海南全域限購背后發(fā)生了什么

　　海南省住建廳4月16日緊急發(fā)文防止炒作和哄抬房價。時隔6天，海南又一次喊“停”，宣布全域限購。這對于外地購房者占比近八成的海南將意味著什么?專家認為，當前海南的政策邏輯很清晰，未來有保有壓的政策思路很明顯。

　　22日晚8點，海南召開新聞發(fā)布會，宣布對非本省戶籍購房者實施全域限購。這對于外地購房者占比近八成的海南將意味著什么?此次限購是權宜之計還是長久策略?

　　資料圖：?？趪d大道附近的在建商品房項目。中新社記者 駱云飛 攝

　　購房者交完全款就走 合同都沒拿

　　在海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)30周年之際，中央宣布在海南全島建設自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進中國特色自由貿(mào)易港建設，這使得海南房地產(chǎn)的關注度急劇上升。

　　短短一周時間，從全國各地趕來的購房者，紛紛涌入陵水、萬寧、文昌等東部沿海市縣，以及之前被“冷落”的西線澄邁、臨高等市縣。各大樓盤銷售中心咨詢者絡繹不絕，很多購房者抱著“買到就是賺到”的心態(tài)，采取一次性付款方式購房。

　　“一位購房者交完全款就乘飛機離開了，連購房合同都沒來得及拿。”澄邁縣一樓盤銷售人員告訴記者，很多購房者都不仔細研究房屋的朝向等因素，生怕?lián)尣坏搅恕?/p>

　　部分樓盤價格幾天時間出現(xiàn)了1000元-3000元上漲，如澄邁縣福山鎮(zhèn)的一處樓盤就由此前萬元內(nèi)的價格一下子漲到了12000多元。即便如此，很多購房者還是高興而來掃興而歸，因為“買不到”。

　　這段時間，大多數(shù)房企窮盡手段搶售，甚至不惜違法違規(guī)。4月18日晚11時，?？谑杏^瀾湖觀園項目出現(xiàn)搶購。海口市住建局派檢查組趕赴項目營銷現(xiàn)場，及時叫停不規(guī)范營銷活動，并依據(jù)現(xiàn)場調(diào)查認定的違規(guī)銷售行為，對開發(fā)企業(yè)及相關中介機構罰款150萬元。海南省住建部門近期已經(jīng)密集處罰了數(shù)十家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)和房產(chǎn)中介。

　　另一方面，部分房企發(fā)現(xiàn)有利可圖，乘機捂盤。北京購房者孔先生等人看中了澄邁兩處房產(chǎn)，但跟銷售人員溝通數(shù)日之后，對方卻以暫停網(wǎng)簽為由不再進行交易，但實際上近期該地并未暫停網(wǎng)簽。?？谑幸灿袠潜P拿到預售證有些時日，卻遲遲未進行網(wǎng)簽備案，涉嫌存在捂盤行為。

　　針對此類情況，海南省住建廳4月16日緊急發(fā)文防止炒作和哄抬房價。僅時隔6天之后，海南又一次喊“停”，宣布全域限購。

　　全域限購引發(fā)了怎樣的市場反應?

　　23日一大早，海南當?shù)匾患掖笮头康禺a(chǎn)公司的早會氣氛異常緊張。“我們高層深表擔憂，現(xiàn)在已經(jīng)開始制定新的融資方案，包括人員編制的裁減等內(nèi)容。”該公司一位負責人表示，“以我們盤為例，之前的意向客戶大多都是島外的，勢必流失大量意向客戶，資金回籠肯定會有大麻煩。”這是海南22日新政的后續(xù)反應。

　　海南省22日宣布：自4月22日20時起實施全域限購，非本省戶籍居民家庭在新增限購區(qū)域購買住房，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，此前已實施限購區(qū)域則需要提供60個月。

　　消息迅速引發(fā)市場反應。中介、分銷商和房企銷售的電話幾乎被“打爆”，沒買到房的人千方百計想辦法買，買到房的人則擔心以后無人接盤考慮是否賣出。

　　“這意味著非本省戶籍購房者基本上不能買了。”海南現(xiàn)代管理研究院院長王毅武說，海南島外購房者占比將近八成，之前還只是劃定了限購區(qū)，通過個稅或者社保來限制購買。非本省戶籍購房者還是有很大的選擇余地。

　　更嚴格的是，此次限購還把很多人在戶籍上“動腦筋”的空子也給堵住了。新政規(guī)定自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

　　“海南各市縣要加強購房資格審查，規(guī)范住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。”海南省住建廳廳長霍巨燃表示。

　　上述政策產(chǎn)生的直接后果是“不能買”，新政還規(guī)定買了“不能賣”，居民家庭或企事業(yè)單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產(chǎn)權證滿5年后方可轉讓。

　　不過，整體而言，全域限購對于海南房地產(chǎn)庫存去化帶來的壓力并不大。截至去年底，海南商品住宅庫存去化期約11個月，比上年末減少12個月。

　　緊急的權宜之計還是穩(wěn)定的長期策略?

　　“如此嚴厲的限購政策超出預期，海南的房地產(chǎn)市場勢必發(fā)生方向性的重大改變。”本地某大型房地產(chǎn)公司銷售負責人認為。

　　此次政策發(fā)布之后，市場揣測這是否為控制房價瘋狂上漲的權宜之計。但海南省級層面透露出來的種種信息表明，此次調(diào)控目標明確，態(tài)度堅決，影響將是深遠的。“這樣層級的政策文件和長遠方向一般不會輕易改變。”海南省政府一位權威人士說。

　　霍巨燃稱，此次新政出臺的目標是為了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，回歸房子的居住屬性，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)區(qū)域結構、產(chǎn)品結構、租售結構，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港建設。

　　“海南實行最嚴格的生態(tài)環(huán)境保護制度，保護好海南的綠水青山，堅決不做房地產(chǎn)加工廠，以壯士斷腕的決心降低海南省經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴。”霍巨燃表示。

　　海南省主要領導也在多個場合多次表態(tài)，海南不能成為房地產(chǎn)的“加工廠”。

　　根據(jù)海南省2018年一季度經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為48.1%，比重依然偏高。有人擔心，嚴格限購是否會影響海南的經(jīng)濟運行。

　　海南省政府一位權威人士如此表示，“近期經(jīng)濟要受一定影響，但是值得。海南遲早都要下這個決心，還不如早點下，否則來海南只想做房地產(chǎn)。”

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，當前海南的政策邏輯很清晰，未來有保有壓的政策思路很明顯。其中對于自貿(mào)港建設的各類產(chǎn)業(yè)支持會加大，而對于一些濱海住宅或其他項目，管控會更嚴厲。文/新華社

　　新聞背景

　　海南一月四次加碼調(diào)控

　　本報訊(記者 朱開云)4月22日晚間，海南省發(fā)布《關于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》(以下簡稱《通知》)，提出在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。其中，?？?、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

　　今年3月以來，短短一個月的時間，海南省已四次加碼樓市調(diào)控政策，從區(qū)域限購、提高公積金首付比例到高壓打擊炒作或哄抬房價的違法違規(guī)行為，覆蓋面之廣前所未有。

　　根據(jù)《通知》內(nèi)容，此次海南房地產(chǎn)市場的調(diào)控將從供應端著手深入。在土地供應方面，《通知》要求，實行最嚴格的節(jié)約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，確保海南建設用地總量在現(xiàn)有基礎上不增加。同時，建設用地供應向建設自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港亟須的基礎設施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會發(fā)展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地。值得注意的是，在已經(jīng)出讓但尚未開發(fā)的商品住宅用地的利用方面，《通知》鼓勵這些項目轉型用于發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)或者共有產(chǎn)權住房、限售商品住房、租賃住房等。

　　鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。東三省合計占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次為來自河南、山東、山西、四川的購房者。