張建文

黃莉

　　門(mén)診問(wèn)題

　　物業(yè)管理公司收取小區(qū)停車費(fèi)合法嗎

　　門(mén)診專家

　　西南政法大學(xué)教授 張建文

　　重慶市翰墨律師事務(wù)所主任 黃莉

　　專家觀點(diǎn)

　　◇小區(qū)停車位因其性質(zhì)不同，歸屬也不同，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。

　　◇對(duì)共有道路上停車收取的停車費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。

　　◇物業(yè)不向業(yè)主披露停車費(fèi)信息，業(yè)主有權(quán)向法院起訴請(qǐng)求公布收費(fèi)情況。

　　◇在物業(yè)管理糾紛案件中，對(duì)于侵害業(yè)主公共利益的行為，業(yè)主委員會(huì)可以作為原告提起訴訟。

　　近年來(lái)，物業(yè)管理公司(下稱“物業(yè)”)與小區(qū)業(yè)主之間的糾紛呈上升趨勢(shì)，有不少是因收取小區(qū)停車費(fèi)引發(fā)的，那么，物業(yè)有權(quán)對(duì)小區(qū)停放的車輛收費(fèi)嗎？收取的停車費(fèi)到底屬于物業(yè)還是業(yè)主？物業(yè)如果違規(guī)收費(fèi)，業(yè)主該如何維權(quán)？記者就此采訪了西南政法大學(xué)教授張建文及重慶市翰墨律師事務(wù)所主任黃莉。

　　小區(qū)停車位屬于誰(shuí)

　　記者：討論物業(yè)是否有權(quán)收取小區(qū)停車費(fèi)需先明確小區(qū)的停車位權(quán)屬，那么，小區(qū)停車位屬于誰(shuí)呢？

　　黃莉：停車位因其性質(zhì)不同，歸屬也不同，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待：一種是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的停車位；另一種是占用共有道路的停車位。一般而言，停車位是由開(kāi)發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。但建筑物所占建筑面積能否辦理產(chǎn)權(quán)登記與是否納入容積率的計(jì)算有關(guān)，關(guān)鍵在于停車位的面積是否納入建筑面積。如開(kāi)發(fā)商將停車位面積納入容積率計(jì)算，開(kāi)發(fā)商對(duì)此停車位可以要求辦理產(chǎn)權(quán)證，可以選擇以買賣、附贈(zèng)等方式轉(zhuǎn)讓。而共有道路上的停車位，因共有道路系全體業(yè)主共有的公共區(qū)域面積而應(yīng)歸屬全體業(yè)主共有。開(kāi)發(fā)商對(duì)于小區(qū)綠化面積、共有面積、交通道路的規(guī)劃，均需經(jīng)政府部門(mén)驗(yàn)收合格。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)為小區(qū)業(yè)主建設(shè)符合業(yè)主使用的車位，不得占用業(yè)主共有道路用于停放車輛。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。根據(jù)該條規(guī)定，對(duì)于在共有道路上停車收取的停車費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。

　　物業(yè)能否收取小區(qū)停車費(fèi)

　　記者：相當(dāng)數(shù)量的小區(qū)物業(yè)都在收取停車費(fèi)，請(qǐng)問(wèn)，物業(yè)收取停車費(fèi)有無(wú)法律依據(jù)？

　　張建文：物業(yè)收取小區(qū)停車費(fèi)是有前提條件的。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，由業(yè)主共同決定。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。而根據(jù)2009年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》要求，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。因此，對(duì)于小區(qū)內(nèi)部共有和共同管理的事項(xiàng)，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依據(jù)法定和共同議定的議事規(guī)則共同決定，該決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。如少數(shù)業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)的決定侵害了合法權(quán)益的，可以根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定向人民法院起訴。實(shí)踐中，如小區(qū)物業(yè)未征得業(yè)主同意，擅自收取停車費(fèi)，屬于侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。因?yàn)?，物業(yè)收取停車費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)是由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定，業(yè)主委員會(huì)再委托物業(yè)代為收取停車費(fèi)，物業(yè)同時(shí)可獲取相關(guān)服務(wù)、維護(hù)費(fèi)用。

　　黃莉：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(下稱《辦法》)，如果物業(yè)根據(jù)與業(yè)主的協(xié)商一致提供了相應(yīng)服務(wù)，就可以收取相關(guān)費(fèi)用?！掇k法》第2條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。因此，物業(yè)可以收取管理小區(qū)停車位服務(wù)費(fèi)用。

　　物業(yè)違規(guī)收費(fèi)業(yè)主咋維權(quán)

　　記者：對(duì)于物業(yè)公司違規(guī)收費(fèi)，業(yè)主該如何維權(quán)呢？

　　黃莉：在物業(yè)管理糾紛案件中，對(duì)涉及業(yè)主公共利益的，業(yè)主委員會(huì)可以作為原告提起訴訟。但在司法實(shí)踐中，對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛及物業(yè)管理糾紛，業(yè)主委員會(huì)能否作為原告提起訴訟，一般存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的訴訟行為能力，但涉及仲裁或訴訟時(shí)，認(rèn)為應(yīng)經(jīng)業(yè)主授權(quán)，形成委托代理關(guān)系方可申請(qǐng)仲裁或參加訴訟；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)可業(yè)主委員會(huì)的獨(dú)立訴訟主體地位。我比較贊同第二種觀點(diǎn)。根據(jù)物權(quán)法第78條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。另?yè)?jù)民事訴訟法第48條規(guī)定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會(huì)不屬于公民或法人范疇，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條規(guī)定，其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。因此，就業(yè)主委員會(huì)而言，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉成立，并向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，依法成立。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)代表全體業(yè)主共同利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主集中的意愿和要求，對(duì)涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主進(jìn)行處理。

　　張建文：需要注意的是，業(yè)主委員會(huì)行使訴權(quán)的范圍應(yīng)當(dāng)是涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)，對(duì)于業(yè)主個(gè)體或者不涉及公共利益的，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有訴訟主體資格。如對(duì)業(yè)主涉及多種糾紛都賦予業(yè)主委員會(huì)訴權(quán)，即會(huì)造成權(quán)利的濫用，不利于維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

　　記者：很多小區(qū)的業(yè)主對(duì)于物業(yè)收取的停車費(fèi)去向都不清楚，那么，如果物業(yè)收取費(fèi)用后不向業(yè)主披露的，業(yè)主該如何維權(quán)？

　　張建文：業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有及共同管理權(quán)的事項(xiàng)享有知情權(quán)。業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求公布業(yè)主委員會(huì)決定及會(huì)議記錄以及共有部分的收益情況。如物業(yè)不向業(yè)主披露停車費(fèi)信息，業(yè)主有權(quán)向法院起訴請(qǐng)求公布收費(fèi)情況。

　　怎樣防范物業(yè)違規(guī)收費(fèi)

　　記者：如何防范類似的物業(yè)管理糾紛？

　　黃莉：業(yè)主應(yīng)當(dāng)行使自己的權(quán)利，參與選聘物業(yè)管理公司。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)成員充分了解，選舉熱心公益、公正守法的業(yè)主為業(yè)主委員會(huì)組成成員。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，依法行使權(quán)利，監(jiān)督物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理公約》及《物業(yè)管理合同》的規(guī)定。物業(yè)管理與公民生活息息相關(guān)，物業(yè)管理是否依法實(shí)施關(guān)乎公民的生活質(zhì)量及社區(qū)安定。物業(yè)管理類似糾紛的防范需要業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司及社區(qū)共同參與，共同建設(shè)文明和諧的小區(qū)環(huán)境。