美國(guó)上演搶房潮，十年前樓市泡沫重現(xiàn)？

　　追漲殺跌，全世界都一個(gè)樣，美國(guó)也不例外。

　　狗年一開(kāi)年，美國(guó)樓市就迎來(lái)好彩頭。2018年1月初美國(guó)所有房屋總價(jià)值31.8萬(wàn)億美元，同比增加6.5%，創(chuàng)下自2014年7月以來(lái)最大同比增幅。

　　眼看房?jī)r(jià)一路攀升，爭(zhēng)搶進(jìn)場(chǎng)的人也越來(lái)越多。在美國(guó)樓市一線工作的邱方告訴中新社國(guó)是直通車，一套房子出來(lái)了，三四家去競(jìng)價(jià)。“不加(價(jià))根本買不到。”

　　市場(chǎng)火熱是好事，但過(guò)了頭一定是壞事。

　　曾在2005年預(yù)言過(guò)美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂的James  Stack稱，他的“房地產(chǎn)泡沫晴雨表”在過(guò)去一年中上漲了80%，這意味著房地產(chǎn)泡沫亮起了紅燈。

　　十年前樓市泡沫重演？

　　時(shí)間撥回10年前，房地產(chǎn)泡沫的破滅讓美國(guó)陷入了百年一遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。直至2012年，美國(guó)樓市才得以觸底反彈。

　　美國(guó)人口普查局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年1月，房屋平均價(jià)格為26.6萬(wàn)美元。近幾年，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，樓市也逐漸升溫。

　　2017年12月，房屋平均價(jià)格為39.9萬(wàn)美元，恢復(fù)到危機(jī)前的水平。這是否意味著美國(guó)樓市泡沫又來(lái)了？

　　判斷樓市是否存在泡沫，蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)中心主任黃志龍認(rèn)為可參考三方面指標(biāo)：

　　一是按揭貸款違約比例，按揭貸款違約比例越高，泡沫越大；

　　二是居民按揭貸款杠桿率水平，杠桿水平越高，泡沫越大；

　　三是金融機(jī)構(gòu)按揭貸款獲批平均信用水平，信用水平越低，說(shuō)明按揭貸款門檻越低，泡沫越大。

　　2008年美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)的一個(gè)重要原因就是，購(gòu)房貸款中出現(xiàn)了許多不良貸款。而這些貸款又被層層打包流入金融市場(chǎng)，形成了倒金字塔的效應(yīng)。

　　“當(dāng)?shù)讓拥牟涣假J款出現(xiàn)問(wèn)題后就引發(fā)了崩盤。”邱方認(rèn)為，次貸危機(jī)以后，美國(guó)銀行在貸款審核方面是非常嚴(yán)格的，目前來(lái)講金融機(jī)構(gòu)的貸款都非常健康，不良信用的人很難獲得貸款。

　　她判斷，當(dāng)前，美國(guó)樓市并不存在泡沫。

　　黃志龍同意這一觀點(diǎn)，他認(rèn)為，美國(guó)房?jī)r(jià)再創(chuàng)歷史新高，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的原因，也是美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)居民收入增長(zhǎng)的結(jié)果，整體看樓市泡沫并沒(méi)有達(dá)到次貸危機(jī)之前的水平。

　　“現(xiàn)在說(shuō)美國(guó)樓市泡沫又來(lái)了為時(shí)尚早。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院美國(guó)研究所副研究員、經(jīng)濟(jì)室主任羅振興也認(rèn)為，一些此前受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)重創(chuàng)的地區(qū)，房?jī)r(jià)剛剛恢復(fù)到危機(jī)前的水平，全美房?jī)r(jià)總體水平也在去年剛剛恢復(fù)到危機(jī)前的水平。

　　“相較于居民收入的增加來(lái)看(較危機(jī)前已有很大提高)，美國(guó)目前的房?jī)r(jià)并不算很高。”但他也表示，局部地區(qū)房?jī)r(jià)可能存在過(guò)熱的情況。

　　2018年繼續(xù)高歌猛進(jìn)？

　　倘若美國(guó)樓市泡沫還未顯現(xiàn)，是否意味著2018年樓市將繼續(xù)高歌猛進(jìn)？

　　黃志龍對(duì)美國(guó)2018年樓市持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，他認(rèn)為在美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好和穩(wěn)健復(fù)蘇趨勢(shì)下，2018年樓市可能會(huì)延續(xù)震蕩上漲的態(tài)勢(shì)。

　　美國(guó)房地產(chǎn)估值公司Zillow預(yù)計(jì)2018年美國(guó)房?jī)r(jià)將上漲4.1%，比2017年的6.9%有所放緩。

　　在邱方看來(lái)，支持美國(guó)樓市持續(xù)向好有三大條件：

　　一是美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，支持強(qiáng)勁的購(gòu)買力。

　　特朗普稅改將企業(yè)稅從35%降到了20%，對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激和家庭的購(gòu)買力，有極大的推動(dòng)力。另外，美國(guó)失業(yè)率創(chuàng)歷史最低水平，消費(fèi)指數(shù)不斷增長(zhǎng)，會(huì)進(jìn)一步刺激消費(fèi)。

　　二是弱勢(shì)美元效應(yīng)。

　　隨著特朗普稅改落地，更多海外資本回流美國(guó)，部分資金會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。此外，弱勢(shì)美元可能導(dǎo)致很多國(guó)外投資者來(lái)美置業(yè)，中國(guó)即是一例。在美元弱勢(shì)時(shí)入場(chǎng)，待美元強(qiáng)勢(shì)時(shí)受益，這也是市場(chǎng)的預(yù)期。

　　但羅振興預(yù)測(cè)，2018年美元貶值可能不會(huì)持續(xù)。

　　三是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供不應(yīng)求。

　　一線城市，如紐約、洛杉磯，整個(gè)加利福尼亞州，人口增長(zhǎng)和房屋供應(yīng)量是不匹配的，差值達(dá)到50%以上。以南加州為例，人口增長(zhǎng)和房屋需求差值達(dá)75%，只能滿足25%的增長(zhǎng)人口的需求。

　　“供不應(yīng)求的狀態(tài)是推動(dòng)樓市增長(zhǎng)的最核心因素。”邱方說(shuō)。

　　美國(guó)樓市供不應(yīng)求的背后，是兩大世代的強(qiáng)勁需求。千禧一代(1981年至2000年)逐漸進(jìn)入買房的年紀(jì)，嬰兒潮一代(1964年至1964年)逐漸退休，尋求更好的居住條件。

　　“美國(guó)一線城市，一個(gè)房子有多少人在搶，這是我們深入一線的人最能感受到的。”邱方判斷，市場(chǎng)的緊俏，在2018大概率會(huì)持續(xù)。

　　上漲周期何時(shí)結(jié)束？

　　美國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面雖然較好，但隱憂也不少，很多根本性問(wèn)題還沒(méi)有解決。

　　“加息通道可能回來(lái)，對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，尤其是財(cái)政狀況不可樂(lè)觀。此外，勞動(dòng)創(chuàng)業(yè)率也沒(méi)有根本性改觀。”羅振興認(rèn)為，雖然短期數(shù)據(jù)很好看，但預(yù)期在改變，樓市是否會(huì)發(fā)生牛熊轉(zhuǎn)變還待觀察。

　　他指出，特朗普稅改屬于刺激性政策，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，繼續(xù)推進(jìn)量化寬松政策，可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)2-3年美國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。經(jīng)濟(jì)一過(guò)熱，通脹一回來(lái)，美元加息，利率提升，對(duì)房地產(chǎn)是一個(gè)不好的信號(hào)。

　　在羅振興看來(lái)，兩方面因素將影響樓市未來(lái)走向，一是加息效應(yīng)，二是財(cái)富效應(yīng)。“個(gè)人認(rèn)為加息效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)居民收入提高的效應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展更加不利一些。”

　　歷史經(jīng)驗(yàn)證明，美國(guó)樓市具有非常強(qiáng)的周期性，經(jīng)歷了近10年增長(zhǎng)的樓市是否會(huì)重蹈覆轍，尚無(wú)定數(shù)。

　　至于美國(guó)樓市這一輪上漲周期何時(shí)會(huì)結(jié)束？黃志龍預(yù)判，當(dāng)基準(zhǔn)利率達(dá)到峰值時(shí)，或許是美國(guó)房?jī)r(jià)上漲周期的結(jié)束。

　　他解釋稱，盡管美聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)過(guò)連續(xù)的加息，但美國(guó)實(shí)際按揭貸款利率仍保持在相對(duì)的低位，此輪美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲周期，關(guān)鍵要看美聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率何時(shí)傳遞到按揭貸款利率市場(chǎng)。(張文絞)