隨著房?jī)r(jià)的水漲船高，房地產(chǎn)投資成了很多人的不二選擇。被限購(gòu)的人群就想到了通過(guò)借名買(mǎi)房，來(lái)規(guī)避相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策。但是借名買(mǎi)房真的安全嗎?7月5日，記者就此事進(jìn)行了采訪(fǎng)。

　　被限購(gòu)后她想借名買(mǎi)房

　　這兩天，秦女士所在小區(qū)附近的一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，看過(guò)樓盤(pán)布局和小區(qū)環(huán)境后，她十分喜歡。“之前的房子都已經(jīng)舊了，想換套新的。”經(jīng)過(guò)考慮，她準(zhǔn)備用妹妹的名字再買(mǎi)一套房子。等自己名下的房子賣(mài)出一套后，再將房子過(guò)戶(hù)到自己名下。“我覺(jué)得沒(méi)關(guān)系吧，親妹妹，不會(huì)出問(wèn)題的。”她說(shuō)。

　　記者調(diào)查后得知，像秦女士一樣持相同觀(guān)點(diǎn)的人還真不少。大家普遍覺(jué)得，找個(gè)信得過(guò)的人，可能不會(huì)有什么問(wèn)題。

　　一旦發(fā)生糾紛合同有可能無(wú)效

　　山西鼎信澤律師事務(wù)所張建華律師表示，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，借名買(mǎi)房規(guī)避?chē)?guó)家房產(chǎn)限購(gòu)政策的，被發(fā)現(xiàn)后合同一律無(wú)效。那么合同無(wú)效后，房子到底歸誰(shuí)?張建華表示，借名買(mǎi)房涉及兩個(gè)法律關(guān)系。借名人與被借名人之間的關(guān)于借名買(mǎi)房的內(nèi)部協(xié)議；被借名人與房屋出賣(mài)人之間的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

　　如果借名協(xié)議無(wú)效，意味著借名人也就是實(shí)際出資人支付給被借名人代為轉(zhuǎn)付的購(gòu)房款，在合同無(wú)效后，只能由被借名人予以返還。雙方形成的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而被借名人取得房屋的產(chǎn)權(quán)。

　　而被借名人與房屋出賣(mài)人之間簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，意味著出賣(mài)人需要返還被借名人的購(gòu)房款，而被借名人應(yīng)依法返還房屋。

　　因此，當(dāng)借名協(xié)議及房屋買(mǎi)賣(mài)合同均無(wú)效的情況下，也意味著房子既不是借名人的，也不是被借名人的，而是出賣(mài)人的，系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)可能將恢復(fù)到初始狀態(tài)。當(dāng)然，需要特別說(shuō)明的是：

　　對(duì)于借名買(mǎi)房中涉及的被借名人與房屋出賣(mài)人之間的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是否無(wú)效的問(wèn)題，需人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)依法認(rèn)定。

　　但對(duì)于民事訴訟來(lái)說(shuō)，“不告不理”是基本處理原則。若在沒(méi)有利害關(guān)系人主張被借名人與出賣(mài)人之間《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效的情況下，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》按有效來(lái)處理。也就意味著在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》被確認(rèn)無(wú)效之前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍然歸被借名人所有。

　　借名買(mǎi)房還有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢?

　　張建華律師表示，借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)主要有五個(gè)方面。

　　第一，被借名人反悔。如果被借名人反悔，而出資人又不能充分證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款就會(huì)很困難。

　　第二，銀行貸款合同提前解除。如果銀行查明實(shí)際購(gòu)房人與貸款人不是同一個(gè)人，也可能依據(jù)貸款合同的相關(guān)規(guī)定，提前解除合同。而一旦無(wú)法取得貸款，房屋的購(gòu)買(mǎi)就可能出現(xiàn)困難。

　　第三，被借名人陷入債務(wù)等糾紛。從被借名人領(lǐng)取房產(chǎn)證到將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給出資人的這段時(shí)間，有一種情況是，如果被借名人對(duì)他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣(mài)。

　　第四，被借名人私下賣(mài)房。如果被借名人不守誠(chéng)信，偷偷將此房產(chǎn)出售，而購(gòu)房者(第三人)因基于對(duì)房產(chǎn)登記的信任，購(gòu)買(mǎi)了此房產(chǎn)。那么，真正出資的購(gòu)房人就可能無(wú)法追回此房產(chǎn)。

　　第五，過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的稅費(fèi)。即使被借名人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將被借名人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下，也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。