一二手房的價格倒掛使得居民排隊搖號購買新房、住建部等七部委對30個城市房地產(chǎn)市場亂象展開整治工作……上半年的房地產(chǎn)市場和股票市場表現(xiàn)截然相反，一個炒作氛圍濃厚，一個成了股住不炒。

　　展望下半年，房價何去何從?哪些城市的房地產(chǎn)市場值得期待?今天就來分析一下。

　　樓市正接近平衡狀態(tài)

　　自上而下看房地產(chǎn)市場，目前市場正處于政策打壓和需求支撐接近平衡的狀態(tài)。

　　從政策角度，目前打壓剛需最嚴重的政策當屬按揭貸款利率的不斷上行。從剛需角度，按揭利率直接決定了月供的多寡，在按揭利率不斷上行的環(huán)境下，月供壓力也越來越大，這對剛需形成抑制。

　　站在地方政府角度，化解房地產(chǎn)市場壓力、維持土地市場融資功能的核心政策包括兩個：

　　一是新房限價。新房限價不僅完成了房價的考核任務(wù)，重要的是一二手房價格倒掛使得市場需求涌向新房，大開發(fā)商迅速回籠現(xiàn)金流的能力增強，于是土地市場也能繼續(xù)維持一定的熱度。

　　二是人才引進。二線城市的人才引進政策無疑是保持城市中長期競爭力的核心，而西安、南京、天津等城市人才引進的火爆，也說明二線城市的一紙戶口本對在一線城市拿不到戶口的年輕人來說有著巨大的吸引力。

　　從這個角度就可以理解，為什么很多城市被住建部約談，但后續(xù)卻沒有出臺過于嚴厲的政策。因為目前的政策和需求接近平衡狀態(tài)，地方政府沒有意愿讓房地產(chǎn)市場進一步降溫。比如昆明被約談后采取了限售政策，西安被約談后禁止企業(yè)買房，這些政策對當?shù)貥鞘械慕禍刈饔貌淮蟆?/p>

　　房價漲幅相比去年有所擴大

　　從上半年30大中城市的銷售看，在金三銀四旺季不旺后，五六月市場銷量出現(xiàn)回暖，目前的銷售水平大體與2017年同期水平接近。這表明，市場已經(jīng)從底部走出，并進入穩(wěn)定狀態(tài)。

　　從上半年房價表現(xiàn)看，隨著五六月市場回暖，今年上半年房價漲幅相比去年下半年有所擴大。

　　目前統(tǒng)計局還未公布六月份房價數(shù)據(jù)。從前5個月的數(shù)據(jù)來看，今年二月份是房價壓力最大的月份——二月份70個大中城市中，房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量達到16個，等到五月份已經(jīng)縮減到7個。

　　從一二三線房價表現(xiàn)看，今年前5個月，一二三線城市房價漲幅相比去年下半年都有所擴大，其中，三四線房價漲幅高于二線、二線高于一線。這是因為在經(jīng)歷了2015年下半年開始的一輪房價上漲后，價值洼地的三四線和西部城市、人才引進的二線城市出現(xiàn)補漲行情。

　　但是，由于一二手房的價格倒掛，市場需求涌入新房市場，倒掛嚴重城市的二手房市場有“無量下跌”的可能。

　　根據(jù)統(tǒng)計局公布的一二手房價格數(shù)據(jù)，目前70個大中城市中，有21個一手房價格要低于二手房，其中無錫、杭州、深圳、武漢和福州的新房倒掛較為嚴重。這些城市如果新房限價措施不取消，那么二手房市場將面臨流動性消失、逐步無量下跌的情況，意味著市場將自發(fā)通過二手房價格陰跌使得最終一二手房價并軌。

　　利率見頂，滬寧杭的房價可能會漲

　　如果政策保持當前調(diào)控力度不變，那么房地產(chǎn)市場大概率會處在一個比較穩(wěn)定的階段。但目前有兩個變量出現(xiàn)了邊際變化，使得下半年乃至未來1-2年，一二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇的概率較大，但三四線城市房地產(chǎn)市場可能進入調(diào)整。

　　第一個變量是按揭貸款利率上行最快的階段已經(jīng)過去，按揭貸款利率見頂會對剛需的釋放形成支撐。

　　由于銀行在不斷收緊按揭貸款投放，所以按揭利率在不斷上行。以南京為例，目前銀行按揭貸款利率普遍上浮20%。從數(shù)據(jù)來看，目前按揭貸款投放增速已經(jīng)負增長，今年5月按揭貸款投放資金額度同比下降-3.6%。按揭貸款資金額度的緊張也導(dǎo)致按揭貸款平均利率不斷上行，今年1季度按揭貸款利率為5.42%。

　　但如果觀察按揭貸款利率的變動，那么2017年3季度是按揭利率上行最快的時候，2017年4季度和2018年1季度按揭貸款利率上行的幅度已經(jīng)明顯收窄。這意味著如果按揭貸款利率即將見頂，那么按揭貸款利率對剛需的抑制作用將會消失，從而有利于一二線城市剛需的釋放。

　　那么哪些城市的房價上漲彈性會更大一些呢?這里可以觀察各個城市的庫存情況。

　　從今年6月末各個城市的可售數(shù)量來看，一線城市中的上海、二線城市中的杭州和南京、三四線城市中的安慶和惠州，可售數(shù)量處在較低水平，房價上漲彈性可能較大。相反，可售數(shù)量相對充足的東莞、金華、廈門等城市，房價上漲彈性可能較弱。

　　三四線樓市可能迎來一輪陰跌

　　第二個變量是棚改貨幣化收緊，預(yù)計未來三四線城市的房價可能會持續(xù)陰跌。

　　三四線城市的房價崛起，主要依賴于PSL(抵押補充貸款)支撐的棚改貨幣化。2016年P(guān)SL新增9700億，2017年新增6400億，今年上半年已經(jīng)新增5000億。但是，隨著PSL權(quán)限上收國開行總行，預(yù)計基于PSL模式的貨幣化棚改會受到抑制。

　　那么，貨幣化棚改對三四線城市房價有什么影響呢?

　　首先，來看統(tǒng)計數(shù)據(jù)——2016年棚改貨幣化安置消化庫存2.5億平方米，占全年商品房銷售面積的15%。由此可以預(yù)計，如果棚改貨幣化安置力度出現(xiàn)明顯下降，對三四線城市商品房銷售的影響會立竿見影。

　　其次，春江水暖鴨先知，深耕三四線城市的開發(fā)商如碧桂園、恒 大等，已經(jīng)把現(xiàn)金流放到戰(zhàn)略首位，這意味著大開發(fā)商在三四線城市的戰(zhàn)略變?yōu)?ldquo;多賣房、少拿地”，據(jù)此預(yù)計，下半年到明年三四線城市的商品房供給會出現(xiàn)明顯的放量。

　　總之，如果下半年P(guān)SL投放速度出現(xiàn)明顯的放緩，下半年甚至明后年三四線城市將面臨需求下滑和供給放量的雙重壓力，房價持續(xù)陰跌的概率較大。