時(shí)代周報(bào)記者 楊靜 發(fā)自海南、上海

　　7月22日晚，海南三亞的酒店內(nèi)，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸正聽(tīng)著來(lái)自綠城武漢公司團(tuán)隊(duì)人員的工作匯報(bào)，酒店外，大雨傾注。

　　就在不久前的7月1日，綠城新的內(nèi)部架構(gòu)正式運(yùn)行。不用在懸崖邊行走后，這家聚焦于浙江區(qū)域的高端物業(yè)開(kāi)發(fā)商，期冀通過(guò)輕重并舉的方式獲得新的發(fā)展。11大重資產(chǎn)公司和5大輕資產(chǎn)公司的布局，在內(nèi)部落地。

　　理想小鎮(zhèn)集團(tuán)、楊柳郡集團(tuán)、杭州亞運(yùn)村項(xiàng)目、浙江公司、北京公司、上海公司、濟(jì)南公司、成都公司、廣州公司、武漢公司和海外公司，成為重資產(chǎn)的11大戰(zhàn)區(qū)。輕資產(chǎn)的5大板塊包括管理集團(tuán)、資產(chǎn)集團(tuán)、理想生活集團(tuán)、房屋科技集團(tuán)和雄安公司。

　　這是這家公司自2006年上市以來(lái)第一次大規(guī)模的架構(gòu)調(diào)整。架構(gòu)推行不到一個(gè)月的時(shí)間里，另一場(chǎng)輿論關(guān)注也在發(fā)酵。按照流傳出來(lái)的內(nèi)部文件，綠城正在全力加快銷售，啟動(dòng)高周轉(zhuǎn)。質(zhì)疑的聲音指向，高周轉(zhuǎn)和產(chǎn)品品質(zhì)之間是否存在悖論，綠城賴以生存的產(chǎn)品品質(zhì)是否會(huì)面臨挑戰(zhàn)?

　　各種交織在一起，綠城再度進(jìn)入了關(guān)鍵時(shí)刻。

　　精簡(jiǎn)總部人員向一線傾斜

　　綠城架構(gòu)如何調(diào)整?7月22日晚，李青岸對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，這次架構(gòu)調(diào)整遵循三個(gè)導(dǎo)向，一是把在總部機(jī)關(guān)的人放到一線；二是進(jìn)行組織架構(gòu)上的扁平化；三是輕重并舉原則。

　　調(diào)整由上往下推行。首要的是綠城中國(guó)的總部和綠城房產(chǎn)集團(tuán)的總部。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者的確認(rèn)，原先前者有近100多人，后者有近250多人，在這輪調(diào)整中，兩大總部被優(yōu)化整合，形成一個(gè)精干的管理團(tuán)隊(duì)。

　　接下來(lái)，將由綠城中國(guó)直接管理各個(gè)子公司，即綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁曹舟南口中的“11大戰(zhàn)區(qū)+5個(gè)輕資產(chǎn)板塊”。

　　目前，在綠城總部保留9大職能中心，平均每個(gè)部門保留30個(gè)左右的人員編制。

　　精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)的決心十分堅(jiān)決。以李青岸所在財(cái)務(wù)部為例，人員規(guī)模上由原先的37人減到32人再到現(xiàn)在的27人。

　　這些被精簡(jiǎn)的人員被調(diào)往一線的地方公司或者其他部門。例如，在這輪調(diào)整中財(cái)務(wù)線骨干被調(diào)往城市擔(dān)任財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人。

　　備受關(guān)注的產(chǎn)品中心部門方面，一部分人員進(jìn)入新成立的房屋科技集團(tuán)，持續(xù)加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)，另外一部分到一線成為城市公司產(chǎn)品部門的負(fù)責(zé)人，總部的產(chǎn)品會(huì)同子集團(tuán)產(chǎn)品部門形成強(qiáng)大的產(chǎn)品把控體系和力度。

　　“我們希望綠城總部的人能夠?qū)崒?shí)在在到項(xiàng)目一線去，但確實(shí)有的人不愿意離開(kāi)大本營(yíng)杭州。”李青岸對(duì)時(shí)代周報(bào)記者坦言。

　　綠城品牌部對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“不管怎么樣，在本輪調(diào)整中綠城給予了這些人員上升空間，綠城的人員流失率在行業(yè)里并不高。”按照其介紹，綠城的企業(yè)基因里就有著“為員工創(chuàng)造平臺(tái)”這一特質(zhì)，“綠城要發(fā)現(xiàn)和提升員工價(jià)值。”

　　總部職能部門被縮簡(jiǎn)的另一面，11大戰(zhàn)區(qū)的職權(quán)獲得了放大。銷售權(quán)限、產(chǎn)品定價(jià)、客戶定位等權(quán)限從總部被下放到了各大戰(zhàn)區(qū)上。

　　此前綠城的管理模式為集團(tuán)強(qiáng)管控，直接對(duì)接地方項(xiàng)目。這樣的模式能夠持續(xù)，也是因?yàn)榇饲暗木G城管理半徑較小。而為了匹配未來(lái)的發(fā)展，綠城需要搭建一家大型地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有的架構(gòu)和企業(yè)化的治理。這也是11大戰(zhàn)區(qū)和5大輕資產(chǎn)集團(tuán)誕生的緣由。

　　調(diào)整后各大戰(zhàn)區(qū)具靈活性。區(qū)域能夠根據(jù)一線市場(chǎng)的炮火隨時(shí)做調(diào)整與應(yīng)對(duì)。比如此前在總部的產(chǎn)品研發(fā)人員被調(diào)往地方公司后，就能進(jìn)一步根據(jù)地方城市公司的項(xiàng)目特點(diǎn)，進(jìn)行滿足當(dāng)?shù)乜腿盒枨蟮漠a(chǎn)品設(shè)計(jì)。

　　輕重并舉的架構(gòu)模型

　　11大戰(zhàn)區(qū)推進(jìn)的快速，在綠城管理層的意料之外。

　　從7月1日開(kāi)始，11大戰(zhàn)區(qū)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，每個(gè)戰(zhàn)區(qū)都是獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，擁有在財(cái)務(wù)、人事、投資、運(yùn)營(yíng)等方面的權(quán)限?？偛肯Ｍ鼈兡軌蜃龃?，做成“小綠城”，彼此是利益共同體。

　　集團(tuán)總部則在大方向上進(jìn)行把控，擬定業(yè)績(jī)與績(jī)效考核指標(biāo)。每個(gè)戰(zhàn)區(qū)是一個(gè)個(gè)的“小綠城”，各大戰(zhàn)區(qū)的規(guī)模最終合并，組成一個(gè)更大的綠城。

　　“從行業(yè)趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到今天，尤其是房地產(chǎn)改革20年來(lái)。一是打造美好生活的需求；二是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，必須要重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)結(jié)合，輕重并舉的模式。所謂的重資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)就是老的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，依然需要大量的資金，然后實(shí)現(xiàn)銷售和現(xiàn)金流的回籠，不斷的進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)。”李青岸給出緣由。

　　總部對(duì)這11大戰(zhàn)區(qū)下達(dá)了目標(biāo)。

　　幾大本就有基礎(chǔ)的戰(zhàn)區(qū)，在補(bǔ)充貨值的同時(shí)需要完成一定的銷售目標(biāo)。比如目前已經(jīng)有50個(gè)項(xiàng)目1100億元貨值的浙江公司，今年要求至少完成50%的銷售；北京公司方面，通過(guò)在西安的項(xiàng)目，今年要儲(chǔ)備1000億元的貨值，并要在今年年底和明年實(shí)現(xiàn)一部分的銷售。

　　對(duì)于一些新設(shè)立的戰(zhàn)區(qū)，首要目標(biāo)在于貨值儲(chǔ)備。比如武漢戰(zhàn)區(qū)，總部要求在兩年內(nèi)儲(chǔ)備500億的貨值，土儲(chǔ)當(dāng)中將包含長(zhǎng)短和快慢結(jié)合的項(xiàng)目。

　　“這樣一來(lái)，11大戰(zhàn)區(qū)平均保證200億元左右的銷售，在未來(lái)就能夠撐起2000億元以上的規(guī)模。”李青岸對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)。

　　李青岸認(rèn)為和11大戰(zhàn)區(qū)一起，5大輕資產(chǎn)板塊，能夠承載綠城在未來(lái)的發(fā)展。換而言之，綠城推行的是一場(chǎng)輕重并舉的轉(zhuǎn)型。

　　早在三年前，綠城就已經(jīng)開(kāi)啟了向“理想生活綜合服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的希望。經(jīng)過(guò)三年的打造，2018年隨著房地產(chǎn)調(diào)控市場(chǎng)和政策進(jìn)一步的深化，落位了綠色中國(guó)輕重并舉之路。

　　截至目前，資產(chǎn)集團(tuán)、生活服務(wù)集團(tuán)(包含養(yǎng)老教育醫(yī)療商業(yè)足球等)、雄安公司、房屋科技公司和管理集團(tuán)，是綠城區(qū)別于其他房地產(chǎn)公司的5大板塊。而這些輕資產(chǎn)板塊，有的成果已經(jīng)呈現(xiàn)。例如，以代建為核心業(yè)務(wù)的綠城管理集團(tuán)已經(jīng)成為代建行業(yè)的龍頭，占據(jù)市場(chǎng)將近40%的份額，而創(chuàng)新業(yè)務(wù)房屋4S公司，經(jīng)過(guò)兩年的實(shí)踐，門店達(dá)到44家。

　　調(diào)控的深入，市場(chǎng)的變化，是推動(dòng)綠城進(jìn)行變革的主導(dǎo)因素。李青岸對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析表示，綠城已經(jīng)在切換新的動(dòng)能。

　　事實(shí)上，綠城已經(jīng)對(duì)細(xì)分市場(chǎng)上做出了投資思考。比如楊柳郡系列就是指向地鐵上蓋類的項(xiàng)目；雄安公司輕資產(chǎn)運(yùn)作就是期冀能夠打造新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營(yíng)模式。

　　“我們也還在琢磨運(yùn)動(dòng)系列的產(chǎn)品，比如足球小鎮(zhèn)，以及發(fā)展康養(yǎng)教育類產(chǎn)品。”李青岸對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹，這些都是結(jié)合綠城本身的特點(diǎn)，追求競(jìng)爭(zhēng)性和獨(dú)特性。

　　2019年目標(biāo)2000億

　　“2019年我們可以做到2000億。”李青岸對(duì)時(shí)代周報(bào)記者吐露心聲。

　　始于三年前的改變，已經(jīng)讓綠城呈現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象。2016年至今年上半年，綠城的銷售從1100億元、1400億元到754億元。按照20%的增長(zhǎng)率，今年可完成1600億元。

　　“綠城銷售增長(zhǎng)是自然性的有質(zhì)量地增長(zhǎng)。”李青岸認(rèn)為，“綠城下一步不排除通過(guò)收并購(gòu)這樣的辦法進(jìn)行規(guī)模上的提升。”

　　這家公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已經(jīng)在近期進(jìn)行了變化。此前的高端項(xiàng)目占據(jù)四成的情況，已經(jīng)被調(diào)整為2–6–2結(jié)構(gòu)。具體來(lái)說(shuō)，20%是高端項(xiàng)目，60%是能推行高周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，剩余的20%是保障房類的項(xiàng)目。

　　按照李青岸的介紹，這些60%占比的項(xiàng)目多數(shù)為在二線和三四線的項(xiàng)目，此前的5912模式(5個(gè)月開(kāi)工，9個(gè)月開(kāi)盤，12個(gè)月現(xiàn)金流為正)，現(xiàn)在有的項(xiàng)目能做到4個(gè)月開(kāi)盤。

　　“這樣做，就是為了保障充裕的現(xiàn)金流。但品質(zhì)一定能做到同類產(chǎn)品的標(biāo)高。”李青岸認(rèn)為，正是因?yàn)槌湓５默F(xiàn)金流，綠城才有了下一步擴(kuò)張的底氣。

　　但加快銷售和周轉(zhuǎn)并不等于產(chǎn)品質(zhì)量的下降。“追求品質(zhì)和利潤(rùn)的平衡，是綠城的堅(jiān)守。”李青岸對(duì)時(shí)代周報(bào)記者反復(fù)強(qiáng)調(diào)，正因?yàn)橛辛藢?duì)品質(zhì)的堅(jiān)持，綠城才能在諸多次調(diào)控中屹立不倒，并屢屢得到資本和同行的援手。

　　品質(zhì)和利潤(rùn)的平衡，并非難事。按照時(shí)代周報(bào)記者的了解，綠城的操作是在營(yíng)造過(guò)程中，降低可以降低的成本來(lái)進(jìn)行。比如，石材上通過(guò)就地取材集中采購(gòu)進(jìn)行節(jié)約。

　　源自3年前財(cái)務(wù)管控上的調(diào)整，也為綠城的發(fā)展打下了基礎(chǔ)。綠城的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略追求現(xiàn)金流為王，實(shí)現(xiàn)早銷、快銷。

　　按照李青岸的介紹，綠城目前手握充裕的“糧票”。銀行存款方面已經(jīng)超過(guò)500億元。今年年初綠城拿到了300億元的直接融資，包括ABS、公司債、長(zhǎng)租公寓債等在內(nèi)，渠道廣泛，目前只用了100億元。

　　按照時(shí)代周報(bào)記者的確認(rèn)，綠城目前的現(xiàn)金流情況良好，在現(xiàn)金流構(gòu)成中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流(銷售回款)占比較高，融資性現(xiàn)金流可以保證較低的利息。

　　綠城負(fù)債中，預(yù)收房款比重較大，扣除預(yù)收房款，總資產(chǎn)負(fù)債率不到55%，且凈資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)也遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。此外，1年內(nèi)到期有息負(fù)債比例較低，現(xiàn)金余額遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋一年內(nèi)到期的有息負(fù)債，非常健康。