近日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了6月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。從數(shù)據(jù)來看,房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量明顯增多。對(duì)此有專家預(yù)計(jì),未來各地仍會(huì)密集出臺(tái)調(diào)控政策,房?jī)r(jià)上漲幅度將得到抑制,樓市已步入“嚴(yán)打模式”。與此同時(shí),銀行等仍會(huì)扎緊涉及樓市的“錢袋子”,持續(xù)的“缺錢”狀態(tài)也將繼續(xù)為樓市降溫助力。
二三線城市“偏熱”
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,6月一線城市商品房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn),調(diào)控效果初顯;但二三線城市則受人才大戰(zhàn)、棚改貨幣化安置影響,漲勢(shì)仍存。
從同比來看,在70個(gè)大中城市中,四個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格持平,二手住宅銷售價(jià)格由5月的下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%;31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲6.3%和4.6%,漲幅比上月分別擴(kuò)大了0.9和0.2個(gè)百分點(diǎn);35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲6.0%和4.3%,漲幅均與5月相同。
從環(huán)比來看,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格上漲0.6%,漲幅比5月擴(kuò)大了0.3個(gè)百分點(diǎn);二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1.2%和0.7%;三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.7%和0.6%。
具體來看,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超1%的城市多達(dá)37個(gè)。其中,鄭州、重慶環(huán)比上漲1.8%,廣州、昆明環(huán)比上漲1.9%,長(zhǎng)沙、南寧環(huán)比上漲2.0%,牡丹江環(huán)比上漲2.1%,福州環(huán)比上漲2.2%,青島、西寧分別環(huán)比上漲2.4%和2.7%,三亞、丹東、濟(jì)南、??跐q幅更是超過3%,分別環(huán)比上漲3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。
值得注意的是,據(jù)全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示,人才引進(jìn)政策和非熱點(diǎn)城市調(diào)控力度寬松刺激了各類需求,使部分城市出現(xiàn)了相對(duì)明顯的升溫。其中,三線城市住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速均超過全國(guó)主要城市及一二線城市平均水平,處于高位運(yùn)行狀態(tài)。
針對(duì)樓市高溫向二三線城市傳導(dǎo)的情況,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,6月房?jī)r(jià)的漲幅創(chuàng)造了2016年9月以來房?jī)r(jià)平均漲幅的最高點(diǎn),也是本輪從2015年開始持續(xù)到如今的樓市上行周期中價(jià)格高峰的次高點(diǎn)。“最近幾個(gè)月全國(guó)密集發(fā)布的各地人才政策,影響到了市場(chǎng)需求。疊加搖號(hào)政策的刺激,限價(jià)搖號(hào)政策導(dǎo)致了部分城市購(gòu)房者恐慌入市。部分城市出現(xiàn)了局部成交熱,這也是導(dǎo)致樓市依然火熱的原因。”
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員詹毅凡表示,6月70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅有所擴(kuò)大主要是由二線城市拉動(dòng)的。全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個(gè)月停留在“合理”區(qū)間之后,5月、6月再度觸及“偏熱”區(qū)間。
7月16日,在解讀全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售雙雙上漲的情況時(shí),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示,今年以來,三四線城市房?jī)r(jià)的漲幅確實(shí)比較高,有一些熱點(diǎn)城市上漲的壓力比較大。下一步,將加強(qiáng)與完善宏觀調(diào)控。
“嚴(yán)打模式”開啟
事實(shí)上,如今樓市調(diào)控政策還在持續(xù)加力。自今年6月以來,我國(guó)就密集地出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策,房地產(chǎn)市場(chǎng)已開啟全面“嚴(yán)打模式”。
來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,今年1-6月,全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已超過180次,累計(jì)73個(gè)城市進(jìn)行了調(diào)控,出臺(tái)了135條限購(gòu)政策。“7月上半月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過30次,刷新了最近兩年的樓市調(diào)控同期紀(jì)錄。”張大偉說,今年下半年樓市的調(diào)控力度會(huì)全面超過上半年。
6月底,住建部等七部委聯(lián)合宣布,自7月初至12月底,在北京、上海等30個(gè)城市治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。要求各地切實(shí)履行房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管主體責(zé)任,把打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為作為整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象工作的重中之重。而在此之后,全國(guó)多城市便密集掀起了一輪房地產(chǎn)嚴(yán)打整頓浪潮。
7月1日,云南省昆明市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場(chǎng)有關(guān)問題的通知》,要求商品住房接受價(jià)格管理的六個(gè)月內(nèi),每月實(shí)際銷售均價(jià)不得高于同項(xiàng)目、同品質(zhì)、同類型最近一個(gè)月的商品住房合同網(wǎng)簽備案均價(jià);在預(yù)售價(jià)格六個(gè)月后方可申請(qǐng)調(diào)整,且每12個(gè)月內(nèi),商品住房合同網(wǎng)簽備案均價(jià)上浮不得超過6%。
7月9日,云南省大理市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場(chǎng)有關(guān)問題的通知》,在大理市行政區(qū)范圍內(nèi)全面實(shí)行新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案制度,嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)銷售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場(chǎng)恐慌等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為。
7月9日,河南省明確列出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的16種違規(guī)銷售行為。一經(jīng)發(fā)現(xiàn),相關(guān)部門會(huì)以暫停網(wǎng)簽、案例曝光,甚至列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單等方式進(jìn)行處置。
7月10日,福建省寧德市發(fā)布的新政提出,中心城區(qū)新建商品住房均價(jià)在今年1月水平(8882元/平方米)的基礎(chǔ)上,每年漲幅控制在6%以內(nèi);普通高層住宅(毛坯)預(yù)售均價(jià)實(shí)行最高限價(jià),最高控制在11000元/平方米以內(nèi)。今年下半年的漲幅控制在3%以內(nèi)。
7月17日,福建省廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局制定出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)施意見》,規(guī)定思明與湖里、海滄與集美、同安與翔安等三個(gè)調(diào)控片區(qū)實(shí)施精準(zhǔn)控價(jià),以確保全市新建商品住房控價(jià)目標(biāo)的完成。
“錢口袋”難松
而在樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)的背景下,資金想要進(jìn)入樓市也愈發(fā)困難。房貸利率持續(xù)上漲、房企資金壓力難解也成了“神助攻”,持續(xù)為樓市降溫發(fā)力。
近日,由融360發(fā)布的6月全國(guó)房貸監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)首套房貸款平均利率為5.64%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.151倍,環(huán)比5月上升了0.71%,為去年1月以來連續(xù)18個(gè)月上漲;同比去年6月首套房貸款平均利率的4.89%,上升了15.34%。
有分析認(rèn)為,未來,在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)未發(fā)生重大變化的情況下,整體房貸利率仍會(huì)保持上升趨勢(shì),首、二套房貸利率差值在收窄后將會(huì)趨于平穩(wěn)。
“資金就像水流一樣,現(xiàn)在資金的水龍頭已經(jīng)被擰得越來越緊,這對(duì)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱起到了非常重要的作用。”業(yè)內(nèi)人士表示。
在需求端上,房貸利率上升從一定程度上提高了購(gòu)房的門檻。而在供給端方面,房企仍難解資金的壓力。
來自同策咨詢研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年5月,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額451.17億元,環(huán)比4月的769.12億元減少41.34%,融資總額成為近一年來的新低。
證監(jiān)會(huì)6月11日披露的文件顯示,中弘控股、泰禾集團(tuán)提交審批的非公開發(fā)行融資計(jì)劃已被中止。今年以來,已有上海寶龍、龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、花樣年等十幾家房企的債券發(fā)行被中止。
在海外融資方面,國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人指出,將規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向,限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等,并要求企業(yè)提交資金用途承諾。
今年也許是房企資金在最近四年來壓力最大的一年。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì),今年下半年海外融資地產(chǎn)債到期規(guī)模為564.75億元左右,2019年、2020年到期規(guī)模更是超過千億元,分別達(dá)1436.95億元和1007.03億元。
有業(yè)內(nèi)人士表示,部分負(fù)債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)或面臨較大風(fēng)險(xiǎn),成為未來房地產(chǎn)行業(yè)壞賬的主要來源。該業(yè)內(nèi)人士建議,房企應(yīng)加快去庫存的節(jié)奏,加快銷售回籠資金,加速周轉(zhuǎn),改善現(xiàn)金流,恢復(fù)部分內(nèi)源融資能力。另外,房企還應(yīng)減少盲目拿地行為,量入為出。下半年,在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下,資金收緊的趨勢(shì)難改。(梁倩 路彤)
來源:中國(guó)商報(bào)
編輯:彭俊