近期，房地產(chǎn)調(diào)控政策邁入了一個新的階段。一方面政策普遍強調(diào)繼續(xù)抑制非理性需求，另一方面重點調(diào)節(jié)供給市場。業(yè)內(nèi)人士分析認為，樓市將進入增加“有效供給”新時期，在未來的政策變化趨勢中，不僅僅只是限購、限售、限貸這些限制性措施，很多城市將進入補庫存、增供給的新時期。

　　政策傾向“增加有效供給”

　　5月初，住建部就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題約談了成都、太原兩市政府負責人，強調(diào)要堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標不動搖、力度不放松，認真落實穩(wěn)房價、穩(wěn)租金的調(diào)控目標，有針對性地增加有效供給，大力發(fā)展中小套型普通住房，遏制投機炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。

　　5月下旬，住建部印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，再度重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松。

　　隨后，多個城市出臺了與房地產(chǎn)市場相關(guān)的中長期規(guī)劃。其中，北京市推出未來5年的住宅用地供地計劃；提出將限價房中可售住房銷售限價與評估價比值不高于85%的，收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，從供給端增加共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)模。上海發(fā)布上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，大幅增加住房土地供應規(guī)模，增加政策性支持住房及租賃住宅的土地供應。

　　中指院相關(guān)負責人分析認為，一線城市的住房供應結(jié)構(gòu)特點已經(jīng)非常明顯了。“目前北京、上海、深圳的住房供應基本體現(xiàn)為4：4：2的三分結(jié)構(gòu)。這個結(jié)構(gòu)最主要的特點就是擴大了政策性支持住房的比重以及租賃住房的比重。這種結(jié)構(gòu)上的變化，使能夠滿足中低端住房需求的房源大大擴充”。

　　該人士分析指出，“這是很重要的變化，有效供給的概念會滲透到以后各個城市的住房供給側(cè)改革當中去。從企業(yè)的層面來看，要開始關(guān)注增加有效供給后會給以后的市場業(yè)務帶來哪些變化和影響。企業(yè)對機遇的把握應適時轉(zhuǎn)移到對住房供給側(cè)改革的關(guān)注。”

　　6月12日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新“百城住宅庫存數(shù)據(jù)”顯示，截至2018年5月底，受監(jiān)測的全國100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為4482萬平方米，環(huán)比增長7.2%，同比增長15.1%。

　　“從庫存規(guī)模看，目前很多省會城市的庫存規(guī)模都出現(xiàn)了比較明顯的同比下跌，這也是此類城市近期政策調(diào)控中，明確提出積極增加供地補庫存的原因所在”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，總體上看，5月份房企推盤節(jié)奏有所加快，這有助于購房者獲得更多的選房機會。

　　市場供給“結(jié)構(gòu)性匹配”

　　中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，6月份開始，北京商品房住宅市場供應開始明顯增加。新入市的10個項目中有4個限價房項目，包括瀛海府、金樾和著、旭輝城、熙悅林語等。

　　“整體來看，6月份以內(nèi)，新入市的10個項目有望增加3000套的市場供給，這一數(shù)據(jù)也有望刷新最近數(shù)月的供應紀錄”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，限價房政策明確后，這部分項目有望加快入市，增加市場供應量。預計從6月開始，將出現(xiàn)市場供應量的井噴，短期入市房源有望超過2萬套。

　　“高端有市場、中端有支持、低端有保障的住房供應制度提出已有多年”。上述中指院相關(guān)負責人分析認為，這一輪住房供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性變化最重要的一點就是注重踐行“有效供給”與“結(jié)構(gòu)匹配”。

　　在北京，高端別墅作為稀缺型的產(chǎn)品形態(tài)，歷來是北京住宅市場的重要組成部分。近期，北京莊園、萬科觀承別墅等一批別墅型產(chǎn)品陸續(xù)入市，將高端住宅市場拉伸了一個新的高度。

　　其中，北京莊園的嚴格預約制參觀引發(fā)了業(yè)內(nèi)的持續(xù)關(guān)注。有分析人士稱，北京莊園嚴苛的參觀門檻背后，實則是頂豪別墅和高端收入階層群體兩者之間互為對標的一個產(chǎn)物。

　　近年來，隨著高端收入階層的日益發(fā)展壯大和人們對豪宅產(chǎn)品理解層次的不斷加深，這一階層開始對生活品質(zhì)提出了更高要求，并嘗試從普通別墅中走出來，不斷尋找對標世界頂級豪宅的墅居生活，以滿足不斷向上的人生狀態(tài)。

　　區(qū)域優(yōu)勢成就增長型別墅區(qū)

　　嚴躍進告訴記者，相對一季度嚴厲的預售證管控，目前部分城市確實出現(xiàn)了“開閘放水”的供應策略。另外很多房企從半年度銷售目標的角度出發(fā)，也會適當增加項目入市的機會。

　　他認為，在這樣的背景下，二季度市場供應將更有保障，產(chǎn)品形態(tài)也將更加多樣。“針對高端住宅市場而言，產(chǎn)品的分化也會進一步加劇”。尤其是在北、上、廣、深等城市，占比較多的別墅等高端住宅產(chǎn)品將迎來集中入市的機會。

　　6月初，萬科觀承別墅東方十二境園林示范區(qū)及新品觀承別墅·大家首次面世。萬科方面介紹，這是在此前觀承別墅“桃花源記”主題示范區(qū)上的延續(xù)迭代。自2013年北京萬科將首個別墅項目“觀承別墅”落地在了順義高麗營，2017年北京萬科再次選擇高麗營地塊。

　　之所以選擇高麗營板塊，首要原因是因為這里屬于中央別墅區(qū)輻射范圍之內(nèi)。在歷經(jīng)20多年發(fā)展之后，過去傳統(tǒng)意義上所指“中央別墅區(qū)”已完成了含義的外延與地理上的擴展，而高麗營板塊則成了受益者之一。

　　高麗營依托溫榆河水域，擁有“三園一湖”的優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境，又共享著中央別墅區(qū)成熟的社區(qū)配套及教育資源。北京萬科營銷中心總經(jīng)理孫然介紹說，觀承別墅區(qū)還依托“未來科學城”這一重要經(jīng)濟增長極。“北京提出未來科技創(chuàng)新中心，與政治文化國際交往中心并列。而在三城一區(qū)的規(guī)劃中，無論從發(fā)展?jié)摿€是區(qū)位屬性來看，未來科學城都將是未來15-20年驅(qū)動北京成為科技創(chuàng)新中心的增長極。”

　　北京萬科北一片區(qū)營銷總監(jiān)周楚說，“未來科學城的增長驅(qū)動、望京商務區(qū)向北延伸、中央別墅區(qū)最后的機會，三股合力催生的觀承別墅區(qū)，它的形成似乎是巧合，但巧合背后恰恰是時代的選擇和經(jīng)濟要素的強大支撐。”