5月向來是樓市傳統(tǒng)的“紅五月”，但東莞樓市卻是表現(xiàn)平平。5月初，在限價(jià)加碼的同時(shí)，受預(yù)售證審批從嚴(yán)、商品房限簽以及住建部門重申樓市限購不放松等因素影響，東莞樓市無論是供應(yīng)量還是成交量都差強(qiáng)人意，房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比回落。

　　進(jìn)入6月，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著半年業(yè)績(jī)期的到來，房企推售力度將加大，新舊項(xiàng)目將持續(xù)推新入市，在資金壓力下，各項(xiàng)目促銷力度有望加大。

　　1. 開發(fā)商“紅五月”扎堆入市

　　相比4月，東莞開發(fā)商在5月的入市積極性大大提升，各樓盤不遺余力舉辦活動(dòng)推貨、宣傳。各類創(chuàng)意暖場(chǎng)活動(dòng)、親子活動(dòng)琳瑯滿目，卓越維港、大道松山湖、石排國際公館等多個(gè)樓盤推出優(yōu)惠特價(jià)房活動(dòng)，提升人氣。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份，金地、碧桂園、萬科、卓越、中海等品牌房企積極推貨沖刺業(yè)績(jī)，市場(chǎng)供應(yīng)有所上升，集中在5月中下旬扎推入市，全市開盤量環(huán)比上月小幅增加。

　　從產(chǎn)品類型看，開發(fā)商明顯加大了商業(yè)公寓的推貨力度，V1公館、碧桂園首座和萬科金域廣場(chǎng)等單盤推貨量均有幾百套。

　　根據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，5月東莞一手住宅供應(yīng)約為43萬平方米，同比增加56%，但簽約面積同比減少16%。一手住宅簽約均價(jià)為16952元/平方米，同比微漲5%，環(huán)比4月微跌，連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比回落。自2016年9月調(diào)控后，東莞一手住宅供求量基本穩(wěn)定在35萬—45萬平方米/月，整體表現(xiàn)平淡。

　　從銷售率看，大部分住宅項(xiàng)目開盤銷售率偏低，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是因?yàn)楹芏囗?xiàng)目前期認(rèn)籌量少，同時(shí)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較高，定價(jià)居高不下，而且限購限貸限售等政策制約了需求釋放。

　　此外，據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，東莞絕大多數(shù)商業(yè)銀行首套房貸利率普遍上浮20%(即5.88%)或以上，二套房貸利率大多上浮25%—30%，廣發(fā)、華夏及光大二套房貸利率上浮40%。另外，基本上全市所有商業(yè)銀行均執(zhí)行“三價(jià)合一”政策，東莞房貸政策持續(xù)收緊。

　　2. 松山湖片區(qū)樓市炙手可熱

　　從區(qū)域來看，5月東莞濱海片區(qū)及松山湖片區(qū)成供應(yīng)主力，供應(yīng)面積合計(jì)約21萬平方米，占全市48%，臨深片區(qū)供應(yīng)相比上月明顯放量。另一方面，受到近年城區(qū)土地供應(yīng)大幅減少及缺乏全新項(xiàng)目上市的影響，城區(qū)住宅供應(yīng)明顯乏力。

　　成交方面，東部及松山湖片區(qū)成交持續(xù)放量，再次成為本月熱點(diǎn)。該區(qū)域不僅供應(yīng)持續(xù)走高，其價(jià)格相較城區(qū)及臨深片區(qū)有優(yōu)勢(shì)，因此成為成交熱點(diǎn)區(qū)域。

　　合富大數(shù)據(jù)顯示，5月成交排名前10的區(qū)域中，大嶺山鎮(zhèn)以508套位列全市簽約榜首。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，大嶺山是市區(qū)、松山湖、濱海灣新區(qū)及深圳的交匯處，地理位置優(yōu)越，近兩年樓市升溫較快。據(jù)了解，5月成交量排名前10的區(qū)域成交狀況比去年有改善，房?jī)r(jià)則漲跌參半。房?jī)r(jià)上升區(qū)域以市區(qū)周邊鎮(zhèn)街為主，下跌區(qū)域則以臨深片區(qū)為主。

　　3. 別墅難賣改善戶型受歡迎

　　產(chǎn)品方面，5月洋房成交3996套，成交比例持續(xù)保持在96%左右。別墅在政策調(diào)控下出貨艱難，比限購限貸前縮水超過一半。

　　5月全市洋房新增供應(yīng)41.37萬平方米，環(huán)比小幅回升，其中單盤供應(yīng)量較大，八成項(xiàng)目新增供應(yīng)超百套，排列前三的金地、碧桂園和星河項(xiàng)目單盤供應(yīng)均超300套。品牌房企沖刺力度加大，洋房成交43.6萬平方米，環(huán)比、同比大幅上升，單盤成交量過百套的項(xiàng)目數(shù)量環(huán)比翻倍，增加至13個(gè)。

　　受政策影響，東莞市場(chǎng)144平方米以上的產(chǎn)品去化艱難。為快速回籠資金，5月開發(fā)商主推144平方米以下產(chǎn)品，占全市洋房產(chǎn)品的比例達(dá)99.4%。剛需主導(dǎo)地位依然強(qiáng)勁，占全市比例維持在75%左右，120—144平方米的改善戶型成交比例穩(wěn)定在20%。

　　5月東莞別墅供需環(huán)比小幅回升，但仍處于歷史低位，反映受政策影響依然較大。從個(gè)盤看，大部分項(xiàng)目成交僅有寥寥幾套。個(gè)別房企急于回籠資金，以價(jià)換量效果明顯。

　　此外，5月公寓供需大漲。從產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)來看，在價(jià)格因素影響下，低價(jià)產(chǎn)品尤為暢銷，20—30平方米小型公寓持續(xù)熱銷，占全市比例達(dá)14%，其中碧桂園蘋果成交火熱，而40平方米以上的公寓成交比例逐漸縮小。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在住宅調(diào)控趨嚴(yán)之下，商業(yè)性質(zhì)公寓持續(xù)走熱，部分公寓項(xiàng)目推出低首付策略吸引投資客，碧桂園旗下多個(gè)項(xiàng)目以小戶型、低總價(jià)勝出，紛紛熱銷。

　　4. 外來品牌房企產(chǎn)品成主流

　　從排名情況來看，目前的東莞樓市外來品牌房企占據(jù)絕大部分市場(chǎng)份額，本土房企只有實(shí)力雄厚的才能與之抗衡。

　　在5月份房企成交金額排行榜前十中，萬科、碧桂園、保利、金地、卓越、恒大、海倫堡、寶安等8家為外來房企，其中最拔尖的仍是萬科和碧桂園，兩家開發(fā)商的項(xiàng)目遍布東莞各鎮(zhèn)，市場(chǎng)占有率很高。排行榜前十中僅有光大和中惠兩家為本土房企。本土房企的可開發(fā)或在售項(xiàng)目數(shù)量不及外來房企，致使市場(chǎng)占有率較小，排名較后。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著土地門檻提高，本土中小房企要想得到競(jìng)賽“入場(chǎng)券”難上加難，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。

　　從樓盤排名情況來看，金地前海山、萬科云城、東江之星、光大山湖城是5月份成交最好的樓盤，成交金額均在3億元以上，其次是保利錦城、萬科中央公園、保利海棠、萬科中天城市花園、保利格外松湖以及海倫堡松湖灣。

　　5. 6月迎來商住地供應(yīng)高峰

　　5月東莞掛牌出讓20宗地塊，仍以工業(yè)用地為主，其中工業(yè)用地供應(yīng)8宗，總面積約30.9萬平方米；7宗商住用地，總面積約16.5萬平方米；科研、批發(fā)零售、交通服務(wù)站等用地5宗，總面積約9.1萬平方米?？傮w而言，5月各類用地供應(yīng)較年初活躍。

　　據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，5月成交7宗地塊，其中6宗工業(yè)用地，總面積約38.2萬平方米；繼1月后再次成交1宗商住用地，面積約1.7萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，商住地市場(chǎng)熱鬧起來，實(shí)力房企急于尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。5月東莞商住用地供應(yīng)面積約16.5萬平方米，共有7宗，主要位于松湖片區(qū)和東北片區(qū)，除謝崗一宗地塊于5月完成交易外，其他6宗均集中在6月開拍。

　　謝崗地塊作為近期成交的首宗地塊，有一定的風(fēng)向標(biāo)意義。該地塊經(jīng)過22家房企49輪鏖戰(zhàn)，最終以樓面地價(jià)8816元/平方米、自持5年90%面積成交。該地塊參與競(jìng)投的企業(yè)之多、自持面積比重之高，足見土地市場(chǎng)供應(yīng)仍未能滿足新晉房企開疆拓土、品牌房企急切補(bǔ)倉的需求。

　　斷供多月的東莞商住地市場(chǎng)，本月土地成交將趨于白熱化。有實(shí)力的品牌房企謀求在“租購并舉”的大環(huán)境下有所作為，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　從出讓公告來看，即將出讓的地塊有五個(gè)特征：主要分布于松湖片區(qū)和東北片區(qū)；最高限價(jià)與地塊綜合質(zhì)素較高、區(qū)域售價(jià)成正比，“限價(jià)+競(jìng)自持”依然為競(jìng)拍主流方式；東坑、常平地塊限定商業(yè)全自持至少5年為創(chuàng)新手段，顯示政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置方式在轉(zhuǎn)變，更重視運(yùn)營；樟木頭地塊自持面積至少20%，響應(yīng)“租購并舉”；虎門地塊限定以最先報(bào)出自持面積50%為勝出者，南城地塊無償配建部分設(shè)施占近四成比重，熱點(diǎn)地塊加設(shè)更高門檻。

　　6. 5月住宅開工量近8個(gè)月最高

　　合富大數(shù)據(jù)顯示，5月整體開工面積為82.5萬平方米，環(huán)比增加約九成，其中住宅開工量約51.9萬平方米，環(huán)比4月大幅增加約88%，與去年同期相比增加近三成。住宅開工有所回升，5月住宅開工量為8個(gè)月以來最高。

　　截至5月，東莞市一手住宅潛在供應(yīng)量728.5萬平方米，比4月的潛在供應(yīng)量微升。其中，洋房潛在供應(yīng)量622.7萬平方米，環(huán)比上漲0.2%；別墅潛在供應(yīng)量99.4萬平方米，環(huán)比增加4%，主要是沙田盈豐悅田居別墅開工所致。

　　各區(qū)域潛在供應(yīng)中，前二位置依然被塘廈、虎門囊括。塘廈鎮(zhèn)潛在供應(yīng)量約78.5萬平方米，環(huán)比小幅回落；其次是虎門鎮(zhèn)，約56.3萬平方米，排名第三的是麻涌鎮(zhèn)，約45.4萬平方米，麻涌鎮(zhèn)5月有新盤開工，潛在供應(yīng)量增加。

　　從供應(yīng)來看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月計(jì)劃開盤加推的項(xiàng)目約為30個(gè)，純新項(xiàng)目只有鴻盈城匯中央、新城悅雋、正中峰璟灣、德盛尚峰4個(gè)，其余均為在售項(xiàng)目新品入市，如虎門·泊樾灣計(jì)劃6月中開盤推出49—76平方米新品公寓，東方銀座蘭喬公館6月中推92—112平方米新品洋房。

　　據(jù)了解，6月計(jì)劃持續(xù)加推的項(xiàng)目包括和昌眾筑中央原著、嘉宏錦峯、山水江南玖峯、華南茶葉創(chuàng)意園菁英時(shí)代、金地前海山、家和時(shí)代花園、虎門印象、金地藝境水岸、時(shí)代天境、奧園觀瀾譽(yù)峰、華桂園、新世紀(jì)中和花園、清溪國際公館、保利海棠、御河灣、宏遠(yuǎn)帝庭山、東興悅庭、蓮湖山莊、金地風(fēng)華公館等。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，隨著半年業(yè)績(jī)期的到來，房企推售力度將加大，新舊項(xiàng)目將推新入市。在資金壓力下，各項(xiàng)目促銷力度有望持續(xù)加大。“預(yù)計(jì)6月入市項(xiàng)目主要集中在松山湖及東南臨深片區(qū)，東莞6月將迎來一波土地供應(yīng)潮，加之房企年中推貨促銷力度加大，市場(chǎng)成交有望被激發(fā)。”東莞中原戰(zhàn)略研究中心分析師說。