供給短缺將推升美房地產(chǎn)價(jià)格
□本報(bào)實(shí)習(xí)記者 昝秀麗
由于供給短缺,美國(guó)多個(gè)房?jī)r(jià)指數(shù)接近次貸危機(jī)前的高點(diǎn)。飆升的房?jī)r(jià)嚇退了買家,美國(guó)2月份新建住宅銷量連續(xù)第三個(gè)月下滑,二手房市場(chǎng)也顯露疲態(tài)。另外,受近期貿(mào)易爭(zhēng)端和美聯(lián)儲(chǔ)加息等因素疊加影響,業(yè)內(nèi)人士分析,盡管抵押貸款利率仍將上揚(yáng),但由于2018年美國(guó)房地產(chǎn)庫存緊張狀況仍不會(huì)緩解,房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步上升。
價(jià)格高漲擠壓銷量
十年前的次貸危機(jī)使美國(guó)房地產(chǎn)滑坡,此后處于調(diào)整中。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,2012年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)開始觸底反彈,直到2017年恢復(fù)至次貸危機(jī)前水平。截至2017年底,全美住宅建筑商協(xié)會(huì)NAHB住房市場(chǎng)指數(shù)升至74,為1999年8月以來新高,顯示出建筑商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景十分樂觀。
不過今年以來,該行業(yè)的銷量和龍頭企業(yè)股價(jià)卻遭遇雙殺。
美國(guó)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示,美國(guó)2月新屋銷售年化總數(shù)為61.8萬戶,環(huán)比下降0.6%。另據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)數(shù)據(jù),1月份,占據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)超八成市場(chǎng)的二手房,其簽約量也大幅下滑至3年多以來最低位。
受經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)影響,美國(guó)房地產(chǎn)公司股價(jià)從2018年1月中旬起承壓,其中NVR股份有限公司、霍頓房屋公司和萊納房產(chǎn)公司三巨頭股價(jià)分別較年初高位下降19.19%,18.56%和19.52%。
與此同時(shí),美國(guó)房?jī)r(jià)仍持續(xù)上漲。2月份,新房?jī)r(jià)格中位數(shù)為326800美元,同比增長(zhǎng)9.7%。從Case-Shiller美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)來看,當(dāng)前美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過2006年高位時(shí)6.3個(gè)百分點(diǎn),刷新歷史紀(jì)錄。按2月份的銷售速度計(jì)算,5.9個(gè)月才能清空房屋供應(yīng)量,這是自2017年8月以來的最長(zhǎng)時(shí)間。
后市庫存仍將趨緊
業(yè)內(nèi)人士分析,銷量下滑源于較低的庫存水平(2017年底待售房源同比減少12%)和不斷上漲的抵押貸款利率。據(jù)抵押貸款金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),目前30年期固定抵押貸款利率徘徊在4.45%的四年高位。相反,盡管美國(guó)失業(yè)率降至17年低點(diǎn)的4.1%,但年度工資增長(zhǎng)一直低于3%。
值得關(guān)注的是,近期美國(guó)對(duì)鋼鐵和鋁征收關(guān)稅的威脅提高了新房的材料成本(建筑行業(yè)占美國(guó)鋼材需求的40%),給住宅建筑商的利潤(rùn)率帶來壓力。另外,盡管美聯(lián)儲(chǔ)加息的傳導(dǎo)機(jī)制,將再度提高抵押貸款利率。但業(yè)內(nèi)分析,美國(guó)房地產(chǎn)后市庫存依然趨緊,房?jī)r(jià)也將進(jìn)一步攀升。
供應(yīng)端方面,美國(guó)房地產(chǎn)信息查詢網(wǎng)站Zillow認(rèn)為,受緩慢的房產(chǎn)建設(shè)、房主售房意愿下降和強(qiáng)勁需求(尤其是美國(guó)年輕人買房的需求)等綜合因素推動(dòng),待售房源數(shù)量將延續(xù)2011年以來持續(xù)下滑態(tài)勢(shì),庫存緊張狀況將不會(huì)緩解。
國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)也表示,伴隨著繼續(xù)維持的低失業(yè)率水平和強(qiáng)勁的GDP增速,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)過熱現(xiàn)象,不太可能終止房?jī)r(jià)總體上升趨勢(shì)。
來源:中國(guó)證券報(bào)
編輯:彭俊