中新經(jīng)緯客戶端5月16日電 題：《嚴(yán)躍進：勒緊房價調(diào)控的“緊箍咒”》

　　作者 嚴(yán)躍進 (易居研究院智庫中心研究總監(jiān)，中新經(jīng)緯特約專家。研究方向為房地產(chǎn)市場與政策，同時對房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)、區(qū)域市場投資風(fēng)險等有獨到見解。)

　　5月16日，國家統(tǒng)計局公布了今年4月份全國70城房價指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，全國70個城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅達到了0.6%，是近10個月的最高水平。換言之，房價上漲的幅度有所擴大。相對應(yīng)地，房價上漲的城市數(shù)量也有所增加。

　　此類房價上漲的態(tài)勢，和近期各地政府接受約談、進而出臺新管控政策是相呼應(yīng)的。目前已有12個城市地方政府被住建部約談，包括西安、?？凇⑷齺?、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都和太原。這些城市都是房價上漲相對較快的城市。例如從此次公布的數(shù)據(jù)看，哈爾濱房價指數(shù)的同比增幅為12%，是全國70個城市中最大的一個。房價上漲過快倒逼新調(diào)控政策的出臺，如長春、成都、哈爾濱等調(diào)控內(nèi)容。

　　嚴(yán)厲調(diào)控下何種炒房心態(tài)尚存?

　　為什么調(diào)控如此嚴(yán)厲的情況下，房價還在上漲?觀察目前市場的交易情況，我們發(fā)現(xiàn)至少存在兩類炒房的心態(tài)和需求。

　　第一類是指，當(dāng)前部分“價格低估、政策寬松、有概念支持”的城市，正成為新一輪炒房者進入的城市。以丹東為例，丹東過去房價總體上比較低，或者說沒怎么漲，而這兩年丹東一直執(zhí)行的是去庫存政策，所以政策較為寬松，根據(jù)此次公布的數(shù)據(jù)顯示，丹東新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅為2%，與海口和三亞成為4月新建商品房環(huán)比漲幅最大的城市。此類城市近期備受追捧，其負面效果也是顯而易見的。

　　第二類是指，部分“城市能級高、政策有漏洞、可以做跳板”的城市，也成為部分人炒房的首選目標(biāo)，包括西安、成都等城市。比如說，部分購房者在北京工作，但沒有戶口和購房資格，這個時候或會考慮到成都購房。其心態(tài)在于，先在成都落戶和買房，如果不拋售，至少還可以漲。如果有機會，則可在拋售后回北京購房。此類心態(tài)多半是帶有投資屬性的，是一種過渡類型的購房行為。

　　樓市調(diào)控信號該如何理解?

　　近期調(diào)控的信號不斷放大，接下來政策收緊的概率也會加大。研究目前市場的心態(tài)并同時密切關(guān)注各城市的走勢，則顯得尤為重要。不論是地方政府、房企，還是購房者和投資者，都需要對此類樓市調(diào)控政策有較好的分析和理解。

　　1、調(diào)控的邏輯

　　目前調(diào)控的邏輯，重點體現(xiàn)為以下幾點內(nèi)容。第一、調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)在于要維護“房住不炒”的目標(biāo)，若出現(xiàn)了各類房價上漲的潛在因素，那么就會出現(xiàn)“槍打出頭鳥”的現(xiàn)象。第二、調(diào)控應(yīng)該有一根弦，各級地方政府需要積極強化政府房價調(diào)控目標(biāo)責(zé)任制，而各類抱怨、消極和不作為的調(diào)控情緒均不可取。第三、調(diào)控應(yīng)該強化對政策的敬畏之心，目前雖然調(diào)控收緊，但鉆漏洞或者不理會調(diào)控政策(如限售政策)的行為也很多，接下來需要繼續(xù)研究和提出新策略。

　　2、調(diào)控的重點

　　對于各類房價潛在上漲的因素，接下來都會有各類新的調(diào)控做法。第一、從區(qū)域市場看，東北市場、西北市場、西南市場的政策收緊概率將加大，此類區(qū)域過去政策相對寬松，近期房價上漲過快，必須要有新的管控內(nèi)容和手段。第二、從物業(yè)結(jié)構(gòu)上看，剛需樓盤、酒店式公寓等領(lǐng)域的政策收緊概率加大，尤其是酒店式公寓項目或成為新一輪調(diào)控的重點管控內(nèi)容。第三、從城市分類上看，部分三四線城市接下來會有收緊的概率，尤其是一些庫存規(guī)模不足、房價上漲過快的城市，類似銀行貸款、公積金貸款、限售政策、學(xué)區(qū)房買賣等方面勢必會有收緊的內(nèi)容。

　　3、調(diào)控的藝術(shù)

　　調(diào)控不是盲目地打壓，而是一個博弈的過程，需要針對鉆漏洞的現(xiàn)象，提出更精準(zhǔn)的調(diào)控策略，這也是調(diào)控藝術(shù)的體現(xiàn)。第一、假離婚炒房的管控會趨于嚴(yán)厲，與其道德譴責(zé)，不如研究假離婚的動機。購房資格用完后的假離婚勢必會限制購房。第二、人才引入后的炒房行為會受管制。以人才引進目的辦理戶口進而購房的，將會面臨繳納社保方面的約束。第三、社保繳納方面會更規(guī)范，尤其是通過中介公司、物業(yè)管理公司等辦理的社保繳納，或被定性為虛假社保繳納的做法。第四、親屬掛靠戶口進而炒房的現(xiàn)象會受遏制，這樣是為了防范“無中生有”形成購房資格的風(fēng)險。第五、只草簽而不網(wǎng)簽的購房行為會受管制，類似“占坑”行為是典型的炒房現(xiàn)象，未來不及時網(wǎng)簽的則可以取消網(wǎng)簽資格。

　　4、調(diào)控的修正

　　調(diào)控總歸是為了讓房地產(chǎn)市場更加健康，所以調(diào)控也不是全面的收緊。對于該放寬的地方，樓市調(diào)控政策也會有放寬的表現(xiàn)，這和調(diào)控收緊的內(nèi)容是相呼應(yīng)的，并不矛盾。第一、公積金提取和貸款方面會有各類便民政策，少走程序，讓數(shù)據(jù)多跑流程，這會是后續(xù)各地公積金管理中心的重點改革內(nèi)容。第二、積極增加土地供應(yīng)，尤其是各地在研究各區(qū)庫存去化周期后，庫存規(guī)模小的區(qū)域勢必會有供地增加的機會和優(yōu)惠。第三、銀行貸款也會從商業(yè)行為角度出發(fā)，若有較多的額度，依然可以給予各類折扣。第四、大城市租賃房源在下半年會陸續(xù)入市，針對部分人群會給予較為寬松的租賃條件，類似租金補貼等。第五、包括資產(chǎn)證券化、REITs等金融產(chǎn)品，或在下半年陸續(xù)推出，進而利好分流部分投資投機資金。(中新經(jīng)緯APP)