一二手房的價(jià)格倒掛使得居民排隊(duì)搖號(hào)購(gòu)買新房、住建部等七部委對(duì)30個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象展開(kāi)整治工作……上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)表現(xiàn)截然相反，一個(gè)炒作氛圍濃厚，一個(gè)成了股住不炒。

　　展望下半年，房?jī)r(jià)何去何從?哪些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)值得期待?今天就來(lái)分析一下。

　　樓市正接近平衡狀態(tài)

　　自上而下看房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前市場(chǎng)正處于政策打壓和需求支撐接近平衡的狀態(tài)。

　　從政策角度，目前打壓剛需最嚴(yán)重的政策當(dāng)屬按揭貸款利率的不斷上行。從剛需角度，按揭利率直接決定了月供的多寡，在按揭利率不斷上行的環(huán)境下，月供壓力也越來(lái)越大，這對(duì)剛需形成抑制。

　　站在地方政府角度，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力、維持土地市場(chǎng)融資功能的核心政策包括兩個(gè)：

　　一是新房限價(jià)。新房限價(jià)不僅完成了房?jī)r(jià)的考核任務(wù)，重要的是一二手房?jī)r(jià)格倒掛使得市場(chǎng)需求涌向新房，大開(kāi)發(fā)商迅速回籠現(xiàn)金流的能力增強(qiáng)，于是土地市場(chǎng)也能繼續(xù)維持一定的熱度。

　　二是人才引進(jìn)。二線城市的人才引進(jìn)政策無(wú)疑是保持城市中長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的核心，而西安、南京、天津等城市人才引進(jìn)的火爆，也說(shuō)明二線城市的一紙戶口本對(duì)在一線城市拿不到戶口的年輕人來(lái)說(shuō)有著巨大的吸引力。

　　從這個(gè)角度就可以理解，為什么很多城市被住建部約談，但后續(xù)卻沒(méi)有出臺(tái)過(guò)于嚴(yán)厲的政策。因?yàn)槟壳暗恼吆托枨蠼咏胶鉅顟B(tài)，地方政府沒(méi)有意愿讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步降溫。比如昆明被約談后采取了限售政策，西安被約談后禁止企業(yè)買房，這些政策對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械慕禍刈饔貌淮蟆?/p>

　　房?jī)r(jià)漲幅相比去年有所擴(kuò)大

　　從上半年30大中城市的銷售看，在金三銀四旺季不旺后，五六月市場(chǎng)銷量出現(xiàn)回暖，目前的銷售水平大體與2017年同期水平接近。這表明，市場(chǎng)已經(jīng)從底部走出，并進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)。

　　從上半年房?jī)r(jià)表現(xiàn)看，隨著五六月市場(chǎng)回暖，今年上半年房?jī)r(jià)漲幅相比去年下半年有所擴(kuò)大。

　　目前統(tǒng)計(jì)局還未公布六月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。從前5個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年二月份是房?jī)r(jià)壓力最大的月份——二月份70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量達(dá)到16個(gè)，等到五月份已經(jīng)縮減到7個(gè)。

　　從一二三線房?jī)r(jià)表現(xiàn)看，今年前5個(gè)月，一二三線城市房?jī)r(jià)漲幅相比去年下半年都有所擴(kuò)大，其中，三四線房?jī)r(jià)漲幅高于二線、二線高于一線。這是因?yàn)樵诮?jīng)歷了2015年下半年開(kāi)始的一輪房?jī)r(jià)上漲后，價(jià)值洼地的三四線和西部城市、人才引進(jìn)的二線城市出現(xiàn)補(bǔ)漲行情。

　　但是，由于一二手房的價(jià)格倒掛，市場(chǎng)需求涌入新房市場(chǎng)，倒掛嚴(yán)重城市的二手房市場(chǎng)有“無(wú)量下跌”的可能。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的一二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，目前70個(gè)大中城市中，有21個(gè)一手房?jī)r(jià)格要低于二手房，其中無(wú)錫、杭州、深圳、武漢和福州的新房倒掛較為嚴(yán)重。這些城市如果新房限價(jià)措施不取消，那么二手房市場(chǎng)將面臨流動(dòng)性消失、逐步無(wú)量下跌的情況，意味著市場(chǎng)將自發(fā)通過(guò)二手房?jī)r(jià)格陰跌使得最終一二手房?jī)r(jià)并軌。

　　利率見(jiàn)頂，滬寧杭的房?jī)r(jià)可能會(huì)漲

　　如果政策保持當(dāng)前調(diào)控力度不變，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率會(huì)處在一個(gè)比較穩(wěn)定的階段。但目前有兩個(gè)變量出現(xiàn)了邊際變化，使得下半年乃至未來(lái)1-2年，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇的概率較大，但三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能進(jìn)入調(diào)整。

　　第一個(gè)變量是按揭貸款利率上行最快的階段已經(jīng)過(guò)去，按揭貸款利率見(jiàn)頂會(huì)對(duì)剛需的釋放形成支撐。

　　由于銀行在不斷收緊按揭貸款投放，所以按揭利率在不斷上行。以南京為例，目前銀行按揭貸款利率普遍上浮20%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，目前按揭貸款投放增速已經(jīng)負(fù)增長(zhǎng)，今年5月按揭貸款投放資金額度同比下降-3.6%。按揭貸款資金額度的緊張也導(dǎo)致按揭貸款平均利率不斷上行，今年1季度按揭貸款利率為5.42%。

　　但如果觀察按揭貸款利率的變動(dòng)，那么2017年3季度是按揭利率上行最快的時(shí)候，2017年4季度和2018年1季度按揭貸款利率上行的幅度已經(jīng)明顯收窄。這意味著如果按揭貸款利率即將見(jiàn)頂，那么按揭貸款利率對(duì)剛需的抑制作用將會(huì)消失，從而有利于一二線城市剛需的釋放。

　　那么哪些城市的房?jī)r(jià)上漲彈性會(huì)更大一些呢?這里可以觀察各個(gè)城市的庫(kù)存情況。

　　從今年6月末各個(gè)城市的可售數(shù)量來(lái)看，一線城市中的上海、二線城市中的杭州和南京、三四線城市中的安慶和惠州，可售數(shù)量處在較低水平，房?jī)r(jià)上漲彈性可能較大。相反，可售數(shù)量相對(duì)充足的東莞、金華、廈門等城市，房?jī)r(jià)上漲彈性可能較弱。

　　三四線樓市可能迎來(lái)一輪陰跌

　　第二個(gè)變量是棚改貨幣化收緊，預(yù)計(jì)未來(lái)三四線城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)持續(xù)陰跌。

　　三四線城市的房?jī)r(jià)崛起，主要依賴于PSL(抵押補(bǔ)充貸款)支撐的棚改貨幣化。2016年P(guān)SL新增9700億，2017年新增6400億，今年上半年已經(jīng)新增5000億。但是，隨著PSL權(quán)限上收國(guó)開(kāi)行總行，預(yù)計(jì)基于PSL模式的貨幣化棚改會(huì)受到抑制。

　　那么，貨幣化棚改對(duì)三四線城市房?jī)r(jià)有什么影響呢?

　　首先，來(lái)看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)——2016年棚改貨幣化安置消化庫(kù)存2.5億平方米，占全年商品房銷售面積的15%。由此可以預(yù)計(jì)，如果棚改貨幣化安置力度出現(xiàn)明顯下降，對(duì)三四線城市商品房銷售的影響會(huì)立竿見(jiàn)影。

　　其次，春江水暖鴨先知，深耕三四線城市的開(kāi)發(fā)商如碧桂園、恒 大等，已經(jīng)把現(xiàn)金流放到戰(zhàn)略首位，這意味著大開(kāi)發(fā)商在三四線城市的戰(zhàn)略變?yōu)?ldquo;多賣房、少拿地”，據(jù)此預(yù)計(jì)，下半年到明年三四線城市的商品房供給會(huì)出現(xiàn)明顯的放量。

　　總之，如果下半年P(guān)SL投放速度出現(xiàn)明顯的放緩，下半年甚至明后年三四線城市將面臨需求下滑和供給放量的雙重壓力，房?jī)r(jià)持續(xù)陰跌的概率較大。