繼上海、南京、長沙等城市之后，近日，杭州市出臺商品住房項目公證搖號政策，這也是第六個實行商品房搖號政策的城市。有專家指出，新房搖號銷售將有利于解決買房人的公平問題，但從根本上解決供需失衡問題，還需增加新房市場的供應(yīng)。

　　杭州新房銷售將公開搖號

　　近期杭州房地產(chǎn)市場部分商品房銷售出現(xiàn)價外加價、捆綁搭售、炒賣房號等違規(guī)行為，為規(guī)范商品住房銷售行為，保障消費者合法權(quán)益，杭州市出臺了《關(guān)于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》，明確自2018年4月4日起，杭州市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預(yù)售許可商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取委托公證機(jī)構(gòu)搖號方式開展銷售工作。

　　對于一些開發(fā)商此前存在的捂盤惜售等行為，文件明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用公證搖號方式公開銷售商品住房，應(yīng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前制定商品住房公證搖號公開銷售方案，一次性公開銷售當(dāng)期準(zhǔn)售房源，不得分批銷售。2018年4月4日后取得預(yù)售證的商品住房項目中，意向客戶登記數(shù)超過推出房源數(shù)的，應(yīng)當(dāng)公證搖號售房；意向客戶登記數(shù)少于推出房源數(shù)的，不需要公證搖號售房。

　　政策還對剛需客群進(jìn)行了一定的政策傾斜。文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公證搖號公開銷售商品住房，應(yīng)對“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障。

　　另外，文件對于購房者也進(jìn)行了一定的約束，購房者需符合限購政策，對中選后放棄購房的行為也有一定的限制。搖號前購房者需向開發(fā)商進(jìn)行購房意向登記，提供購房人及家庭成員的身份證明、婚姻證明、戶籍證明和房產(chǎn)情況核查證明等資料，開發(fā)商需對客戶符合限購政策情況進(jìn)行核對。開發(fā)商不得無理由拒絕相關(guān)登記申請。中選后放棄選房、購房達(dá)二次的家庭，自放棄選房、購房之日起3個月內(nèi)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再接受其購房意向登記；中選后放棄選房、購房達(dá)三次（含）以上的家庭，自放棄選房、購房之日起6個月內(nèi)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再接受其購房意向登記。

　　六城推進(jìn)購房搖號政策

　　實際上，2017年就有上海、南京、長沙、成都四個城市出臺了購房搖號政策，加上今年加入的西安、杭州，目前共有六個城市實行了購房搖號政策。各地的政策多涉及開發(fā)商具體搖號措施，要求搖號由公證機(jī)構(gòu)監(jiān)督公證，部分城市還對剛需客群做了傾斜。

　　上海是全國首個制定買房搖號政策的城市，為了遏制投機(jī)炒作，2017年5月5日，上海市出臺了新規(guī)，要求取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷售企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格?？蛻舴e累大于可供房源的項目，應(yīng)當(dāng)采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號等方式公開銷售商品住房，搖號排序，按序購房。

　　今年3月30日，西安市出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售管理的通知》，明確規(guī)定，意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號方式公開銷售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

　　西安出臺政策的第二天，即3月31日，成都市也在原有政策基礎(chǔ)上進(jìn)行了加碼，新增了剛需家庭優(yōu)先搖號排序選購商品住房的內(nèi)容。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝在接受《華夏時報》采訪時表示，搖號對于剛需人群的政策傾斜，有兩個方面的積極意義：一是差別化調(diào)控有利于保障剛需，讓剛需人群能夠以較為公平的方式選到房；二是有利于緩解剛需群體的生活成本和購房壓力，將投資客拒之門外，這也是這幾個城市出臺新房搖號政策的初衷，同時也是吸引人才、留住人才的一個有力手段。

　　那些搖號的“前輩”們樓市表現(xiàn)如何呢？某指數(shù)研究院分析，他們的二手房熱度長期趨向回落、市場熱度趨向健康，搖號政策導(dǎo)向理性市場、切合中央政策基調(diào)。搖號對市場的供給量基本沒有影響，只是將開發(fā)商手中的房源分配權(quán)力轉(zhuǎn)移到了政府。對新房市場來說，供應(yīng)量沒有增加，限價政策下房價也不會大幅波動。

　　從二手房市場的表現(xiàn)來看，南京自2017年5月政策施行后，二手房價格不斷波動，增速整體呈現(xiàn)下滑趨勢，2017年11月和2018年2月價格甚至出現(xiàn)下跌。長沙和成都的新房均價相對較低置業(yè)者熱情高，同樣采取了公證搖號，之后二手房價也在經(jīng)歷掙扎，長沙二手房價的增長速度先降后增再減，價格趨穩(wěn)；而成都的二手房價在2017年12月大漲后便回落。

　　某指數(shù)研究院分析，購房者尤其是剛需人群，認(rèn)為公證搖號后買到新房的機(jī)會增多，被限價的新房買到即是賺到，導(dǎo)致二手房市場的客源減少，二手房價增速放緩；同時，新房獲取難度增加導(dǎo)致二手房主“惜售”，供應(yīng)量也下滑?？傮w來說，二手房的熱度降低了。

　　炒房賣號等亂象頻出

　　在多地出臺買房搖號政策的一大市場背后，是開發(fā)商捂盤惜售、炒賣房號、關(guān)系戶、號子費、茶水費等重重亂象。

　　在房地產(chǎn)嚴(yán)格限價機(jī)制下，多地出現(xiàn)了一二手房價格倒掛的現(xiàn)象。在去年就出臺購房搖號政策的南京，這一現(xiàn)象較為明顯。去年11月，南京河西10家樓盤同一時間啟動驗資登記報名，1萬多人搶購3000多套房源，中簽率僅30%左右，甚至有購房者裹著棉被連夜到登記處排隊，部分熱門樓盤的登記處門口排隊人數(shù)超過了千人。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析稱，對于購房者來說，限價下新房更具有吸引力。南京河西中新房限價4.5萬/平米，河西南限價3.5萬/平米，而河西中的二手房已經(jīng)賣到5.5萬至6萬元/平米，這中間有著1萬至1.5萬元/平米的價格差。新房引發(fā)搶購的原因，在于政府限價導(dǎo)致了新房與二手房存在較大價差，存在明顯的套利空間。

　　剛剛出臺購房搖號政策的杭州，新房二手房價格倒掛的現(xiàn)象也較為普遍。龍湖·天璞和融信保利·創(chuàng)世紀(jì)附近的二手房，單價已經(jīng)達(dá)到了每平米四五萬元，遠(yuǎn)高于新房價格。雖然價格較二手房要低，但目前市場上的新房房源緊俏，“有錢都未必能買到房子”成為杭州市場的真實寫照。從去年以來，杭州新房市場基本上長期處于賣方市場，買房甚至需要“找關(guān)系”。

　　對開發(fā)商來說，中央金融政策收緊，房企融資難度增加，面臨資金壓力，而貸款的回款周期長，一些開發(fā)商更傾向于選擇交付全款的購房者，這就將大部分真正的剛需購房者擋在了門外。部分開發(fā)商拿到相關(guān)政府部門審批的價格，卻往往通過變相加價，增加了購房的總價格，關(guān)系戶、號子費、茶水費、搭售車位等現(xiàn)象非常普遍。此前有媒體報道稱，杭州最為火爆的錢江新城板塊，房號至少50萬元，較為偏遠(yuǎn)的蕭山板塊，房號也要10萬元到20萬元。

　　武漢房地產(chǎn)市場也存在諸多亂象，要想搶到房子必須全款買房或者交納茶水費，已經(jīng)逐漸成為當(dāng)?shù)厥袌龅臐撘?guī)則，剛需購房者只能選擇被迫接受，否則很難買到新房。有媒體報道稱，武漢一項目的茶水費曾要到了51萬元。武漢市房管局也一直在重拳打擊商品房價外價的現(xiàn)象，今年1月份，黃陂區(qū)一項目因存在價外價收取茶水費，被暫停辦理預(yù)售許可、暫停網(wǎng)簽和暫停監(jiān)管賬戶資金撥付。

　　新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷在接受《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者采訪時表示，一二手房價倒掛是市場扭曲現(xiàn)象，既導(dǎo)致了價格信號失靈，也導(dǎo)致了購房者追逐價差變身投資者，顯然這是不正常的。因為巨大的利差，導(dǎo)致購房者群體被快速放大，迫使政府出臺搖號政策，但真實合理有效的需求反而被掩蓋，剛需和改善型需求反而可能買不到房。

　　“價外加價、捆綁搭售、炒賣房號都是住建部明令禁止的違規(guī)行為”，歐陽捷分析，其背后的深層次原因有二：一是在市場供求失衡的情況下，開發(fā)商或者銷售代理公司謀取不正當(dāng)利益所致；二是政府限價導(dǎo)致項目可能出現(xiàn)微弱盈利或虧損，開發(fā)商追求更多利潤。這些行為與搖號政策本身無關(guān)，搖號政策也不能解決這些問題，關(guān)鍵還是要回到市場規(guī)范與企業(yè)自律的軌道上。

　　搖號政策有利于購房公平

　　對于搖號政策對市場的影響，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞告訴《華夏時報》記者，捂盤惜售、炒賣房號等現(xiàn)象出現(xiàn)的根本原因在于房子供不應(yīng)求，開發(fā)商挑選客戶，剛需人群在購房市場上處于一個相對弱勢的狀態(tài)，政策出臺后有利于解決買房人的公平問題。政策初衷是好的，但是實際的效果還有待觀察。

　　宋清輝也認(rèn)為，出現(xiàn)價外加價、捆綁搭售、炒賣房號等行為，說明這些市場表象背后深層次的原因，即樓市的供需矛盾仍沒有得到緩解，從而導(dǎo)致市場亂象頻發(fā)。在搖號后，這些市場亂象或會有一定的有效治理，但不能指望就此銷聲匿跡。樓市供求矛盾不解，搖號亂象也就無解。

　　至于新政對于開發(fā)商的影響，歐陽捷表示，“在目前供不應(yīng)求的矛盾之下，搖號政策主要是為了解決開發(fā)商滿足有關(guān)系的投資者購房而引發(fā)不公平銷售的社會矛盾。對于開發(fā)商來說，只是杜絕了關(guān)系戶買房，反而更超脫了。”

　　歐陽捷還指出，目前，市場存在的深層次矛盾，主要是供求關(guān)系嚴(yán)重失衡、房價上漲預(yù)期強(qiáng)烈、新老房價嚴(yán)重倒掛、虛實需求快速放大。唯有增加供應(yīng)，才能滿足真實、合理、有效需求，才能抑制房價上漲預(yù)期，消除市場恐慌和新老房價倒掛現(xiàn)象。搖號本身只是促進(jìn)公平的手段，顯然不能解決目前市場存在的深層次矛盾。

　　對于政策的導(dǎo)向問題，牛鳳瑞也有著另一方面的擔(dān)心，“購房搖號可能會造成一種氛圍，就是房子少又比較搶手，會不會刺激購房人數(shù)的增加，進(jìn)而加劇供需矛盾也是一大問題。”宋清輝也提到，政策也會給市場傳遞出“供不應(yīng)求”的信號，容易讓購房者出現(xiàn)“買到即是賺到”的心理，讓更多的購房者想方設(shè)法參與搖號。相較于購房者的焦慮，開發(fā)商也可能會因為搖號政策，積極性受到一定的影響。

　　對于未來的政策走向，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測，搖號政策將會全面執(zhí)行，目前全國特別是一二線城市新建商品房市場，都有限價現(xiàn)象，房源在限價下，供需結(jié)構(gòu)緊張。傾斜剛需將是未來的主流政策，剛需、無房戶將優(yōu)先選擇房源，預(yù)計將有超過20個城市以上都會執(zhí)行官方搖號的售房政策。