陽春三月，春暖花開。相較春節(jié)期間，杭州二手房市場也在漸漸回暖，走出一波“小陽春”行情。截至3月28日20點(diǎn)，杭州市區(qū)(含富陽不含臨安)二手房成交量為7380套。而今年1月份市區(qū)二手房成交量為5707套，2月份成交量僅為2842套，也就是說，3月份的二手房成交量環(huán)比2月漲了1倍多。最近的日成交量則穩(wěn)定在200~400套之間。

　　在這波“小陽春”行情里，二手房價格是漲還是跌？購房者和房東的心態(tài)又有哪些變化？

　　前天，一則消息在綠城楊柳郡的業(yè)主群里炸開了鍋。楊柳郡一期交付后首批二手房開始進(jìn)入市場，目前已有6套房源成交，其中3月25日有一套2樓的89m2房源以388萬元總價簽約，單價為43596元/m2。一時間，楊柳郡業(yè)主群里眾說紛紜。

　　有業(yè)主質(zhì)疑，該套房源是位于靠近高架樓幢的2樓，二手房價真的漲到這個程度了？

　　楊柳郡業(yè)主小李上周剛將自己位于5樓的小戶型房源掛牌，掛牌單價為42000元/m2。“我的房源位置更好，價格也更低，但實(shí)際上卻無人問津，從掛出來到現(xiàn)在，還沒有接到過想看房的電話。”

　　錢報(bào)記者從多方渠道求證了解到，3月25日成交的這套楊柳郡二手房，所謂的388萬元總價，實(shí)際上包含了車位價格以及稅費(fèi)。作為剛剛辦出房產(chǎn)證的新交付房源，楊柳郡二手房稅費(fèi)相當(dāng)不菲(增值稅為成交價的5.6%，個稅為成交價的1%)，而目前楊柳郡新房在售車位價格為25萬元/個。以此來推算，這套房源實(shí)際成交價格應(yīng)該不高于340萬元。

　　在杭州透明售房網(wǎng)上，錢報(bào)記者查詢到，綠城楊柳郡二手房3月份的成交均價為36673元/m2。這個數(shù)據(jù)跟市場的實(shí)際心理價位相符，也跟那套所謂的高總價房源去除車位和稅費(fèi)后的價格比較接近。

　　楊柳郡的案例，是當(dāng)下杭州二手房市場的一個縮影。雖然仍有房東覺得房價還會漲，但市場卻以理性來回應(yīng)。

　　鏈家地產(chǎn)3月中旬掛出一套馬市街的兩房房源，46.78m2，房東報(bào)價185萬元，折算單價約3.95萬元/m2。這樣的報(bào)價比起去年最火的那陣子已經(jīng)明顯回調(diào)，但仍然應(yīng)者寥寥，結(jié)果才過了兩天，房東就下調(diào)了價格，改為單價3.8萬元/m2，并表示價格仍有商量空間。

　　城東閘弄口一帶的三華天運(yùn)小區(qū)，3月22日有一套剛掛出來的房源，51.05m2，掛牌價168萬元，折算單價為32809元/m2。而透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年以來該小區(qū)成交單價最低的一套房源是35246元/m2。

　　房東心態(tài)改變

　　5成以下首付占比超50%

　　從杭州市住保房管局的二手房平臺來看，3月份以來新掛出來的房源量仍在持續(xù)增加。截至2018年3月28日20點(diǎn)，杭州市區(qū)(含富陽不含臨安)共有33206套二手房源掛牌，其中房源量最多的區(qū)域?yàn)槲骱^(qū)，共5551套，上城區(qū)與濱江區(qū)掛牌房源量較少，分別為2531套和2486套。

　　很多中介經(jīng)紀(jì)人最近發(fā)布的房源價格都比之前明顯理性了。“現(xiàn)在很多房源都有價格回旋余地，一般200萬元以內(nèi)房源，房東都會給3萬~5萬元的優(yōu)惠?？們r高的房源，討價還價余地就更大了。那些掛牌價明顯偏高的，我們都不會在朋友圈里吆喝，因?yàn)榭隙]客戶。”一名中介向記者透露，目前橋西、申花、下沙等熱門板塊的二手房掛牌量都有增加，價格處于較穩(wěn)定的狀態(tài)，例如下沙沿江的二手房，大部分單價在25000元/m2~26000元/m2之間。

　　我愛我家最新周報(bào)顯示，上周主城區(qū)成交的二手房中，公積金以及組合貸款占比持續(xù)走高，而且5成以下低首付占比超過50%，大半年來首次出現(xiàn)這一情況。相較之前要求大比例首付甚至全款，這一信號意味著，房東的心態(tài)有了很大改變。

　　申花板塊某中介門店的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，在一些熱門的區(qū)域，學(xué)區(qū)房與改善客戶是主力軍。不少客戶都是為了騰出購房名額而選擇賣掉名下的房子。因此這些客戶與以前的投資客不一樣，要更理性一些。該經(jīng)紀(jì)人還透露，雖然目前學(xué)區(qū)房仍在小幅上漲，但比起去年和前年，幅度已經(jīng)降低了不少，市場也在慢慢趨于穩(wěn)定。

　　截至3月28日20點(diǎn)，杭州市區(qū)成交量為7380套。而在2016年3月，杭州市區(qū)二手房成交量為14885套；2017年3月，杭州市區(qū)二手房成交量更是達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的16479套。同比而言，今年3月的二手房成交量反而是大跌了。

　　今年的這波回暖，只是每年慣例的小陽春行情，而不是像去年那樣，觸底后報(bào)復(fù)性反彈。