總結(jié)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r不難看出，對(duì)于整個(gè)行業(yè)而言，今年的形勢(shì)顯得有些“矛盾”。

　　一方面，房企業(yè)績(jī)繼續(xù)沖高，僅碧桂園一家的銷售金額就已突破4000億元，達(dá)到2017年全年總量的75%，有望再度沖高，同時(shí)房企多元化布局持續(xù)加快，農(nóng)業(yè)、汽車等與房地產(chǎn)行業(yè)相去甚遠(yuǎn)的領(lǐng)域，也已有房企開拓布局。但另一方面，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策持續(xù)收緊，房企融資難度逐步提高，部分企業(yè)高負(fù)債壓力也在加大。那么，上半年的樓市都有哪些看點(diǎn)呢?

　　動(dòng)向一

　　調(diào)控持續(xù)加碼

　　在“房住不炒”的引領(lǐng)之下，進(jìn)入2018年，樓市調(diào)控并未放松，部分熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策持續(xù)加碼。

　　根據(jù)公開報(bào)道，今年“五一”前后，住建部就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問題約談了西安、海口等12個(gè)城市，在約談成都、太原時(shí)，住建部負(fù)責(zé)人指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。到了6月底，住建部等七部委聯(lián)合發(fā)文，決定在國(guó)內(nèi)30個(gè)城市開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。

　　今年以來，各地樓市調(diào)控政策已達(dá)上百次，呈現(xiàn)出向三四線城市擴(kuò)展的趨勢(shì)。今年6月，湖北宜昌、江蘇徐州宣布開啟限售政策。而海南在4月22日加碼調(diào)控政策，實(shí)行“全域限購(gòu)”，即便落戶海南也要連續(xù)兩年的社保才可購(gòu)房，堪稱“史上最嚴(yán)調(diào)控”。

　　和去年調(diào)控手段集中在限購(gòu)、限貸、限售、限簽等方面不同，今年樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了細(xì)化和創(chuàng)新的舉措。例如上海、南京等城市的部分樓盤采取購(gòu)房搖號(hào)的方式。而西安、長(zhǎng)沙、杭州三座城市則先后出臺(tái)新規(guī)，對(duì)企事業(yè)單位購(gòu)買商品住宅進(jìn)行限制。

　　與此同時(shí)一些城市開始逐步探索建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，并出臺(tái)政策。6月5日，深圳公布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(征求意見稿)》，這份意見稿提出，在今后深圳的住房供應(yīng)體系內(nèi)，人才房、安居房、公租房比重將大大增加，占新增住房供應(yīng)總量的60%左右。

　　動(dòng)向二

　　融資收緊 房企資金鏈緊繃

　　樓市調(diào)控政策不斷收緊，對(duì)房企的直接影響在于銷售回款速度的放緩。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資41420億元，同比名義增長(zhǎng)10.2%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積7742萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.1%，土地成交價(jià)款3522億元，增長(zhǎng)16.0%。在拿地金額持續(xù)提升的同時(shí)，銷售回款速度放緩意味著房企資金鏈仍在保持緊繃狀態(tài)。

　　資金鏈緊繃由來已久，但原因不單單是房企銷售回款速度變慢。部分房企此前依靠發(fā)債緩解資金壓力，但當(dāng)融資渠道越來越窄，已有多家房企發(fā)債中止。

　　在監(jiān)管方面，6月下旬，國(guó)家審計(jì)署、央行、發(fā)改委等多部門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了發(fā)聲，央行在6月22日發(fā)布的《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2018)》指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)，但部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大。報(bào)告提出應(yīng)當(dāng)繼續(xù)落實(shí)“因城施策”住房金融宏觀審慎管理政策。

　　地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞在一篇分析文章中提出，融資難、資金緊缺是所有房企面臨的最大問題，對(duì)房企中長(zhǎng)期投資力度有制約作用，也加劇了房企間布局的分化。

　　當(dāng)前，貨幣政策穩(wěn)健中性的主基調(diào)并未發(fā)生改變，但4月和6月央行的兩次定向降準(zhǔn)，對(duì)市場(chǎng)壓力起到了一定的緩解作用。“總體而言，6月降準(zhǔn)釋放7000億資金，肯定能緩解去年底至今的全國(guó)性資金緊張狀況”，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，目前看來短期內(nèi)加息可能不大，房貸利率上漲趨勢(shì)或?qū)⑼Ｖ埂?/p>

　　而對(duì)于今年下半年的展望，克而瑞分析指出，由于中小房企融資短板顯著，將感受到更為強(qiáng)烈的資金周轉(zhuǎn)壓力，或?qū)⒔吡嚎s項(xiàng)目開發(fā)周期，使出各種營(yíng)銷手段以搶業(yè)績(jī)、搶回款。

　　動(dòng)向三

　　業(yè)績(jī)分化強(qiáng)者愈強(qiáng)

　　根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2018年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，截至6月底，已有7家房企累計(jì)銷售流量金額突破1000億元，25家房企銷售金額累計(jì)達(dá)到500億元，預(yù)計(jì)全年千億房企數(shù)量將有30家以上。

　　碧桂園、恒大、萬(wàn)科三家龍頭企業(yè)銷售額始終遙遙領(lǐng)先。其中碧桂園上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售流量金額4124.8億元，與2017年上半年累計(jì)業(yè)績(jī)相比增長(zhǎng)了約45.13%，并實(shí)現(xiàn)去年全年業(yè)績(jī)的約75%。恒大、萬(wàn)科兩家房企的業(yè)績(jī)?cè)龇鶝]有碧桂園高，但截至6月底均已突破3000億元。

　　除“碧恒萬(wàn)”三家外，保利、融創(chuàng)、綠地、中海也已跨過千億陣營(yíng)。

　　房企上半年業(yè)績(jī)猛增得益于第二季度銷售大幅上漲。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在納入統(tǒng)計(jì)的TOP100房企中，6月銷售金額總計(jì)為11094億元，環(huán)比增長(zhǎng)34.7%，是今年上半年房企業(yè)績(jī)最高的月份，與去年同期相比亦增長(zhǎng)45%以上。此外，6月單月銷售金額超過百億元的房企也達(dá)到37家。

　　對(duì)于此現(xiàn)象，克而瑞地產(chǎn)研究分析認(rèn)為，這主要是多個(gè)城市在房屋預(yù)售許可證管控方面有所放松，而在調(diào)控繼續(xù)保持嚴(yán)格的基礎(chǔ)上，房企面臨巨大資金壓力，高周轉(zhuǎn)和降價(jià)加推加速推售意愿有所增強(qiáng)，因而需要通過以價(jià)換量來實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)規(guī)模的增長(zhǎng)。

　　企業(yè)分化格局也在持續(xù)。今年上半年房企業(yè)績(jī)TOP20和TOP50梯隊(duì)門檻提升幅度最高，達(dá)50%?？硕痤A(yù)計(jì)，未來銷售榜百?gòu)?qiáng)之后的房企，受行業(yè)格局分化的影響將會(huì)更為顯著。

　　動(dòng)向四

　　跨界運(yùn)營(yíng)有質(zhì)的突破

　　“40年前我種田，40年后我還是回去種田”，這是楊國(guó)強(qiáng)在今年年初碧桂園集團(tuán)年度工作會(huì)議上講的話。從去年至今，楊國(guó)強(qiáng)曾不止一次在公開場(chǎng)合提及自己的農(nóng)民出身和投身農(nóng)業(yè)的愿望。與此同時(shí)，碧桂園也開啟了整縣幫扶、產(chǎn)業(yè)扶貧等多個(gè)項(xiàng)目，在鄉(xiāng)村振興的道路上越走越遠(yuǎn)。

　　今年6月，碧桂園農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新論壇暨品牌發(fā)布會(huì)，正式宣布進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，希望借此幫助農(nóng)民增收，促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展。“四十年前我是一個(gè)農(nóng)民，因?yàn)楦母镩_放，我成了第一代農(nóng)民工，一步步走到今天。碧桂園現(xiàn)在有能力了，有責(zé)任做更多事情”，在這場(chǎng)發(fā)布會(huì)上，楊國(guó)強(qiáng)闡述了自己做農(nóng)業(yè)的初衷。

　　對(duì)于在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面如何深入運(yùn)營(yíng)，楊國(guó)強(qiáng)表示，他很清楚農(nóng)業(yè)發(fā)展靠的不僅僅是“投錢”，還有科學(xué)和人才。因此碧桂園還與多家合作單位簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，希望凝聚各界的共識(shí)與合力開展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

　　碧桂園進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，反映出在當(dāng)前形勢(shì)下房企們多元化運(yùn)營(yíng)的進(jìn)一步擴(kuò)展。在地產(chǎn)領(lǐng)域，房企前幾年就已開始涉足長(zhǎng)租公寓、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)、特色小鎮(zhèn)等項(xiàng)目，如今一些規(guī)模房企的觸角，也在伸向更廣闊的經(jīng)營(yíng)范疇，進(jìn)行跨界運(yùn)營(yíng)。

　　在這一方面，恒大的涉足范圍更加廣闊，廣為人知的已有恒大糧油、恒大金融、恒大健康等多個(gè)品牌。就6月25日，恒大發(fā)布公告稱，集團(tuán)旗下恒大健康以67.467億港元收購(gòu)香港時(shí)穎公司100%股份，獲得45%的Smart King公司股份，借此恒大健康通過時(shí)穎公司持有Faraday Future(下稱FF)45%的股權(quán)，正式入主FF，進(jìn)入新能源汽車領(lǐng)域。

　　恒大入主FF進(jìn)軍汽車領(lǐng)域并不是一時(shí)腦熱。該企業(yè)2017年報(bào)中提出積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，逐漸形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。因此是有跡可循的。受入主FF影響，恒大健康股票在信息披露的第二天上漲66.16%，市值提升263.5億美元，收購(gòu)后立刻收回了本金，實(shí)現(xiàn)了進(jìn)軍高科技企業(yè)的良好開局。