴訟期間主動履行了遷戶義務(wù)，或原告實(shí)際損失并不大的，法院會根據(jù)具體案情酌情調(diào)整違約金數(shù)額。

　　支招

　　約定尾款作遷戶保證金

　　齊曉丹法官表示，目前，單純的戶口遷移問題仍然無法作為當(dāng)事人起訴的訴求，因?yàn)閼艨谀芊襁w移、如何遷移等問題屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理的職權(quán)范圍，不同的區(qū)域還存在一定的差異性，法院對此沒有審理權(quán)限，更無法強(qiáng)制執(zhí)行。因此建議買方采用明確約定戶口遷移時間及違約責(zé)任的形式來制約出賣人，督促其盡快遷出戶口。

　　而涉及學(xué)區(qū)房時，情況就更為復(fù)雜，齊曉丹建議購房人提前核實(shí)交易房屋的戶籍登記情況，向房屋所在地派出所咨詢相關(guān)落戶政策，并向教育部門核實(shí)學(xué)籍使用情況，以確保購買房屋后子女可以順利入學(xué)。雙方還可以約定保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促出賣人及時履行戶口遷移義務(wù)。

　　禁止賣方用涉案房屋學(xué)籍

　　如果確實(shí)因出賣人未遷出戶口，導(dǎo)致買方購買學(xué)區(qū)房的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買方有權(quán)解除合同，并要求出賣人賠償損失。但當(dāng)買方堅(jiān)持要求對方繼續(xù)履行合同時，三中院也在探索行為保全制度在此類案件中的應(yīng)用。

　　行為保全是指在一方當(dāng)事人的行為可能導(dǎo)致判決難以執(zhí)行或造成他人的其他損害時，法院根據(jù)申請或在必要情況下，可以要求其作出或禁止其作出一定的行為。早在2016年，海淀法院就已通過行為保全方式，在房屋買賣糾紛進(jìn)行中禁止賣方使用涉案房屋學(xué)籍，保障買方子女順利入學(xué)。

　　盡快研究“戶隨人走”政策

　　“我們也建議戶籍管理部門盡快研究‘戶隨人走’的管理政策，防止因政策原因而導(dǎo)致無法處理的當(dāng)事人持續(xù)違約情形。”

　　齊曉丹法官建議戶籍管理部門盡快建立各類落戶渠道和政策統(tǒng)籌機(jī)制，分類完善落戶標(biāo)準(zhǔn)和政策，嚴(yán)格規(guī)范戶口審批管理，從政策層面防止出現(xiàn)當(dāng)事人長期占據(jù)戶口不遷出的情況。

　　本報(bào)記者 劉蘇雅 J244