三年多前，現(xiàn)任萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北方區(qū)域本部首席執(zhí)行官劉肖從杭州萬科調(diào)到北京萬科，面對(duì)的是一場(chǎng)既溫情又動(dòng)蕩的交接。

　　43億元到200億元的銷售額跨越，在明星職業(yè)經(jīng)理人毛大慶離職后，化作一把標(biāo)尺丈量接棒人劉肖。擺在劉肖面前有兩條路—繼續(xù)將銷售額做成拋物線，未來(可能)從當(dāng)時(shí)的高處滑落；或把高點(diǎn)作為起點(diǎn)，二次創(chuàng)業(yè)，能力重構(gòu)，重新面對(duì)市場(chǎng)。

　　劉肖選擇了創(chuàng)新賽道，并發(fā)動(dòng)了北京萬科內(nèi)部的創(chuàng)業(yè)大賽。彼時(shí)，跟隨郁亮“珠峰行動(dòng)”的那趟紐約曼哈頓考察之行，堅(jiān)定了劉肖的決心。北京萬科背水一戰(zhàn)的“6+X”轉(zhuǎn)型計(jì)劃中，第一條就是“曼哈頓計(jì)劃”，又叫A計(jì)劃(存量資產(chǎn)改造計(jì)劃)。

　　今年7月26日下午，久未露面的劉肖，現(xiàn)身北京萬科時(shí)代中心。這個(gè)由北京十里堡原西單商場(chǎng)搖身而來的全新項(xiàng)目，正是劉肖A計(jì)劃的首個(gè)落地項(xiàng)目。

　　“目前，萬科北方區(qū)域在存量資產(chǎn)改造上的投資約為200億元，包含16–17個(gè)項(xiàng)目，其中北京占75%，”日前在接受時(shí)代周報(bào)記者專訪時(shí)，劉肖透露，未來三年，公司內(nèi)部每年將投入100億元用于存量資產(chǎn)改造。三年后，萬科北方區(qū)域能持有400億–500億元的存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目。

　　但城市更新一盤棋，遠(yuǎn)非字面上那么容易破解。資金量大、周期長(zhǎng)、復(fù)雜度高等特點(diǎn)下，城市更新里機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)如影隨形，在存量改造這門研究課題里，劉肖又準(zhǔn)備如何應(yīng)對(duì)?

　　北京存量改造A計(jì)劃

　　“三年多前，整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)比今天惡劣得多，所有行業(yè)人也比今天焦慮得多。”

　　39歲的劉肖，是萬科精英文化的代表，擁有哈佛深造，麥肯錫任職等優(yōu)秀履歷。他帶著尋找中國(guó)房地產(chǎn)未來出路的想法去到曼哈頓，“那會(huì)，萬科上下也在找道路，我們做城市配套服務(wù)商的大部分新業(yè)務(wù)，都還處在‘從0到1’探索模式階段”。

　　曼哈頓很少有空地，只有舊樓。這座全球最大經(jīng)濟(jì)體遍地塔吊的區(qū)域改造模式，給了劉肖啟發(fā)：經(jīng)歷了“9·11”之后的曼哈頓業(yè)態(tài)集群發(fā)生了很大變化，金融和新興產(chǎn)業(yè)集中區(qū)發(fā)生遷移，因此很多存量建筑的使用也發(fā)生變化，例如商業(yè)改辦公、辦公改酒店等等，他們目的只有一個(gè)，對(duì)城市存量進(jìn)行改造，滿足新的需求。

　　北京核心區(qū)就越來越像曼哈頓。“當(dāng)時(shí)，北京已經(jīng)有了兩個(gè)特征：千萬人口，千億地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模；新增用地很少，又出現(xiàn)了城市副中心的重大搬遷，”這也是劉肖選擇城市更新作為北京萬科首個(gè)轉(zhuǎn)型方向背后的深層邏輯。

　　拿地困難，幾乎成為每一家大牌房企在北京的一道坎。劉肖的“曼哈頓計(jì)劃”，就是要在存量上做文章，即繞開土地公開拍賣市場(chǎng)，通過收購(gòu)存量資產(chǎn)，進(jìn)行改造、升級(jí)成為更適合市場(chǎng)的產(chǎn)品。

　　“增量轉(zhuǎn)向存量，是房地產(chǎn)行業(yè)大趨勢(shì)，如果只談住宅，北京90%以上的交易都是二手房，也就是存量市場(chǎng)的交易。對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，最大的機(jī)遇就是存量資產(chǎn)改造。”劉肖面前，是一塊要與同行搶食的4000億元體量存量改造大蛋糕。

　　在新一輪城市總體規(guī)劃下，北京未來要聚焦政治中心、文化中心、國(guó)家交往中心和科技創(chuàng)新中心戰(zhàn)略定位，并提出了“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)’的城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃，這對(duì)北京的城市空間、功能、產(chǎn)業(yè)布局、生活方式等各方面城市更新內(nèi)容都提出訴求。

　　首創(chuàng)、首開、泰禾等房企都已先后獲取北京舊改項(xiàng)目，進(jìn)入存量市場(chǎng)。萬科暫以數(shù)量取勝，據(jù)了解，北京萬科近年已投資168億元，獲取了朝陽、望京、海淀、昌平等地的10個(gè)項(xiàng)目。除了萬科時(shí)代中心，住總?cè)f科廣場(chǎng)、天竺萬科中心均進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段之外，望京項(xiàng)目今年下半年也將開業(yè)。

　　三個(gè)關(guān)鍵能力要素

　　城市更新一盤棋，遠(yuǎn)非字面上那么容易破解。

　　存量改造涉及政府、開發(fā)商、業(yè)主方、基金機(jī)構(gòu)等投資者和使用者諸多參與方，加上區(qū)域情況差異和存量物業(yè)類型眾多，從改造方式到盈利模式均存在一定的復(fù)雜性。

　　“城市有機(jī)更新不是原來簡(jiǎn)單的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市機(jī)理的有機(jī)更新，是變與不變的內(nèi)在統(tǒng)一。這其中，對(duì)建筑形態(tài)的更新是一方面，更為重要的是對(duì)其運(yùn)營(yíng)，”劉肖認(rèn)為，“城市更新最主要有兩個(gè)目的：一是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，把低效率的土地置換成高效的產(chǎn)業(yè)；二是通過置換來創(chuàng)造更好的人居環(huán)境。”

　　在這條存量資產(chǎn)比拼賽道上，劉肖總結(jié)了三個(gè)關(guān)鍵性能力要素：首先是獲取土地、資產(chǎn)的能力，由于存量資產(chǎn)有很多歷史遺留問題，包括拍賣、官司等，北京絕大部分存量資產(chǎn)都有相當(dāng)復(fù)雜的問題；第二是產(chǎn)品能力，既包括內(nèi)容的創(chuàng)造能力，也包括戰(zhàn)略合作的能力；第三是長(zhǎng)期持有低成本資金的能力。

　　萬科時(shí)代中心，就被他們當(dāng)做是城市空間架構(gòu)重塑的范本來打磨。在商業(yè)和寫字樓密集的朝陽路上，這個(gè)占地面積約1萬平方米的“商業(yè)盒子”該何去何從。北京萬科內(nèi)部曾有過一番爭(zhēng)論，是繼續(xù)做商業(yè)中心，還是做青年公寓，抑或是做成有想象力的辦公空間?

　　長(zhǎng)租公寓、商場(chǎng)和辦公的三個(gè)團(tuán)隊(duì)多番PK之后，辦公團(tuán)隊(duì)最終在客戶描摹和經(jīng)營(yíng)理念等方面獲勝，他們與商場(chǎng)團(tuán)隊(duì)的部分人一同參與改造這個(gè)項(xiàng)目，要在北京“國(guó)際傳媒走廊”上，做出一個(gè)獨(dú)一無二的“摩地樓”。

　　建成后的萬科時(shí)代中心總建筑面積達(dá)到4.7萬平方米，同時(shí)具備商業(yè)、文化辦公和藝術(shù)空間等功能。劉肖稱，存量改造更看重操作者的運(yùn)營(yíng)以及自身模式，這也是北京萬科對(duì)存量資產(chǎn)改造的核心認(rèn)知。

　　為此，在萬科時(shí)代中心的運(yùn)營(yíng)上，北京萬科引入了兩個(gè)重量級(jí)的伙伴，主打文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)合辦公的米域和專業(yè)級(jí)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司印力。

　　每年百億投資計(jì)劃

　　在劉肖看來：“北京甲級(jí)寫字樓一年租金達(dá)到700億元，整體市場(chǎng)全球排名第四。對(duì)于任何一家處在轉(zhuǎn)型中的開發(fā)企業(yè)而言，寫字樓是不得不占領(lǐng)的市場(chǎng)。”

　　五年前的轉(zhuǎn)型，鋪墊了萬億萬科改變的開始。

　　劉肖“6+X”計(jì)劃，也正是萬科內(nèi)部“賽馬機(jī)制”的產(chǎn)物。在未來，萬科要扮演好四個(gè)角色：美好生活場(chǎng)景師、實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍、和諧生態(tài)建設(shè)者、創(chuàng)新探索試驗(yàn)田。這個(gè)過程中，萬科對(duì)于存量資產(chǎn)改造的投入仍將維持高水平。

　　“這個(gè)市場(chǎng)方興未艾，未來三年，公司內(nèi)部每年將投入100億元用于存量資產(chǎn)改造，”劉肖希望，三年后，萬科北方區(qū)域能持有400億–500億元的存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目。

　　除了北京，劉肖和他的團(tuán)隊(duì)還在沈陽、青島等地拓展存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目。在非一線城市，他們對(duì)拿地和項(xiàng)目改造的前期衡量主要是考量當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域、物業(yè)類型之間產(chǎn)生的極差地租，級(jí)差越大，生意會(huì)越多。

　　“我們對(duì)北京之外城市的核心策略是‘一鎮(zhèn)兩園’”，劉肖透露，“一鎮(zhèn)”指產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，將以體育小鎮(zhèn)為主，未來半年至一年內(nèi)將有5個(gè)體育小鎮(zhèn)亮相；“兩園”指文創(chuàng)園和科創(chuàng)園，要形成萬科的文創(chuàng)IP，但目前還處于摸索階段。

　　“展望未來，一方面規(guī)模上會(huì)有更大、更快的投資，另外一方面是在內(nèi)容上爭(zhēng)取有更多的創(chuàng)造。”劉肖表示。