必須先交物業(yè)費(fèi)，否則就不能領(lǐng)鑰匙，針對(duì)這一“潛規(guī)則”，業(yè)主們雖然認(rèn)為不合理，但為了早日住進(jìn)新房，大多會(huì)悉數(shù)繳納。而家住蘇州的趙先生則因?yàn)閳?jiān)持不接受該條款，導(dǎo)致在交房五年后才通過(guò)訴訟途徑拿到新房鑰匙。可還沒(méi)高興幾天，物業(yè)公司又一紙?jiān)V狀讓他當(dāng)了被告。趙先生被要求支付五年間的物業(yè)費(fèi)和違約金共計(jì)4萬(wàn)元左右。蘇州市虎丘區(qū)人民法院一審作出判決，駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。后物業(yè)公司提起上訴，近日，蘇州中院二審維持原判。

　　通訊員 趙建榮 艾家靜 揚(yáng)子晚報(bào)記者 於蘇云

　　5年拿不到新房鑰匙

　　2010年年初，趙先生買(mǎi)了一套幸?；▓@的商品房，約定一年后交房。當(dāng)時(shí)，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商A公司、B物業(yè)公司與趙先生簽訂了一份《蘇州市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由甲方（即A公司）選聘B公司對(duì)樓盤(pán)提供物業(yè)服務(wù)。

　　協(xié)議中寫(xiě)著：前期物業(yè)管理費(fèi)自甲方通知乙方（即趙先生）入伙之日起計(jì)算，如乙方未入伙或未入住期間的物業(yè)費(fèi)由乙方全額承擔(dān)（本條所稱(chēng)入伙，是指業(yè)主或使用人收到書(shū)面入伙通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)，業(yè)主或使用人收到入伙通知后在限定期限內(nèi)辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入伙），乙方入伙之日，物業(yè)服務(wù)公司先預(yù)收一年的物業(yè)管理費(fèi)，以后物業(yè)管理費(fèi)每半年收一次。入伙后，屬于業(yè)主空置房的由業(yè)主全額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　到了2011年7月8日，趙先生根據(jù)通知至幸福花園辦理交房手續(xù)，A公司確認(rèn)趙先生已按合同約定付清了相關(guān)費(fèi)用，給與辦理物業(yè)登記及交付手續(xù)，并委托B物業(yè)公司辦理此事，但B公司要求趙先生必須先預(yù)交物業(yè)費(fèi)才能給鑰匙。因雙方就先交物業(yè)費(fèi)還是先交鑰匙的問(wèn)題產(chǎn)生分歧，故趙先生未能取得房屋鑰匙。

　　這樣一拖就是5年，期間趙先生與其他業(yè)主將物業(yè)公司告上法院。到了2016年3月10日，物業(yè)公司方與趙先生辦理了房屋鑰匙交接手續(xù)。但因其未支付2011年7月8日至2016年3月10日之間的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司又將趙先生訴至法院。

　　法院判決物業(yè)敗訴

　　趙先生對(duì)此辯稱(chēng)，原告不向被告交付鑰匙，經(jīng)過(guò)打官司才拿到了鑰匙，“過(guò)錯(cuò)完全在于物業(yè)公司方面”。

　　法院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。本案中，2011年7月8日，開(kāi)發(fā)商A公司向趙先生開(kāi)具了交房通知單，但B物業(yè)公司要求必須先交物業(yè)費(fèi)才能給鑰匙。直至2016年3月10日，物業(yè)公司才與被告辦理了房屋鑰匙交接手續(xù)。故本案案涉房屋交房手續(xù)應(yīng)為2016年3月10日，對(duì)交房前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由A公司交納，不應(yīng)由被告交納。

　　與此同時(shí)，交付房屋鑰匙是A公司的合同附隨義務(wù)，在其將該義務(wù)委托給B物業(yè)公司后，物業(yè)公司并未按約定向被告交付鑰匙，導(dǎo)致被告即使于2011年11月18日取得了房屋所有權(quán)證及土地證，也無(wú)法享受到相關(guān)的物業(yè)服務(wù)，其本身存在過(guò)錯(cuò)。遂駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。

　　法官連線(xiàn)：“預(yù)收一年物業(yè)費(fèi)”屬無(wú)效條款

　　本案中，雖然雙方在物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中有“前期物業(yè)管理費(fèi)自通知被告入伙之日起算，業(yè)主收到入伙通知后在限定期限內(nèi)辦理相應(yīng)手續(xù)的視為入伙，乙方入伙之日，物業(yè)公司先預(yù)收一年的物業(yè)管理費(fèi)”的約定，但是該約定屬于格式條款，按照該約定，不論因?yàn)楹畏N原因，只要甲方通知乙方入伙，則乙方就要繳納物業(yè)管理費(fèi)，該條款免除了己方責(zé)任、加重了對(duì)方責(zé)任，且與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定相悖，故該條款應(yīng)屬無(wú)效。