隨著三四線城市的行業(yè)地位顯著攀升，相關的投資價值也開始進一步顯現。國家統(tǒng)計局數據顯示，從2016年初至2017年末，一二線城市商品房成交面積占比從40%下降到了32.6%，三四線城市商品房成交面積占比則上升了7.4個百分點。為了更全面地了解當下三四線城市樓市特征，克而瑞以100座三四線城市商品房客戶數據為樣本，對購房人群個體特征和購房偏好進行多角度研究發(fā)現，三四線城市商品房的買家以剛需為主，購房者平均年齡“老”過一二線城市的購房者。

　　購房者平均年齡相對較大

　　克而瑞調研數據顯示，2017年房價的平穩(wěn)上漲和相對寬松的調控政策，為三四線城市帶來了更多的外來購房者，樣本城市外地購房者占比達到20%，比一二線典型城市高出9個百分點。也正是有更多外來成年客戶的流入，三四線城市購房者平均年齡更大一些，35歲以上購房者占比達到了57%，比一二線城市的購房者高出3個百分點。分區(qū)域來看，經濟最為發(fā)達的華東、華南的購房者，各年齡段的占比相差不大，但華南地區(qū)外地客戶占比明顯更高，如佛山、東莞的外地客戶占比都超過了40%，而在華東，諸如臺州、連云港等市外地購房者平均占比不到5%。

　　克而瑞研究中心馬千里表示，這一方面是因為華南民間投資氛圍更加濃厚，購房溢出需求更為強烈；另一方面也是因為華南區(qū)劃內城市相對密集，廣東、廣西的三線城市離核心城市距離更近，核心城市需求外溢的距離成本相對較低，而華東六省一市范圍過大，核心城市輻射面積有限，在蘇北、皖北等地區(qū)仍有不少城市樓市外來需求占比較低。

　　三四線城市樓市以剛需為主

　　調研數據顯示，從三四線百城城市客戶購房的需求情況來看，居住需求目前仍是主流購房目的。華東、華南等經濟更加發(fā)達、配套建設完善的地區(qū)則客戶投資活躍程度顯然大于其他區(qū)域，利用二套貸款杠桿投資、擁有較多房產的客戶占比較高；而西北區(qū)域整體發(fā)展相對滯后，城市配套仍處于低的能級，房地產市場中改善、投資需求的占比都較低，剛需房在這些區(qū)域有更好的市場，高端需求則相對較少。

　　另外，三四線城市內部各方面的分化較為顯著，房價、城市配套和購房需求等都有較大的差異，而且該差異還在持續(xù)擴大中，如何加快落后區(qū)域的發(fā)展，盡量平衡區(qū)域間差異是三四線城市建設中面臨的較大難題。

　　部分三四線城市加入“調控”

　　克而瑞指出，回顧2018年一季度行業(yè)發(fā)展趨勢，可見三四線城市的樓市熱度仍在繼續(xù)保持，尤其是土地市場熱度明顯高于一、二線城市。但與此同時，更多的三四線城市開始收緊房貸、執(zhí)行限購，交易限價、市場熱度較高的華東、華南三四線城市更是個中典型，如蕪湖、泉州、惠州、三亞等市均在一季度出臺或升級了“四限政策”。受此影響，三四線城市購房需求會更多地向本地購房者、向居住性需求回歸；就市場熱度而言，區(qū)域核心城市周邊的三線城市、尤其是外地客群占比最大的華南片區(qū)，勢必會受到更多影響。

　　反觀二線城市，又在2018年開啟了“搶人”模式，進一步增強了對三四線城市的人口吸納能力，武漢、南京、合肥、西安等市在推進租賃住房建設的基礎上，還進一步放寬了人才了落戶門檻。以西安為例，在3月22日執(zhí)行最新人才引進政策后，短短3天即新增落戶1.5萬人。

　　馬千里認為，受這些因素影響，在部分缺乏就業(yè)機會、收入水平不高的三四線城市，年輕人置業(yè)需求會更多地流向一二線城市，在應對市場熱度下降的同時，這些地區(qū)打造產品還需要更多地考慮適老化，聯系2017年數據情況來看，在人口流出的東北、西南大區(qū)，這一現象將表現得更加明顯。