“海上第一塊”：土地批租加速舊改

　　■ 原斜三基地如今的俯瞰圖 蔡維帥 攝

　　20世紀(jì)90年代初，黃浦區(qū)(原盧灣區(qū))大膽創(chuàng)新，首開先河，在斜三基地積極探索土地批租形式改造舊區(qū)，走出一條不依靠財政資金、利用社會資金大規(guī)模開展舊改的新路。

　　“斜三困境”

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至1991年，上海市危棚、簡屋有365萬平方米，加上二級舊里房屋，累計1500萬平方米。限于財力，“六五”(1981-1985)、“七五”(1986-1990)期間，全市每年只能拆除危棚簡屋和二級舊里15萬平方米，如按此每年拆除數(shù)推算，全市需花費近百年時間，才能完成危棚簡屋和二級舊里改造的任務(wù)。

　　當(dāng)年的斜三基地舊改項目，就面臨缺少資金的困境。

　　斜三基地位于黃浦區(qū)(原盧灣區(qū))打浦橋以西、瑞金南路以東、盧灣中學(xué)以北的區(qū)域。這里是人口密集、環(huán)境惡劣、污染嚴(yán)重的棚戶區(qū)，居住環(huán)境極差，居民要求改造的呼聲非常強(qiáng)烈，被市政府列為“七五”期間23片舊區(qū)改造基地之一。

　　但改造困難重重：1000多戶居民要動遷安置，20多家工廠和商店要搬遷，周圍的環(huán)境要改造，臭水浜要填埋，道路要拓寬，這一切都需要錢。僅以安置一戶居民一套商品住宅10萬元左右計算，動遷費就要1億元左右，靠地區(qū)財力短期內(nèi)根本不可能實施改造。因為當(dāng)時的財政體制主要是市一級財政，區(qū)一級還是采用定基數(shù)超額分成的辦法，財力十分薄弱，再加上區(qū)級財政的基礎(chǔ)是吃飯財政，搞大的建設(shè)項目是不可能的。

　　有法可依

　　幸運的是，伴隨法治進(jìn)步，破解“斜三困境”有法可依。

　　1987年，經(jīng)國務(wù)院同意，上海市在國內(nèi)率先發(fā)布了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》，并在1988年完成了6個配套的實施細(xì)則和兩塊用地的招標(biāo)試點工作。

　　1988年4月，全國人大通過了《憲法修正案》，在有關(guān)土地的條文中，增加了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的內(nèi)容。同年12月，《中華人民共和國土地管理法》也做了相應(yīng)的修改，規(guī)定“國家土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。這樣，土地有償使用制度改革有法可依。

　　1990年，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》，為上海土地使用制度改革的深化進(jìn)一步提供了法律依據(jù)。

　　“海上第一塊”

　　當(dāng)時，上海的僑匯房很緊張，華僑買不到好的房子。市里允許各區(qū)建造一批僑匯房，這給改造斜三基地上的危棚簡屋帶來一絲希望。黃浦區(qū)(原盧灣區(qū))政府幾經(jīng)周折，找到香港中國海外發(fā)展有限公司，幾經(jīng)談判，最終于1992年1月通過土地批租，由香港中國海外發(fā)展有限公司出資2300萬美元受讓了這一地塊，開了改革開放以來吸引外資進(jìn)行舊區(qū)改造的先河，被譽為“海上第一塊”。

　　斜三基地動遷工作自1992年3月正式啟動，平均每戶約6萬元左右，總共用了8000多萬元人民幣，完成了居民的動遷安置工作。1992年9月，全市第一塊毛地批租土地交到了開發(fā)商的手中。

　　原盧灣區(qū)打浦橋斜三地塊，如今赫然聳立著4幢雋秀挺拔的31層大廈，這就是現(xiàn)在的海華花園。海華花園自1992年10月底開工，僅花了18個月就結(jié)構(gòu)封頂，1994年底基本竣工，竣工后的外銷商品住宅銷售也很搶手。利用出讓金，區(qū)政府在安置居民和工廠企業(yè)的同時，將斜土路上的棚戶“孤島”改造為街心花園，將徐家匯路由13米拓寬至50米，由6條機(jī)動車道、2條非機(jī)動車道和3條綠化分隔帶組成，成為上海南部連接南浦大橋與肇嘉浜路的主干道，極大地改善了城市交通和環(huán)境。1995年9月21日，這條路在海華花園建成后不久竣工通車。此外，海華花園被評為1995年度上海市“白玉蘭”優(yōu)質(zhì)建筑工程小區(qū)，榮獲1995年度上海市優(yōu)質(zhì)樣板工程獎。海華花園的華麗閣榮獲1995年度全國建筑業(yè)最高獎——魯班獎。海華花園并被推薦參加聯(lián)合國第二次人類居住大會展覽。

　　全市推廣

　　斜三基地的批租成功，使大規(guī)模的舊區(qū)改造從希望變成了現(xiàn)實，探索出了一條運用土地批租形式，利用中心城區(qū)土地級差優(yōu)勢，改造危、棚、簡屋和“三廢”工廠的新路子，實現(xiàn)了城區(qū)改變面貌、居民改善居住條件、開發(fā)商獲得投資回報的多方“共贏”局面。

　　自1992年斜三基地后，土地批租在上海各區(qū)全面展開，比如黃浦區(qū)(原老黃浦區(qū))北京東路71號街坊、普陀區(qū)長壽路、原閘北區(qū)天目西路、靜安區(qū)永源浜等危棚簡屋集中地塊，通過土地批租進(jìn)行改造，而且大部分地塊都實現(xiàn)了當(dāng)年批租、當(dāng)年動遷、當(dāng)年開工。據(jù)統(tǒng)計，僅1992年和1993年兩年，上海共批租459幅土地，其中市區(qū)227幅，涉及舊區(qū)改造的147幅，拆除舊房185萬多平方米，其中危房、棚戶、簡屋85.4萬平方米，占拆除總量的46.2%。土地批租使得舊區(qū)改造的進(jìn)程明顯加快，成為上海城市建設(shè)史上的一個重大突破。 首席記者 姚麗萍