對(duì)于普通家庭而言，房屋買賣無(wú)疑是一件大事。購(gòu)房人不僅希望能夠順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，還希望購(gòu)買到的房屋足夠“干凈”，也就是不存在他人的戶口登記。如果對(duì)房屋的情況缺乏了解、合同條款又約定不明的話，很容易因?yàn)閼艨谶w移問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。

　　記者從北京三中院了解到，2015年至2017年，該院共審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件53件，其中有普通房屋也有學(xué)區(qū)房，有出賣人家庭的戶口也有案外人的戶口。

　　二手房屋買賣大多都經(jīng)由中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。在中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同中，大多都會(huì)對(duì)戶口遷出的時(shí)間和違約金作出約定。法官提醒市民，在簽訂房屋買賣合同之前，出賣人一定要謹(jǐn)慎查明房屋是否存在戶口登記，如果存在，應(yīng)及時(shí)履行遷出義務(wù)，否則會(huì)因?yàn)檫`反合同約定承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　“我們對(duì)涉案房屋所處區(qū)域梳理，涉及學(xué)區(qū)房買賣的案件約占20%。部分以子女入學(xué)為主要目的的購(gòu)房者，因涉案房屋存在遷出戶口障礙等原因無(wú)法遷入戶口，或遷入戶口后因?qū)W籍使用限制等原因無(wú)法確保子女入學(xué)資格，導(dǎo)致購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，從而產(chǎn)生糾紛。”北京三中院民一庭庭長(zhǎng)齊曉丹說(shuō)。

　　一般情況下，購(gòu)買學(xué)區(qū)房的目的很明確，就是為了子女上學(xué)使用，且該類房屋的銷售價(jià)要高于普通房屋。如果出賣人未及時(shí)遷出戶口，導(dǎo)致購(gòu)買方的子女無(wú)法正常使用入學(xué)指標(biāo)，將有可能為此承擔(dān)大額違約賠償。

　　在北京三中院二審審理的趙某訴李某房屋買賣合同糾紛中，趙某在買賣房屋之初就告訴李某購(gòu)買房屋是為了解決孩子上學(xué)問(wèn)題，合同約定“如因甲方自身原因未如期或無(wú)法將與該房屋相關(guān)戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付房屋總價(jià)款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)”。后來(lái)，李某未按時(shí)遷出戶口，導(dǎo)致趙某子女入學(xué)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，法院依法判決李某依照合同約定支付違約金。

　　“學(xué)區(qū)房戶口性質(zhì)較為特殊，與一般房屋買賣相比，此類房屋中的戶籍情況對(duì)于購(gòu)買人的利益影響巨大，且時(shí)常影響到合同目的實(shí)現(xiàn)。”北京三中院法官孫京說(shuō)，如果出賣人未及時(shí)履行遷移戶口義務(wù)，其給購(gòu)買人造成的損失巨大，故需特別注意義務(wù)的履行時(shí)間。

　　據(jù)了解，涉及學(xué)區(qū)房的房屋買賣合同有時(shí)雖然已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序，但學(xué)區(qū)房指標(biāo)并未被占用，購(gòu)買人為了讓出賣人按照約定遷出戶口也會(huì)提起訴訟。

　　如何避免上述指標(biāo)在訴訟過(guò)程中被他人惡意使用?對(duì)此，法官建議，買受人如果要求繼續(xù)履行合同，可以在訴訟過(guò)程中及時(shí)申請(qǐng)行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)的戶口學(xué)籍。房屋出賣人如果明知學(xué)區(qū)房指標(biāo)使用對(duì)購(gòu)買人造成重要影響仍占用，則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價(jià)。(經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 李萬(wàn)祥)