“海上第一塊”：土地批租加速舊改

　　■ 原斜三基地如今的俯瞰圖 蔡維帥 攝

　　20世紀(jì)90年代初，黃浦區(qū)(原盧灣區(qū))大膽創(chuàng)新，首開(kāi)先河，在斜三基地積極探索土地批租形式改造舊區(qū)，走出一條不依靠財(cái)政資金、利用社會(huì)資金大規(guī)模開(kāi)展舊改的新路。

　　“斜三困境”

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至1991年，上海市危棚、簡(jiǎn)屋有365萬(wàn)平方米，加上二級(jí)舊里房屋，累計(jì)1500萬(wàn)平方米。限于財(cái)力，“六五”(1981-1985)、“七五”(1986-1990)期間，全市每年只能拆除危棚簡(jiǎn)屋和二級(jí)舊里15萬(wàn)平方米，如按此每年拆除數(shù)推算，全市需花費(fèi)近百年時(shí)間，才能完成危棚簡(jiǎn)屋和二級(jí)舊里改造的任務(wù)。

　　當(dāng)年的斜三基地舊改項(xiàng)目，就面臨缺少資金的困境。

　　斜三基地位于黃浦區(qū)(原盧灣區(qū))打浦橋以西、瑞金南路以東、盧灣中學(xué)以北的區(qū)域。這里是人口密集、環(huán)境惡劣、污染嚴(yán)重的棚戶(hù)區(qū)，居住環(huán)境極差，居民要求改造的呼聲非常強(qiáng)烈，被市政府列為“七五”期間23片舊區(qū)改造基地之一。

　　但改造困難重重：1000多戶(hù)居民要?jiǎng)舆w安置，20多家工廠和商店要搬遷，周?chē)沫h(huán)境要改造，臭水浜要填埋，道路要拓寬，這一切都需要錢(qián)。僅以安置一戶(hù)居民一套商品住宅10萬(wàn)元左右計(jì)算，動(dòng)遷費(fèi)就要1億元左右，靠地區(qū)財(cái)力短期內(nèi)根本不可能實(shí)施改造。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的財(cái)政體制主要是市一級(jí)財(cái)政，區(qū)一級(jí)還是采用定基數(shù)超額分成的辦法，財(cái)力十分薄弱，再加上區(qū)級(jí)財(cái)政的基礎(chǔ)是吃飯財(cái)政，搞大的建設(shè)項(xiàng)目是不可能的。

　　有法可依

　　幸運(yùn)的是，伴隨法治進(jìn)步，破解“斜三困境”有法可依。

　　1987年，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，上海市在國(guó)內(nèi)率先發(fā)布了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》，并在1988年完成了6個(gè)配套的實(shí)施細(xì)則和兩塊用地的招標(biāo)試點(diǎn)工作。

　　1988年4月，全國(guó)人大通過(guò)了《憲法修正案》，在有關(guān)土地的條文中，增加了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的內(nèi)容。同年12月，《中華人民共和國(guó)土地管理法》也做了相應(yīng)的修改，規(guī)定“國(guó)家土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。這樣，土地有償使用制度改革有法可依。

　　1990年，國(guó)務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》，為上海土地使用制度改革的深化進(jìn)一步提供了法律依據(jù)。

　　“海上第一塊”

　　當(dāng)時(shí)，上海的僑匯房很緊張，華僑買(mǎi)不到好的房子。市里允許各區(qū)建造一批僑匯房，這給改造斜三基地上的危棚簡(jiǎn)屋帶來(lái)一絲希望。黃浦區(qū)(原盧灣區(qū))政府幾經(jīng)周折，找到香港中國(guó)海外發(fā)展有限公司，幾經(jīng)談判，最終于1992年1月通過(guò)土地批租，由香港中國(guó)海外發(fā)展有限公司出資2300萬(wàn)美元受讓了這一地塊，開(kāi)了改革開(kāi)放以來(lái)吸引外資進(jìn)行舊區(qū)改造的先河，被譽(yù)為“海上第一塊”。

　　斜三基地動(dòng)遷工作自1992年3月正式啟動(dòng)，平均每戶(hù)約6萬(wàn)元左右，總共用了8000多萬(wàn)元人民幣，完成了居民的動(dòng)遷安置工作。1992年9月，全市第一塊毛地批租土地交到了開(kāi)發(fā)商的手中。

　　原盧灣區(qū)打浦橋斜三地塊，如今赫然聳立著4幢雋秀挺拔的31層大廈，這就是現(xiàn)在的海華花園。海華花園自1992年10月底開(kāi)工，僅花了18個(gè)月就結(jié)構(gòu)封頂，1994年底基本竣工，竣工后的外銷(xiāo)商品住宅銷(xiāo)售也很搶手。利用出讓金，區(qū)政府在安置居民和工廠企業(yè)的同時(shí)，將斜土路上的棚戶(hù)“孤島”改造為街心花園，將徐家匯路由13米拓寬至50米，由6條機(jī)動(dòng)車(chē)道、2條非機(jī)動(dòng)車(chē)道和3條綠化分隔帶組成，成為上海南部連接南浦大橋與肇嘉浜路的主干道，極大地改善了城市交通和環(huán)境。1995年9月21日，這條路在海華花園建成后不久竣工通車(chē)。此外，海華花園被評(píng)為1995年度上海市“白玉蘭”優(yōu)質(zhì)建筑工程小區(qū)，榮獲1995年度上海市優(yōu)質(zhì)樣板工程獎(jiǎng)。海華花園的華麗閣榮獲1995年度全國(guó)建筑業(yè)最高獎(jiǎng)——魯班獎(jiǎng)。海華花園并被推薦參加聯(lián)合國(guó)第二次人類(lèi)居住大會(huì)展覽。

　　全市推廣

　　斜三基地的批租成功，使大規(guī)模的舊區(qū)改造從希望變成了現(xiàn)實(shí)，探索出了一條運(yùn)用土地批租形式，利用中心城區(qū)土地級(jí)差優(yōu)勢(shì)，改造危、棚、簡(jiǎn)屋和“三廢”工廠的新路子，實(shí)現(xiàn)了城區(qū)改變面貌、居民改善居住條件、開(kāi)發(fā)商獲得投資回報(bào)的多方“共贏”局面。

　　自1992年斜三基地后，土地批租在上海各區(qū)全面展開(kāi)，比如黃浦區(qū)(原老黃浦區(qū))北京東路71號(hào)街坊、普陀區(qū)長(zhǎng)壽路、原閘北區(qū)天目西路、靜安區(qū)永源浜等危棚簡(jiǎn)屋集中地塊，通過(guò)土地批租進(jìn)行改造，而且大部分地塊都實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年批租、當(dāng)年動(dòng)遷、當(dāng)年開(kāi)工。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅1992年和1993年兩年，上海共批租459幅土地，其中市區(qū)227幅，涉及舊區(qū)改造的147幅，拆除舊房185萬(wàn)多平方米，其中危房、棚戶(hù)、簡(jiǎn)屋85.4萬(wàn)平方米，占拆除總量的46.2%。土地批租使得舊區(qū)改造的進(jìn)程明顯加快，成為上海城市建設(shè)史上的一個(gè)重大突破。 首席記者 姚麗萍