打擊投資需求 樓市擰緊“水龍頭”

　　促銷手段頻出 春節(jié)樓市“不打烊”

　　“送錢送房送戶口”“新春88折大優(yōu)惠”“春節(jié)一口價限價銷售”……春節(jié)長假期間，中國證券報記者在湖北省武漢市、陜西省西安市、江蘇省南京市多個樓盤走訪時發(fā)現(xiàn)，部分二線城市為了吸引大學(xué)畢業(yè)生落戶，制定了購房、租房等優(yōu)惠政策，同時不少房地產(chǎn)商使出各種促銷手段。

　　專家表示，在當(dāng)前多數(shù)一二線城市樓市降溫過程中，表面看起來高潮迭起、熱鬧非凡的“搶人大戰(zhàn)”，并不能立即轉(zhuǎn)化成樓市購買力。預(yù)計2018年越來越多房企會主動適應(yīng)政府的調(diào)控措施積極以量取勝。同時，加強限售管理，打擊投資需求，可能是未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化趨勢。

　　優(yōu)惠活動增多

　　早在春節(jié)之前，恒大集團就打出了“新春88折大優(yōu)惠”的促銷標(biāo)語。中國證券報記者在西安市北三環(huán)恒大集團某樓盤走訪時發(fā)現(xiàn)，雖然春節(jié)期間售樓處訪客量不大，但春節(jié)前的一波銷售量非?？捎^。

　　“年前我們搞了一個分期付款活動，三天賣了60多套房子。但這個88折的活動并不是針對所有房源，只有在恒大地產(chǎn)APP上能搜索到的項目才參加，其余項目和房源還是按照各地售樓處的安排。”該售樓處銷售員對記者說，“現(xiàn)在不光是我們這個樓盤賣得火，從去年開始西安的房子賣得都特別快，馬路對面的樓盤早賣光了。”

　　記者到訪時該樓盤只剩下4套可賣房源，從起售到現(xiàn)在僅用了不到一個月就賣了200多套房子。從1月西安樓市銷售情況也可見一斑，同策研究院研究員王雯表示，從同策監(jiān)測的二線城市表現(xiàn)來看，1月成交量上升的城市僅西安和重慶，而西安的成交量漲幅更明顯，算得上是1月成交最活躍的二線城市。從房價波動來看，1月西安商品房價格雖然與上月持平，但同比去年漲幅高達(dá)29%。

　　金地集團則在春節(jié)期間推出了“新春鉅惠大放價獻(xiàn)禮江城歡樂購”的優(yōu)惠活動，中國證券報記者在其位于武漢市武昌區(qū)某樓盤走訪時發(fā)現(xiàn)，該樓盤推出了數(shù)十套特價房，采取“一口價”限價銷售，而且僅限春節(jié)期間認(rèn)購。

　　億房網(wǎng)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月5日至2月11日，武漢主城區(qū)新建商品住宅成交1222套，成交量環(huán)比減少26.6%。漢口中心區(qū)、武昌中心區(qū)等高房價區(qū)域成交量不減反增，主城區(qū)成交均價僅小幅回落；遠(yuǎn)城區(qū)成交1209套，成交量環(huán)比減少35.0%，黃陂非限購區(qū)域成交量增加而江夏銷量下滑，遠(yuǎn)城區(qū)成交均價出現(xiàn)較大幅度下跌。

　　“隨著市場推盤節(jié)奏的變化，遠(yuǎn)城區(qū)樓市在連續(xù)兩周好于主城區(qū)后開始降溫，但其成交量依然占全市總成交量的半壁江山，季節(jié)性返鄉(xiāng)置業(yè)需求可謂功不可沒。”武漢某房企銷售總監(jiān)對記者表示。

　　南京網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，南京新房庫存量仍維持在2.5萬套的高位。2月以來南京共計有7家樓盤開盤，除個別項目之外都沒賣完，僅3家項目賣過半。

　　中國證券報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，位于南京江北新城某樓盤目前在售毛坯大平層，均價27800元/平方米。由于該樓盤為南京口碑較佳的公司開發(fā)，即便在春節(jié)期間沒有任何優(yōu)惠，前來看房的居民絡(luò)繹不絕。然而對于其他的樓盤，情況并不樂觀。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計，僅數(shù)公里之遠(yuǎn)的另一處樓盤，去年12月29日開賣至今2個月來僅賣出不到10%的房屋。現(xiàn)場購房者表示：“據(jù)說物業(yè)不好，開發(fā)商也不是有名的大企業(yè)，擔(dān)心有質(zhì)量問題，而且價錢和周圍相比太高。”

　　“搶人大戰(zhàn)”影響有限

　　2018年開年以來，多個城市放寬落戶限制或者定向取消限購。公開信息顯示，繼南京、武漢等二線城市降低落戶門檻后，2月西安和東莞也發(fā)布了戶籍新政，西安放寬投靠直系親屬限制，東莞取消積分入戶，實施“兩個五年”入戶條件。

　　在購房條件方面，對于人才定向放松條件是本輪調(diào)整不同以往的新政策。長沙、秦皇島、鄭州、成都四城市均對人才購房減免了戶籍及社保限制，武漢則提供人才住房券，即這些區(qū)域有需求的對應(yīng)人才等同于戶籍人口，具備購房資格。

　　值得注意的是，西安市去年就出臺了相關(guān)限購政策。政策明確，2017年4月18日以前，在新城區(qū)、碑林區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)購買的商品住房，自購房之日起滿五年方可上市交易。同時，在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭，須提供在本市連續(xù)繳納兩年以上個人所得稅或社會保險證明。

　　相關(guān)限購政策以及落戶政策，記者在走訪樓盤的銷售處時都可看見。除了將于今后五年籌集56萬套大學(xué)畢業(yè)生租賃房，讓留在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生將可以低于市場價20%買到安居房、以低于市場價20%租到租賃房外，武漢還在春節(jié)前宣布將繼續(xù)實行差別化調(diào)控政策，全面推行“首套剛需人群優(yōu)先選房”。

　　“武漢針對人才采取的購房優(yōu)惠政策并未真正落地，大多數(shù)房地產(chǎn)商推出的樓盤并不適用八折優(yōu)惠購房政策，我們公司的樓盤也是這樣。”某央企置業(yè)集團營銷人員向記者表示，目前我們了解到的唯一適用相關(guān)優(yōu)惠政策的長江青年城才剛剛動工，上市時間還不確定。

　　申萬宏源證券首席宏觀策略分析師王勝認(rèn)為，從調(diào)整樓市政策的蘭州來看，其仍處于去庫存周期，2017年11月存銷比為17.8。實際上，蘭州房地產(chǎn)市場過熱的地方集中在市區(qū)，而一些近郊區(qū)及郊縣的庫存仍嚴(yán)重過剩，嚴(yán)格限購意義不大。此次政策調(diào)整，也是考慮到郊區(qū)市場去庫存的導(dǎo)向，同時考慮到市區(qū)防范炒房的需要。

　　“如南京等二線城市放寬落戶的核心目的還是為了增強人口吸附能力，增強區(qū)域競爭能力，背后深層次的原因則是為了2020年能夠完成新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)，達(dá)到戶籍人口城鎮(zhèn)化率45%以上的硬性指標(biāo)，并不是單純?yōu)榱朔康禺a(chǎn)調(diào)控松綁。”王勝表示，放寬落戶限制對于房地產(chǎn)市場需求的提振是長期的。

　　中信建投證券房地產(chǎn)分析師陳慎表示，對南京和合肥人才政策放松的市場進行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，無論是區(qū)域研究機構(gòu)抑或開發(fā)商都未對人才政策采取足夠重視，這說明通過解構(gòu)需求群體，目前實際需求尚未被人才政策所影響。

　　“究其原因，有釋放時效以及政策力度多方面因素。”陳慎說，南京的放松口徑主要體現(xiàn)為先落戶后就業(yè)，在限價、限售政策尚未突破的前提下，需求的釋放較為緩慢，由此產(chǎn)生的增量短期內(nèi)則更難體現(xiàn)；合肥盡管從目前的測算來看，受益程度最高，但本次政策放寬的實質(zhì)影響暫時不顯著，對房地產(chǎn)的影響尚未發(fā)酵。

　　遏制投資需求須長期堅持

　　同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，“人才爭奪戰(zhàn)”涉及租房政策、戶籍政策、購房政策等，背后反映出各大城市對高端人才的爭奪，留住人才城市才具有競爭力，這是政策最重要的意義。

　　“2017年底小幅翹尾后，2018年樓市未見開門紅。”張宏偉表示，一方面，春節(jié)因素大幅拉低了成交基數(shù)；另一方面，隨著調(diào)控持續(xù)深化，“房住不炒”繼續(xù)貫徹落實，預(yù)計調(diào)控不會放松。受2017年調(diào)控深化影響，預(yù)計2018年越來越多房企會撐不住，開始主動放棄“底線”，適應(yīng)政府的指導(dǎo)價格措施積極“走量”。

　　王勝同樣認(rèn)為，“房住不炒”大基調(diào)不變，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投資需求的方向仍在。而更多城市出于自身財政實力、庫存情況而因地施策，這是符合差異化調(diào)控的原則的。

　　“長期來看，長效機制的落地會帶來短期調(diào)控政策的調(diào)整。”王勝表示。

　　展望2018年，陳慎認(rèn)為，重點的一二線城市尤其是一二手房價倒掛嚴(yán)重的城市需要關(guān)注供給端的改善。通過對南京、合肥兩地的實地調(diào)研，目前二線城市限價政策個別出現(xiàn)微調(diào)痕跡，共性是調(diào)整幅度較小，且基本剛達(dá)到房企盈虧平衡線。預(yù)計限價邊際改善的蔓延并非無可能，對于高需求城市的促進影響更為關(guān)鍵，市場也能在短時間內(nèi)兌現(xiàn)。而對于供需矛盾并不突出的城市，以人才政策為代表的需求端促進因素則會有更為平緩而綿長的釋放周期。