背靠中航工業(yè)集團這棵“大樹”的中航地產(chǎn)（000043），交出了一張并不亮眼的成績單。近日，中航地產(chǎn)發(fā)布2017年報，數(shù)據(jù)顯示，2017年公司實現(xiàn)營業(yè)收入58.93億元，同比下降6.88%，其他財務(wù)指標(biāo)也明顯下滑。

　　事實上，這已是中航地產(chǎn)連續(xù)第三年出現(xiàn)凈利潤下滑。2015年、2016年中航地產(chǎn)凈利潤分別為4.01億元、1.61億元，分別較上一年同比下降18.53%、59.77%。

　　針對利潤持續(xù)下滑的現(xiàn)狀，中航地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人向長江商報記者透露，正如財報中所述，由于戰(zhàn)略布局出現(xiàn)失誤和投資過熱的商業(yè)地產(chǎn)，外加為響應(yīng)國資委的“瘦身計劃”，不斷“賣賣賣”，中航地產(chǎn)歸母凈利潤連續(xù)出現(xiàn)下滑，業(yè)績一直處于“水深火熱”之中。

　　房地產(chǎn)專家謝逸楓在接受長江商報記者采訪時表示，中航地產(chǎn)盈利指標(biāo)下降，其一在于投資開發(fā)的成本過高，稅費增加比較大，尤其是拿地的成本非常高，導(dǎo)致整體的成本上升，影響到盈利的下降；其二，中航地產(chǎn)本身持有的商業(yè)地產(chǎn)項目過多，導(dǎo)致資金回收緩慢；此外，銀行的貸款利息相對高增加資金壓力。

　　一位在中航地產(chǎn)就職近5年的前員工日前向長江商報記者表示，放棄房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)戰(zhàn)物業(yè)，有明顯的“吃老本”、“保就業(yè)”的意圖。但賣掉房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)包的中航地產(chǎn)進入了自身發(fā)展的下半場，未來將集中資源發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，這或許是“滿血回歸” 的一個轉(zhuǎn)機。

　　利潤下滑經(jīng)營成本上升

　　近日，中航地產(chǎn)發(fā)布2017年報，數(shù)據(jù)顯示，其各項財務(wù)指標(biāo)明顯下滑，中航地產(chǎn)2017年實現(xiàn)營業(yè)收入58.93億元，同比下降6.88%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.51億元，比2016年同期下降6.74%；其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為28.08億元，同比大幅下降26.01%。

　　事實上，這已是中航地產(chǎn)連續(xù)第三年出現(xiàn)凈利潤下滑。2015、2016年，中航地產(chǎn)分別實現(xiàn)歸母凈利潤4.01億元和1.61億元，同比下滑幅度分別為18.53%和59.77%。

　　“盈利等指標(biāo)不斷下滑，其實是說明地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展正在走下坡路，面臨退房令的壓力，所以土地投資等方面是有制約的，這都會影響企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和盈利能力。”謝逸楓認為，近年來，中航地產(chǎn)盈利指標(biāo)不斷下滑，與其項目密集布局在三四線城市的戰(zhàn)略失誤有關(guān)。

　　利潤下滑的同時，中航地產(chǎn)的經(jīng)營成本卻仍在上升。2016年中航地產(chǎn)銷售費用為3.22億元，同比增幅為57.78%；管理費用為3.40億元，與2015年的3.38億元相比，變化不大；財務(wù)費用為4.44億元，同比增長19%。

　　對于銷售費用的大幅增加，中航地產(chǎn)解釋稱，主要原因是公司部分項目本年開始預(yù)售，導(dǎo)致銷售代理費等大幅增加。

　　此外，中航地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占企業(yè)總營收比重持續(xù)走低，2015年、2016年、2017年分別為65.08%、60.03%、47.65%。

　　業(yè)內(nèi)認為，盡管決定剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但中航地產(chǎn)在增加現(xiàn)有項目銷售力度方面，仍然不遺余力，這也是其進一步增加回款、緩解公司資金壓力的一種手段。

　　拋售多個公司和項目

　　面對盈利指標(biāo)下滑的陣痛，中航地產(chǎn)“賣賣賣”的腳步一直沒有停止。長期以來，中航地產(chǎn)不斷通過轉(zhuǎn)讓下屬公司股權(quán)以回籠資金。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅2014年，中航地產(chǎn)即公開掛牌轉(zhuǎn)讓 2 家子公司，協(xié)議轉(zhuǎn)讓 5 家子公司。

　　2016年底，中航地產(chǎn)以20億元的價格，將旗下的9個項目打包出售給保利地產(chǎn)，包括在武漢的首個商住項目九方城。2017年，中航地產(chǎn)又完成了中航城置業(yè)（上海）有限公司100%股權(quán)和深圳市深越聯(lián)合投資有限公司27%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

　　截至2017年底，中航地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅占總營收的47.65%，其“地產(chǎn)”之名已逐漸淡去。

　　“拋售項目應(yīng)該是符合央企地產(chǎn)資源整合的需要的。而且通過此類拋售，也利好資金回籠，進而促進房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的梳理。這對于中航地產(chǎn)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型也是有積極的促進作用的。”易居研究院研究院王夢雯對長江商報記者表示。

　　謝逸楓則認為，中航地產(chǎn)目前資金鏈的確有點問題，不僅僅是負債比較高，而且公司下屬項目銷售也并不是很好。而且有些項目開工的時間也不是很明確。尤其是負債率的提高，以及現(xiàn)金流緊張，導(dǎo)致其不得不賣掉手里的一些項目與資產(chǎn)。

　　中航地產(chǎn)因資金承壓拋售多個業(yè)務(wù) ，目前效果如何？“目前仍看不到明顯的效果，中航地產(chǎn)因資金承壓拋售多個業(yè)務(wù)之后，仍在四處尋找戰(zhàn)略方向。”謝逸楓直言，從目前賣項目的效果來看也并不是很好，主要是因為拋售項目的資產(chǎn)規(guī)模并不大，還有其他的債務(wù)，因此即使是把手里的項目資產(chǎn)賣掉，可能還不夠還債。

　　押寶物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級

　　在出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之后，中航地產(chǎn)決定集中資源發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，從而實現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，在2016年的營收構(gòu)成中，中航地產(chǎn)建筑樓宇工程業(yè)務(wù)的占比為2.65%，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的占比為60.03%，物業(yè)與餐飲等業(yè)務(wù)的占比為37.32%。

　　這些業(yè)務(wù)共同在2016年為中航地產(chǎn)帶來1.61億元的凈利潤。但值得注意的是， 1.61億元的凈利潤中，來自地產(chǎn)業(yè)務(wù)的為0.33億元，來自物業(yè)管理業(yè)務(wù)的為1.19億元，建筑業(yè)（樓宇工程）的為0.14億元，服務(wù)業(yè)及其他為-0.04億元。

　　對比營收結(jié)構(gòu)可知，占據(jù)營收大頭的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并沒有成為公司凈利潤的最大貢獻板塊，占營收比重約3成的物業(yè)板塊反而成為公司的利潤“大戶”。

　　中航地產(chǎn)2017年年報顯示，公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收28.67億元，占總營收比重不到一半，對凈利潤的貢獻近五分之四。

　　“中航地產(chǎn)之所以剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，全力投入物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，一是走輕資產(chǎn)化發(fā)展道路的需要，二是央企整合的需要。”王夢雯表示，通過對自持商業(yè)地產(chǎn)進行物業(yè)管理為以后的轉(zhuǎn)型提供了良好的基礎(chǔ)，目前中航地產(chǎn)轉(zhuǎn)型思路是從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)再轉(zhuǎn)向物業(yè)管理，減少了成本，在增加盈利的同時還能避免債務(wù)的風(fēng)險。

　　值得注意的是，占凈利比重如此之大的物管業(yè)務(wù)，其2017年毛利率僅為10.55%，雖較2016年同比上升0.18%，但仍遠落后于同行業(yè)。

　　全國物業(yè)管理協(xié)會報告顯示，2016年，百強物管公司住宅平均物業(yè)收費為2.24 元/平方米/月，平均毛利率為 20%，十強企業(yè)平均毛利率可達 25%。

　　換言之，中航地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率剛及行業(yè)平均水平的一半。業(yè)內(nèi)認為，大量子公司與中航集團的關(guān)聯(lián)交易中，服務(wù)方式為包干制和酬金制混用，或是其毛利率低下的原因之一。

　　據(jù)了解，包干制是收取所有的物業(yè)費后，再由物業(yè)公司承擔(dān)管理支出成本，因此毛利率水平較低。以主要以包干制入賬的中海物業(yè)2016年數(shù)據(jù)為例，其物管毛利率為13.6%。而酬金制的收入不考慮成本和費用的支出，收入金額即為營業(yè)利潤，毛利率為 100%。

　　致力于剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，全力投入物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，對中航地產(chǎn)來說是一個轉(zhuǎn)型升級的契機還是又一次沉淪？一位在中航地產(chǎn)就職近5年的前員工向長江商報記者表示，放棄開發(fā)轉(zhuǎn)戰(zhàn)物業(yè)，有明顯的“吃老本”、“保就業(yè)”的意圖。但賣掉房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)包的中航地產(chǎn)進入了自身發(fā)展的下半場，未來將集中資源發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，這或許是“滿血回歸” 的一個轉(zhuǎn)機。