“地下車(chē)庫(kù)里面的停車(chē)位在2015年前后都賣(mài)給業(yè)主了。照理說(shuō)，車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)就都是業(yè)主的，可是，物業(yè)公司卻沿著消防通道加了一行停車(chē)位出租。”浦東新區(qū)洋涇街道盛世年華小區(qū)的業(yè)主胡女士說(shuō)，她每次開(kāi)車(chē)出來(lái)，右拐彎時(shí)，視線總會(huì)被“加塞”車(chē)位上的車(chē)擋住，很危險(xiǎn)。

　　不僅地下車(chē)庫(kù)的消防通道上塞了車(chē)子，連開(kāi)發(fā)商宣稱的“人車(chē)分流”小區(qū)的路面上，都停滿了車(chē)。6月23日下午，記者在盛世年華小區(qū)看到，從羽山路大門(mén)進(jìn)去，一路上密密麻麻都停了車(chē)，很多業(yè)主自己設(shè)置路障，阻止車(chē)輛停到自己的樓門(mén)口。

　　記者從小區(qū)物業(yè)公司了解到，目前小區(qū)實(shí)有車(chē)輛為1371輛，地下車(chē)庫(kù)只有840個(gè)車(chē)位，地面規(guī)劃的訪客車(chē)位為59個(gè)。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們這么做，是為了解決業(yè)主的停車(chē)問(wèn)題。

　　上海市君悅律師事務(wù)所合伙人劉炘律師認(rèn)為，業(yè)主買(mǎi)下地下車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，就包括車(chē)位和公攤面積。物業(yè)公司再在通道上“加塞”，屬于侵權(quán)行為。在人車(chē)分流的小區(qū)路面停車(chē)，也需要經(jīng)小區(qū)三分二以上業(yè)主同意。

　　地下車(chē)庫(kù)加車(chē)位惹惱業(yè)主

　　跟大多數(shù)業(yè)主一樣，胡女士在盛世年華小區(qū)住了十多年，是小區(qū)里的第一批業(yè)主。“我們的車(chē)子一直停在地下車(chē)庫(kù)里，十來(lái)年了，到2015年的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商要出售這些車(chē)位。賣(mài)車(chē)位的人說(shuō)，如果不買(mǎi)下來(lái)，我們租賃的車(chē)位如果被別人買(mǎi)走了，車(chē)都沒(méi)地方停呢。”停車(chē)是剛需，很多業(yè)主只好花錢(qián)把車(chē)位買(mǎi)下。

　　胡女士說(shuō)，當(dāng)時(shí)她本不想買(mǎi)車(chē)位，因?yàn)樾^(qū)的環(huán)境不再像她剛住進(jìn)來(lái)那些年一樣好。她想換到更好的小區(qū)里去。但是朋友們告訴她，要賣(mài)房子，最好還是要把車(chē)庫(kù)位買(mǎi)下來(lái)。沒(méi)有車(chē)位，以后房子都不好賣(mài)呢。有車(chē)位的房子，價(jià)格肯定比沒(méi)有車(chē)位的高。

　　小區(qū)有1547戶，而地下車(chē)位只有840個(gè)，屬于稀缺資源。于是，胡女士就買(mǎi)下了地下車(chē)庫(kù)一個(gè)車(chē)位的產(chǎn)權(quán)。“加上稅費(fèi)，一個(gè)車(chē)位大概二十八九萬(wàn)，三十萬(wàn)不到的樣子。”

　　雖然車(chē)位的產(chǎn)權(quán)買(mǎi)下來(lái)了，胡女士說(shuō)，一個(gè)車(chē)位還要每年交物業(yè)公司1200元的管理費(fèi)。

　　“車(chē)庫(kù)車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于我們購(gòu)買(mǎi)人的了，照理說(shuō)，車(chē)庫(kù)內(nèi)的公攤面積也是我們的?？墒牵飿I(yè)公司卻在緊貼著車(chē)位的消防通道一側(cè)，又增加了26個(gè)臨時(shí)停車(chē)位，以400元一個(gè)月的價(jià)格租出去。”胡女士說(shuō)，這個(gè)做法讓他們很難接受。

　　本來(lái)沒(méi)有停車(chē)卡，其他車(chē)輛是進(jìn)不來(lái)的。但現(xiàn)在，租用臨時(shí)車(chē)位的人，物業(yè)公司也給他們發(fā)卡。這是不是侵犯了我們購(gòu)買(mǎi)車(chē)位業(yè)主的權(quán)益呢?胡女士說(shuō)，她的車(chē)子從車(chē)位出來(lái)，右拐彎進(jìn)入過(guò)道時(shí)，這個(gè)臨時(shí)車(chē)位上的車(chē)，總是擋住她的視線，有幾次差點(diǎn)擦碰到其他車(chē)輛。

　　業(yè)主肖先生告訴記者，因?yàn)橄嗤脑?，他和他的鄰居都發(fā)生過(guò)車(chē)輛刮擦事故。

　　昔日“人車(chē)分流”蕩然無(wú)存

　　肖先生告訴記者，他當(dāng)初買(mǎi)盛世年華小區(qū)的房子，是因?yàn)橄矚g小區(qū)的環(huán)境。“人車(chē)分流，綠化很美，小區(qū)中間有個(gè)很大的湖。周邊小區(qū)賣(mài)8000元，這個(gè)小區(qū)賣(mài)12000元。但是我們還是覺(jué)得值。”

　　翻開(kāi)當(dāng)年的樓書(shū)，首頁(yè)“盛世品質(zhì)，行者無(wú)疆”下面就列舉了這個(gè)樓盤(pán)在2003-2004年間的15項(xiàng)榮譽(yù)，可見(jiàn)當(dāng)年該樓盤(pán)炙手可熱。至今在洋涇板塊的二手房銷(xiāo)售市場(chǎng)上，盛世年華小區(qū)還在沿用“人車(chē)分流”的概念。

　　胡女士指著朝向羽山路大門(mén)兩側(cè)的車(chē)輛出入口告訴記者，按照規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)只有59個(gè)訪客車(chē)位，其余車(chē)輛都從大門(mén)外這兩個(gè)出入口進(jìn)出，不開(kāi)進(jìn)小區(qū)的。

　　“我住進(jìn)來(lái)開(kāi)始兩年，偶爾也有車(chē)子不守規(guī)矩，開(kāi)進(jìn)小區(qū)，隨便停在路邊上。物業(yè)公司就在車(chē)上面貼白紙，車(chē)主要清理掉這些白紙，都會(huì)耗費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間。”胡女士回憶說(shuō)，那時(shí)候，他們都很支持物業(yè)公司的工作，覺(jué)得物業(yè)公司做得對(duì)。久而久之，車(chē)輛就不再停在小區(qū)的道路上了。“附近小區(qū)的人，晚飯后都喜歡到我們小區(qū)里來(lái)散步，把我們小區(qū)當(dāng)公園。當(dāng)時(shí)我們說(shuō)家住盛世年華，很有面子。”

　　然而，6月23日下午，記者在盛世年華小區(qū)看到的卻是另外一番景象：從進(jìn)大門(mén)起，道路兩側(cè)都停滿了車(chē)輛。有些車(chē)輛斜斜地停在路肩上。湖邊的一些較寬闊的場(chǎng)地上，也都停滿了車(chē)子。

　　“為了找車(chē)位，有些車(chē)子在小區(qū)里兜好幾圈，直接從路基比較軟的景觀道上開(kāi)過(guò)去。造成路面沉降。景觀道路上的小橋都不具備行車(chē)能力，但是，現(xiàn)在車(chē)輛都這么開(kāi)。”胡女士憂心忡忡的說(shuō)。

　　在很多樓的進(jìn)出路口，都零星的擺放著一些路障，有花盆，有攔車(chē)樁，也有很重的鐵框架，還有直接用車(chē)輛塞住出入口的。胡女士說(shuō)，這都是業(yè)主們的自發(fā)行為。“誰(shuí)都不愿意自己樓前停滿車(chē)子，于是就想辦法阻攔車(chē)輛進(jìn)入。一些業(yè)主還眾籌買(mǎi)路障。”

　　肖先生說(shuō)，這些奇形怪狀的路障，擺放得雜亂無(wú)章，影響了小區(qū)的環(huán)境。“這么高品質(zhì)的小區(qū)，現(xiàn)在弄成了這個(gè)樣子，真讓人難以接受。”

　　一位業(yè)主還提到，由于小區(qū)路面停車(chē)費(fèi)僅5元一天，物業(yè)對(duì)外來(lái)車(chē)輛又放任不管，導(dǎo)致周邊上班族很多車(chē)輛都將車(chē)停在小區(qū)，以致小區(qū)白天車(chē)滿為患。而這些上班族的車(chē)常有較晚駛離的，更使得一些小區(qū)業(yè)主下班回家無(wú)處停車(chē)。

　　[各方說(shuō)法·物業(yè)公司]

　　停車(chē)位缺口大，希望業(yè)主理性

　　記者了解到，在物業(yè)公司做的一份“停車(chē)管理方案”上，物業(yè)公司也曾為這個(gè)小區(qū)1371輛車(chē)的停車(chē)問(wèn)題動(dòng)了不少腦筋：地下車(chē)位840個(gè)，臨時(shí)車(chē)位26個(gè)，解決了866輛。這26個(gè)臨時(shí)車(chē)位，成了購(gòu)買(mǎi)車(chē)位業(yè)主們爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。地面上必須消化505輛，去掉59個(gè)規(guī)劃中的訪客車(chē)位，還有446輛。

　　于是，物業(yè)在小區(qū)的環(huán)形道路上劃線增加91個(gè)車(chē)位，小區(qū)南門(mén)崗附近增加20個(gè)車(chē)位，門(mén)外便利酒店門(mén)口增加30個(gè)車(chē)位，對(duì)面源深體育中心有償提供150個(gè)車(chē)位，但是還存在一些缺口。

　　胡女士說(shuō)，按照物業(yè)的這個(gè)計(jì)劃，在小區(qū)地面上規(guī)劃外停車(chē)111(91+20)輛，問(wèn)題不大，但是實(shí)際停車(chē)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)數(shù)字。“小區(qū)的志愿者們?cè)?jīng)一連多天在晚上統(tǒng)計(jì)小區(qū)路面車(chē)輛，都在400輛左右。所以，小區(qū)里被塞得水泄不通，早晚堵車(chē)成為常態(tài)。”

　　物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴晨報(bào)記者，他們?cè)诘叵萝?chē)庫(kù)設(shè)置臨時(shí)車(chē)位，以及在地面停車(chē)，已經(jīng)得到前一屆業(yè)委會(huì)許可。收來(lái)的錢(qián)也是用于補(bǔ)貼購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主。前兩年，他們都補(bǔ)貼了，今年由于沒(méi)有業(yè)委會(huì)，所以這筆錢(qián)暫時(shí)沒(méi)有補(bǔ)貼給業(yè)主。等到新的業(yè)委會(huì)成立了，這項(xiàng)補(bǔ)貼會(huì)繼續(xù)給買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主。

　　該負(fù)責(zé)人說(shuō)，目前小區(qū)內(nèi)的主要矛盾是地面停車(chē)問(wèn)題。由于小區(qū)停車(chē)位缺口大，他希望業(yè)主們能夠理性看待這個(gè)問(wèn)題。

　　[各方說(shuō)法·業(yè)主]

　　解決停車(chē)不能犧牲居住環(huán)境

　　業(yè)主肖先生說(shuō)，小區(qū)停車(chē)難也是實(shí)際問(wèn)題，但是這個(gè)問(wèn)題還沒(méi)有難到要犧牲業(yè)主們的利益去解決。“這個(gè)小區(qū)業(yè)主的層次還算較高的，志愿者們也就停車(chē)問(wèn)題進(jìn)行過(guò)多次深入討論，基本上形成了方案，但是沒(méi)有業(yè)委會(huì)去跟物業(yè)公司交涉。”

　　志愿者們的方案是：首先源深體育中心地下加地上，可以提供不少于200個(gè)車(chē)位，價(jià)格上還可以給盛世年華小區(qū)居民優(yōu)惠。其次是收回小區(qū)院墻外違建的洗車(chē)房，再加上便利酒店門(mén)口的停車(chē)位，可以解決50個(gè)左右的車(chē)位；再次是小區(qū)南面豆香園底下，有大量閑置車(chē)位可以利用；此外，小區(qū)南、北門(mén)周邊場(chǎng)地較大，可以開(kāi)辟臨時(shí)訪客車(chē)位20-30個(gè)。

　　對(duì)于那家違建洗車(chē)店，業(yè)主們攤開(kāi)小區(qū)規(guī)劃圖告訴記者，一開(kāi)始，洗車(chē)店只有兩間很簡(jiǎn)易的違建房子，靠近桃林路那邊?，F(xiàn)在都建成四間兩層的小樓了。小區(qū)配套的垃圾房門(mén)口長(zhǎng)期被洗車(chē)房占用，小區(qū)保潔人員無(wú)法進(jìn)入垃圾房分揀垃圾。

　　6月23日下午，業(yè)主胡女士指著這家洗車(chē)店的會(huì)客室說(shuō)，這一塊以前是停放自行車(chē)和堆放雜物的棚子，其他地方都是空地，現(xiàn)在都被洗車(chē)店見(jiàn)縫插針違建利用起來(lái)了。“小區(qū)里沒(méi)有業(yè)委會(huì)，我們的權(quán)益沒(méi)法維護(hù)。”

　　記者了解到，該小區(qū)業(yè)委會(huì)原來(lái)是9個(gè)人，今年年初，有5個(gè)人辭職了，業(yè)主們?cè)?018年1月20日把改選所需材料送到洋涇街道，但是業(yè)委會(huì)改選至今還沒(méi)有進(jìn)行。

　　[各方說(shuō)法·律師]

　　已售地下車(chē)庫(kù)不能加塞開(kāi)辟新車(chē)位

　　既然地下車(chē)庫(kù)的停車(chē)位都賣(mài)給業(yè)主了，物業(yè)公司還能“加塞”車(chē)位出租嗎?

　　上海市君悅律師事務(wù)所合伙人劉炘律師說(shuō)，業(yè)主們購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)庫(kù)的停車(chē)位，就跟購(gòu)買(mǎi)房屋一樣，包括公攤面積，都是業(yè)主花了錢(qián)的。所以，“開(kāi)發(fā)商既然把地下車(chē)庫(kù)的停車(chē)位賣(mài)給了業(yè)主，那么業(yè)主就擁有地下車(chē)庫(kù)完整的產(chǎn)權(quán)，包括通道和其他公攤面積。這個(gè)跟買(mǎi)房子是一個(gè)道理。物業(yè)公司能把你家的樓道隔出來(lái)改成房間對(duì)外出租嗎?顯然不能。所以，物業(yè)公司也不能以增加臨時(shí)車(chē)位的形式，在業(yè)主已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的車(chē)庫(kù)里‘加塞’。”

　　至于人車(chē)分流小區(qū)的地面停車(chē)問(wèn)題，劉律師說(shuō)，這是目前上海遇到的一個(gè)普遍問(wèn)題。“以前車(chē)輛沒(méi)有這么多，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃時(shí)的‘人車(chē)分流’，現(xiàn)在遇到了現(xiàn)實(shí)制約。有些小區(qū)毀綠建車(chē)位，有些人車(chē)分流小區(qū)就毀約建車(chē)位。”劉律師認(rèn)為，要改變小區(qū)公共區(qū)域的用途，方案首先需要三分二以上業(yè)主的同意，才可以實(shí)施。