作為大型房地產(chǎn)開發(fā)商的旭輝集團在2016年殺入市場，推出長租公寓品牌領(lǐng)寓。旭輝集團CEO告訴中國證券報記者，長租公寓的異軍突起可以解決目前租房市場的很多“痛點”，“以前供給端都是個人房東，存在裝修不達標(biāo)，服務(wù)跟不上，社區(qū)空間小，租期不穩(wěn)定等問題，長租公寓則是統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理、公共空間大、租期穩(wěn)定。”

　　不過，長租公寓有自己的“痛點”，那就是租金高。中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，長租公寓的租金一般比周邊同類型的租賃住宅高20%左右，一位來長租公寓看房的女士相中了一套兩居室，她告訴中國證券報記者，對公寓各方面都很滿意，唯一讓她猶豫的是，每月5000元的租金太貴了。

　　即便如此，長租公寓如果選址恰當(dāng)、找準(zhǔn)目標(biāo)人群，仍能保證不錯的出租率。曉嵐告訴中國證券報記者，“泊寓天壇店針對的人群是在周邊上班的律師和醫(yī)生，他們收入水平較高，對通勤的要求也很高，我們還沒正式開業(yè)，預(yù)租率就達到七成。我之前負責(zé)的泊寓舊宮店，出租率幾乎達到100%，可以說是一房難求。”

　　租金高、出租率高的長租公寓，大部分卻陷入了“賠錢賺吆喝”的尷尬境地。

　　“長租公寓盈利難的主要原因是成本太高。”徐詩亮給中國證券報記者算了一筆賬，“從占租金收入的比重來看，拿房成本是最大頭的，一般占到55%-65%；裝修是一次性投入，按照5年進行攤銷，占12%-15%；運營成本也很高，占比在20%-25%。此外，還有稅費、折舊等成本。如果成本稍微控制不好就幾乎不賺錢甚至虧損。”

　　特別是拿房成本，華菁證券指出，入住率在95%的情況下，拿房成本達到租金收入的60%，則息稅前利潤率為0。但現(xiàn)實是，隨著競爭的加劇，拿房成本被不斷推高，不少長租公寓的拿房成本已經(jīng)占到租金收入的七成以上。徐詩亮表示，為搶奪房源，不僅同行打得頭破血流，還要從經(jīng)濟型酒店等競爭對手那里虎口奪食。

　　“這里原來是一家經(jīng)濟型酒店，近兩年才改造成長租公寓。”在介紹一家位于北京石榴莊附近的長租公寓時，整租物業(yè)中介李文說，“這兩年經(jīng)濟型酒店飽和之后，拿房的熱情和能力都不行了。此消彼長的是，長租公寓經(jīng)營者拿房意愿強、動作猛，不少房源都被他們搶走。”

　　在長租公寓市場，根據(jù)房源不同可以分為兩種模式：一是重資產(chǎn)模式，房企拿自有物業(yè)，或者通過發(fā)行類Reits產(chǎn)品收購的物業(yè)投入市場；二是輕資產(chǎn)模式，也就是通過租賃物業(yè)投入市場的“二房東”模式。相對而言，重資產(chǎn)模式在成本、租期等方面有一定的優(yōu)勢。但旭輝集團CEO認為，為滿足擴張速度的需要，未來一定是輕重兩條腿走路。

　　無論是哪種模式，徐詩亮指出，長租公寓的成本模型是一樣的，所以拿房成本的不斷上漲對于每一個長租公寓品牌而言，感受是一樣的。

　　與此同時，供給端的成本上漲很難在短時間內(nèi)向需求端轉(zhuǎn)移。“相對于不斷上漲的成本，長租公 寓的租金收入實際是偏低的，但對于租戶而言，這樣的租金又是偏高的。租金高低與居民收入水平息息相關(guān)，所以很難在短時間內(nèi)通過提高租金來提升盈利水平。”偉業(yè)我愛我家高級研究員孔丹對中國證券報記者表示。

　　眼下有不少金融機構(gòu)推出了針對個人住房租賃的貸款產(chǎn)品，試圖解決長租公寓租金支付能力不足的“痛點”，但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃貸款并不能真正提升長租公寓需求端的支付能力，“居住是基本的生存需求，如果租房都選擇貸款，那么不僅不符合中國人的傳統(tǒng)，也不利于房地產(chǎn)的理性消費。”

　　成本在上漲，租金卻難漲，被兩頭夾擊的長租公 寓品牌只能看著利潤被一點一點蠶食。

　　但是，對于實力雄厚的長租公寓龍頭，特別是財大氣粗的“地產(chǎn)派”而言，當(dāng)務(wù)之急并不是盈利，而是要先把規(guī)模做起來。萬科A董事局主席郁亮表示，從回報率來說，泊寓能夠達到1%-2%的回報率就已經(jīng)很滿意了。龍湖集團旗下的長租公寓品牌冠寓CEO韓石稱，龍湖集團更關(guān)注的是把產(chǎn)品做好，三年內(nèi)不考慮盈利問題。

　　因為，在長租公寓市場的未來競爭中，不先從規(guī)模上建立起壁壘，是沒有資格談利潤的。“長租公寓雖然毛利率不高，但當(dāng)規(guī)模做得足夠大時，利潤是可觀的。同時，如果采用重資產(chǎn)模式，可能還有一塊來自物業(yè)增值的利潤。”旭輝集團CEO說。