近日，萬科100%自持的租賃住房項目“北京翡翠書院”對外披露了項目初步設(shè)計方案和配租規(guī)則。據(jù)悉，在30萬平方米的建設(shè)規(guī)模中，一期將提供1000多套租賃房源，最長單個租期不超過10年，如果一次性簽訂10年租期，則每年租金不變。租金總額約為180萬元左右。

　　“租購并舉”作為房地產(chǎn)調(diào)控、實現(xiàn)住有所居的重要手段之一，2017年以來，住建部等多個國家部委，和北上廣等多個城市紛紛出臺鼓勵政策，并推出相關(guān)規(guī)劃用地。“翡翠書院”項目所在地，正是北京乃至全國首批開發(fā)商100%自持商品住房項目地塊之一。

　　公開資料顯示，該項目地塊位于海淀區(qū)北清路，于2016年11月16日掛牌交易，為北京第一批自持用地之一。2016年12月1日，萬科以總價50億元競得該宗地塊，成交樓面價36016.57元/平方米，溢價率30.21%，附帶“100%自持商品住房面積”的代價，自持年限為70年。

　　按照萬科產(chǎn)品線的劃分，“翡翠系”屬于萬科高端住宅系列。而根據(jù)目前的規(guī)劃，“翡翠書院”將采用低密社區(qū)建造方式。此次萬科推出“翡翠書院”這一項目，定位為面向中關(guān)村地區(qū)科技人才的長租類產(chǎn)品，預(yù)計將在2020年交付。

　　資料顯示，該項目目前推出90平方米三居和180平方米四居兩種主力戶型，其中90平方米占供應(yīng)量的70%。在價格上，三居產(chǎn)品的租金在每月1.5萬元-1.8萬元。四居室的租金為每月3萬元-4萬元，這一價格要高于周邊租金。

　　“單純從一年租賃的角度看，租金是比較貴的。”一位行業(yè)內(nèi)人士分析認為，盡管“翡翠書院”所在的中關(guān)村區(qū)域，很多高科技人才正面臨著“職住不平衡”的矛盾。這一區(qū)域的群體很多正處于“上有老、下有小”的階段，對適合家庭居住的高品質(zhì)租賃房有迫切需求。“但是，要求一次性支付為期10年合計180萬元的租金仍然是個痛點。相信更多的人還是愿意用這筆錢去湊首付款。”

　　“從市場角度看，除非有將來可買的承諾，否則很難有人租賃。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，“從租金角度看，這個價格是天價。即使有貸款的方式，如果進一步計算貸款利率，90平方米房子10年租金達到200萬元以上，這對于租戶來說，難以想象。”

　　事實上，作為首個全自持項目，萬科方面也面臨盈利難題。早在地塊出讓當(dāng)日，張大偉曾經(jīng)指出，“70年持有出租，部分房企之前的政策寬松預(yù)期將基本落空。從變現(xiàn)角度看，未來可能的變現(xiàn)途徑只有租金REITs或者股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓，但計算市值將不可能按照銷售價格計算。按照70年租金計算的話，除非發(fā)生嚴重的通貨膨脹，否則按照4宗地的區(qū)位，價值將非常低。房企不虧損的可能性很小。”

　　此次“北京翡翠書院”對外披露項目初步設(shè)計方案和配租規(guī)則以后，業(yè)內(nèi)人士估算，以占比70%的90平方米房子為例，按照1.5萬元的月租，租期10年，租客需要一次性付款180萬元。以土地成本109億元計算，萬科需要以10年租期簽約6055套90平方米房間，才能覆蓋其基本成本。

　　思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，對于開發(fā)商而言，一次性收的十年租金其實就相當(dāng)于買房人的一筆“首付”，目前還沒有一個開發(fā)商能靠一筆“首付”實現(xiàn)項目的現(xiàn)金流回正。在這種情況下，萬科“翡翠書院”想要盈利的可能性很小。

　　萬科“翡翠書院”項目有關(guān)負責(zé)人表示，作為首個全自持項目，也是房地產(chǎn)市場的一個全新事物，需要做很多探索和嘗試，難度不小。萬科方面將通過產(chǎn)品和服務(wù)的不斷創(chuàng)新探索，確保項目盈虧平衡。

　　張大偉進一步表示，“（開發(fā)商100%自持）這類型地塊，北京歷史上只有4宗地，是特定歷史情況下出現(xiàn)的特定歷史事物。以后也不會再有招拍掛的高價100%持有出租房用地。”

　　張大偉認為，在2016年末土地市場瘋狂的局面下，開發(fā)商非理性搶地，出現(xiàn)了“全面持有”的現(xiàn)象。地方政府想抑制地價各種辦法已經(jīng)想到極致，但開發(fā)商搶地的激情也到了極致，一線城市土地資源依然成為企業(yè)的首選。“所有當(dāng)時在拿地時愿意100%自持的企業(yè)，都是賭未來可以變相銷售。誰也沒想到，后來的政策居然徹底限制了銷售的可能性。”