2018年上半年，廣州寫字樓市場成交大熱。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，截至6月20日，上半年成交量達(dá)29萬平方米，處于歷史第二高位；與此同時(shí)，寫字樓供應(yīng)量為31萬平方米。成交量逼近供應(yīng)量，在廣州中心城區(qū)，甚至出現(xiàn)了寫字樓市場供不應(yīng)求的局面。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)融城的利好帶動了廣州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，寫字樓成交因此而受惠。

　　寫字樓大宗交易頻繁

　　外圍區(qū)無論是供應(yīng)量還是成交量，都占據(jù)了重頭。今年上半年，廣州寫字樓的供應(yīng)量31萬平方米全部都在外圍區(qū)，中心城區(qū)供應(yīng)量為零；而成交亦有23萬平方米在外圍區(qū)。

　　值得注意的是，寫字樓大宗交易頻繁成為上半年的亮點(diǎn)。去年以來寫字樓整層、數(shù)層甚至整棟的大宗交易頻現(xiàn)，除珠江新城、金融城及琶洲核心板塊，臨港CBD、萬博等板塊亦開始陸續(xù)有大宗交易呈現(xiàn)。企業(yè)客戶主要以IT科技、互聯(lián)網(wǎng)、金融投資、基建能源等行業(yè)為主，基本以自用為主，投資為輔。

　　今年上半年，廣州寫字樓成交過億元的大單有12宗，總金額達(dá)49.7億元，超越了去年全年的統(tǒng)計(jì)總額；其中，成交面積和總金額最高的是祈福集團(tuán)大廈。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，企業(yè)購置廣州辦公物業(yè)的需求在不斷增加，從而帶動了寫字樓市場交易量的大幅增長。

　　為了打造“區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)中心”，今年2月，廣州市政府常務(wù)會議審議通過了《廣州市促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展暫行辦法》，對新引進(jìn)的總部企業(yè)，最高給予連續(xù)3年每年5000萬元獎勵；對無住房的總部企業(yè)人才，或每人每月發(fā)放1000元租房補(bǔ)貼。

　　此外，廣州各區(qū)紛紛出臺招商引資政策，用于扶持產(chǎn)業(yè)和吸引企業(yè)人才進(jìn)駐。光是去年，新注冊企業(yè)就有20.7萬家，增長率達(dá)到45.8%。

　　政府重金獎勵企業(yè)總部落戶，提升了廣州的吸引力，上半年，華潤粵港澳大灣區(qū)總部落戶黃埔，阿里云創(chuàng)新中心落戶荔灣等，都是行業(yè)大事件?？偛拷?jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動中小企業(yè)形成聚集，毫無疑問也增加了區(qū)域辦公的需求，寫字樓物業(yè)的熱門與之相關(guān)。

　　寫字樓供應(yīng)不足

　　寫字樓成交雖熱，供應(yīng)量的短板卻在逐步顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，雖然去年半年度，廣州寫字樓的供應(yīng)量增加到了40萬平方米，但是在建項(xiàng)目開發(fā)總體進(jìn)度較慢，供應(yīng)后勁不足。

　　2018年，廣州核心板塊已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，目前寫字樓可售貨量不多，除了黃埔港CBD可售貨量全是占比達(dá)到14.7%以外，其他板塊均不足5%。

　　從長線來看，寫字樓供應(yīng)不足或?qū)⒊蔀槌B(tài)。近年來，廣州商業(yè)地塊多采取定向出讓的方式，為落實(shí)企業(yè)的投資運(yùn)營，商業(yè)地塊配備了高自持比例的要求，真正進(jìn)入買賣市場的規(guī)模則有限。

　　以琶洲為例，作為近幾年商業(yè)地塊供應(yīng)的主力區(qū)域，預(yù)期可為市場帶來173萬平方米的全新寫字樓。然而，琶洲出讓的商業(yè)地塊均要求自持70%，未來預(yù)期可售的寫字樓僅不到52萬平方米，不到整體供應(yīng)的三分之一。從2015年至2017年，琶洲寫字樓建筑面積最大的是復(fù)星南方總部，為20.65萬平方米，而可售面積僅為6.2萬平方米。

　　一手交易供不應(yīng)求或成常態(tài)

　　產(chǎn)業(yè)融城的戰(zhàn)略規(guī)劃推動了廣州營商環(huán)境的改善，企業(yè)落戶激增，廣州寫字樓需求也相應(yīng)擴(kuò)大。但目前，廣州寫字樓市場的供應(yīng)主要集中在外圍，中心區(qū)寫字樓供應(yīng)短缺，僅有少量一手在售，而今年多個(gè)新落成的寫字樓延遲至2019年交付使用，導(dǎo)致新企業(yè)落戶只能以租賃為主。即便是租賃，部分商業(yè)地塊也設(shè)有物業(yè)租賃條件。

　　從租賃市場也可以看出一些端倪。租賃市場，2018年廣州主力板塊如珠江新城、琶洲，寫字樓租金全線上升，空置率下降，承接力增強(qiáng)。

　　外圍區(qū)作為廣州高新產(chǎn)業(yè)布局的重點(diǎn)區(qū)域，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)突出，企業(yè)自用、自營的物業(yè)需求規(guī)模也較大，因此，新增的寫字樓多為內(nèi)部消化，僅有少部分可以進(jìn)入市場銷售。從近3年廣州商服用地供應(yīng)情況來看，招商引資占比逐年升高，到2017年已達(dá)到90%，而無定向占比逐年下降，已降至10%。也就是說，廣州無定向供應(yīng)的商服用地僅占比一成。

　　南方日報(bào)記者 許蕾