地產(chǎn)系、酒店系、中介系混戰(zhàn)

　　長租公寓風(fēng)口下盈利模式仍是迷局

　　文/圖 羊城晚報記者 趙燕華

　　在租售并舉的政策主導(dǎo)下，長租公寓無疑是這一年多來最火熱的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口之一。不過，直至目前，還沒有一家長租公寓運(yùn)營服務(wù)商敢稱盈利。況且，長租公寓的舞臺上不斷有人進(jìn)場，也不斷有人離場。整體市場是藍(lán)海，運(yùn)營管理是紅海——這個新興的市場，充滿挑戰(zhàn)。

　　前20強(qiáng)房企15家加入爭奪

　　幾年前，最早涉足長租公寓的是輕資產(chǎn)運(yùn)營公司、互聯(lián)網(wǎng)公司。從2015年開始，規(guī)模房企強(qiáng)勢進(jìn)入，形成了群雄逐鹿局面。隨著萬科、龍湖、保利、碧桂園等房企涉足長租公寓市場，目前，前20強(qiáng)房企已有15家進(jìn)入這一市場。

　　時至今日，長租公寓成為房企發(fā)展新趨勢。“物業(yè)持有，租售并舉”的政策導(dǎo)向，意味著房地產(chǎn)進(jìn)入下半場，開發(fā)商持有運(yùn)營物業(yè)的盈利能力將成為下半場勝出的關(guān)鍵指數(shù)。

　　這些房企都準(zhǔn)備大干一場。龍湖地產(chǎn)計劃布局16個一二線城市，未來公寓將達(dá)5萬間，進(jìn)入行業(yè)前三名。萬科泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋21個一二線城市，明年萬科長租公寓規(guī)模將達(dá)15萬間。旭輝領(lǐng)寓的目標(biāo)是未來五年達(dá)到20萬間，進(jìn)入行業(yè)前五，完成國際化布局，同時實(shí)現(xiàn)IPO上市。

　　記者注意到，目前，布局長租公寓市場的主要是開發(fā)商、機(jī)構(gòu)投資者、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊等，大致形成幾個流派：地產(chǎn)系，以知名房企為代表；創(chuàng)業(yè)公司系，以魔方、優(yōu)客逸家為代表；酒店系，以雅詩閣為代表；中介系，以世聯(lián)為代表。

　　過去兩年間，地產(chǎn)商拿下了供應(yīng)量在8萬套左右的全自持用地。與過去短平快的銷售模式相比，這些全自持用地不得不承受一個漫長的回報周期。

　　做“輕”生意還是“重”生意?

　　“地產(chǎn)商做公寓，任重而道遠(yuǎn)，因?yàn)榛貓舐实?，回報周期長，融資成本也高，ABS、類REITs產(chǎn)品未來走向并不明朗。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，房企做長租公寓，規(guī)模效應(yīng)是必須的，長租社區(qū)至少1000套房源以上，才能產(chǎn)生額外的商業(yè)消費(fèi)氛圍。在他看來，長租公寓應(yīng)“輕”“重”結(jié)合，重是指資產(chǎn)并購、整體包租、資產(chǎn)增值、租金價差；輕是指資產(chǎn)托管、品牌加盟、管理收益、運(yùn)營增效，單純的運(yùn)營風(fēng)險太大。

　　據(jù)了解，較早進(jìn)入長租公寓的運(yùn)營公司，通常要從業(yè)主處將房屋租賃過來，租期一般為6—8年，由運(yùn)營公司對房子裝修改造，配齊家具家電，以單間或者整租形式出租。有人將其稱為“二房東”模式。

　　不過，這批在長租公寓市場做“輕”生意的早期創(chuàng)業(yè)公司，有一部分已相繼退出。如深圳的Color公寓、V客青年公寓，西安的好熙家公寓等公司，紛紛在2017年退出市場。它們的離場，或因經(jīng)營不善，或是資金鏈斷裂，或被更大的玩家收購。

　　有行家指出，輕、重資產(chǎn)模式都可能跑通，關(guān)鍵看運(yùn)營。租賃行業(yè)的核心競爭力是運(yùn)營能力。

　　盡管租賃市場前景廣闊，但盈利模式仍是困擾所有企業(yè)的最大問題。“三年內(nèi)不考慮盈利問題。”旭輝領(lǐng)寓主要負(fù)責(zé)人認(rèn)為，對于盈利“要有一定的容忍度”，賺的是未來的錢。但，這種畢竟是少數(shù)。

　　長江證券一份報告指出，中國一線城市的租金回報率大多只有1.5%，而企業(yè)的資金成本大多都在5%以上，這意味著短期來看大多企業(yè)都不賺錢，SOHO中國董事長潘石屹還給出了對長租公寓盈利與否這一問題的答案：房地產(chǎn)開發(fā)商做長租公寓不虧本，幾乎是不可能的。地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是，住宅的租售比不足1%，銀行貸款利率是5%，顯然，“賬算不過來”。

　　業(yè)內(nèi)人士坦言，長租公寓的盈利點(diǎn)就在于：租金差價+金融杠桿+持有物業(yè)溢價。而商業(yè)模式的建立就在于組合相關(guān)產(chǎn)業(yè)要素，形成閉環(huán)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈。

　　一家地產(chǎn)系長租公寓公司負(fù)責(zé)人告訴記者，土地價格仍是限制長租盈利模式的重要因素。碧桂園等地產(chǎn)商在探索舊村改造、舊城改造等多種模式。

　　“微改造”成功模式或可復(fù)制

　　值得注意的是，已有成功案例讓市場看到有超出租金差之外的毛利。在廣州市金沙洲向南街小區(qū)，由世聯(lián)行投資改造的廣州世聯(lián)金沙里，就是企業(yè)通過“長租公寓+商業(yè)綜合體”的“世聯(lián)里”模式，從格局、功能及業(yè)態(tài)進(jìn)行重新整合適配，讓城中村物業(yè)經(jīng)過升級改造后，由舊住宅倉庫變成了年輕人的時尚街坊、城中村的“會客廳”，商業(yè)整體出租面積率由近五成提升至90%。

　　在業(yè)界看來，其為城市城中村改造升級這一課題研究提供了有價值的答卷。“我們對村集體用地進(jìn)行微改造，與房企的大拆大建不同，我們是一家輕資產(chǎn)公司，我們不改變城市的肌理，微改造花的成本并不大，但是卻給城市帶來新的活力。”世聯(lián)集團(tuán)董事、集團(tuán)副總經(jīng)理袁鴻昌說。

　　年報顯示，這種模式已成其轉(zhuǎn)型抓手。2017年，世聯(lián)行新業(yè)務(wù)營收占比從去年的44%提升至53%。目前，公司在長租公寓上的投入已超10億元。2017年，其旗下長租公寓品牌紅璞公寓全國簽約間數(shù)突破10萬間。

　　記者獲悉，目前世聯(lián)行在廣州的商業(yè)布局已快速啟動，金沙里、永泰里、茶園里、人和里、江夏里，已全面進(jìn)入籌備期。微改造模式可否繼續(xù)成功復(fù)制，仍需拭目以待。