對于普通家庭而言，房屋買賣無疑是一件大事。購房人不僅希望能夠順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶，還希望購買到的房屋足夠“干凈”，也就是不存在他人的戶口登記。如果對房屋的情況缺乏了解、合同條款又約定不明的話，很容易因?yàn)閼艨谶w移問題產(chǎn)生糾紛。

　　記者從北京三中院了解到，2015年至2017年，該院共審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件53件，其中有普通房屋也有學(xué)區(qū)房，有出賣人家庭的戶口也有案外人的戶口。

　　二手房屋買賣大多都經(jīng)由中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。在中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同中，大多都會(huì)對戶口遷出的時(shí)間和違約金作出約定。法官提醒市民，在簽訂房屋買賣合同之前，出賣人一定要謹(jǐn)慎查明房屋是否存在戶口登記，如果存在，應(yīng)及時(shí)履行遷出義務(wù)，否則會(huì)因?yàn)檫`反合同約定承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　“我們對涉案房屋所處區(qū)域梳理，涉及學(xué)區(qū)房買賣的案件約占20%。部分以子女入學(xué)為主要目的的購房者，因涉案房屋存在遷出戶口障礙等原因無法遷入戶口，或遷入戶口后因?qū)W籍使用限制等原因無法確保子女入學(xué)資格，導(dǎo)致購房目的無法實(shí)現(xiàn)，從而產(chǎn)生糾紛。”北京三中院民一庭庭長齊曉丹說。

　　一般情況下，購買學(xué)區(qū)房的目的很明確，就是為了子女上學(xué)使用，且該類房屋的銷售價(jià)要高于普通房屋。如果出賣人未及時(shí)遷出戶口，導(dǎo)致購買方的子女無法正常使用入學(xué)指標(biāo)，將有可能為此承擔(dān)大額違約賠償。

　　在北京三中院二審審理的趙某訴李某房屋買賣合同糾紛中，趙某在買賣房屋之初就告訴李某購買房屋是為了解決孩子上學(xué)問題，合同約定“如因甲方自身原因未如期或無法將與該房屋相關(guān)戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付房屋總價(jià)款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)”。后來，李某未按時(shí)遷出戶口，導(dǎo)致趙某子女入學(xué)目的無法實(shí)現(xiàn)，法院依法判決李某依照合同約定支付違約金。

　　“學(xué)區(qū)房戶口性質(zhì)較為特殊，與一般房屋買賣相比，此類房屋中的戶籍情況對于購買人的利益影響巨大，且時(shí)常影響到合同目的實(shí)現(xiàn)。”北京三中院法官孫京說，如果出賣人未及時(shí)履行遷移戶口義務(wù)，其給購買人造成的損失巨大，故需特別注意義務(wù)的履行時(shí)間。

　　據(jù)了解，涉及學(xué)區(qū)房的房屋買賣合同有時(shí)雖然已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序，但學(xué)區(qū)房指標(biāo)并未被占用，購買人為了讓出賣人按照約定遷出戶口也會(huì)提起訴訟。

　　如何避免上述指標(biāo)在訴訟過程中被他人惡意使用?對此，法官建議，買受人如果要求繼續(xù)履行合同，可以在訴訟過程中及時(shí)申請行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對應(yīng)的戶口學(xué)籍。房屋出賣人如果明知學(xué)區(qū)房指標(biāo)使用對購買人造成重要影響仍占用，則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價(jià)。(經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者 李萬祥)